Ипотека в пользу бедных

Требование Центрального банка об увеличении резервов под выдачу крупных ипотечных кредитов с минимальным первоначальным взносом сократит и без того небольшой сегмент элитной ипотеки. Банкиры уверены, что целью этого нововведения является поддержка социального сегмента ипотечного рынка.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Центральный банк разработал поправки к инструкции N 110 "Об обязательных нормативах банков", которые могут серьезно повлиять на рынок ипотеки. Согласно данным газеты "Коммерсантъ", рабочая версия поправок предписывает установить повышенный коэффициент риска 1,5 (который ранее не использовался совсем) для крупных ипотечных кредитов. Такой коэффициент будет применяться только при наличии сразу двух факторов — недостаточного качества обеспечения (соотношение кредит--залог больше 80%, первоначальный взнос ниже 20%) и большого размера кредита. При наличии только одного фактора риска будет применяться коэффициент 1, при отсутствии обоих факторов — понижающий коэффициент 0,7.

Следует отметить, что в первоначальном варианте поправок повышенный коэффициент должен был применяться ко всем без исключения ипотечным кредитам. Однако это могло бы значительно замедлить развитие рынка ипотечного кредитования. "На наш взгляд, в случае если бы ЦБ остановился на предыдущей версии поправок к инструкции 110, то под серьезным ударом оказались бы многие крупные банки, которые до кризиса выдавали ипотечные кредиты с первоначальным взносом 10%. Им бы пришлось пересматривать нормативы. По всей видимости, при обсуждении первоначального варианта изменений к оценке ипотечных рисков в ЦБ учли реакцию банковского сообщества",— считает начальник управления ипотечного кредитования банка "Открытие" Оксана Новикова.

В новом же варианте поправок банкиры не видят ничего страшного, поскольку планируемое нововведение относится к ограниченной части кредитов, которых в банках и так мало. "Нововведения не будут иметь никаких ощутимых последствий для ипотечного рынка. Кредиты, условия по которым существенно выше рыночных (планируемый порог — 50 млн руб.), занимают в ипотечном портфеле банков, как правило, не более 5-8%. ЦБ был вынужден отказаться от первоначального замысла, так как увеличение резервирования по всем ипотечным кредитам неминуемо привело бы к снижению их количества. Банки были бы вынуждены переориентироваться на другие виды кредитования или схемы. Соответственно, это вызвало бы снижение платежеспособного спроса на недвижимость. Но в предвыборный год, когда нужно рапортовать о доступности жилья и механизмов его приобретения, это не самый лучший параметр",— уверен исполнительный вице-президент Росевробанка Сергей Гордейко.

Пострадает сегмент элитной ипотеки, но это и логично: помощь государства должна быть направлена на повышение доступности рынка жилья для широких слоев населения. По мнению банкиров, сейчас рынок ипотеки активно стремится к докризисному уровню, в первую очередь за счет господдержки. По данным кредитного брокера "Фосборн хоум", средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам сейчас составляет 12,32%. Банкиры полагают, что резкого снижения ставок ожидать не стоит. Альтернативой такому снижению может стать смягчение других параметров кредитования: например, сейчас банки отменяют комиссии по кредитам в рамках акций или на постоянной основе. "Меры, которые принимает государство в отношении ипотечного кредитования, носят социальный характер и направлены на обеспечение жильем широких слоев населения. Государство поддерживает прежде всего реально нуждающийся в ипотеке слой населения и стимулирует строительство жилья экономкласса. Так, суммы кредитов, рефинансируемых АИЖК (кредиты с господдержкой), дифференцированы по сумме в зависимости от региона и предоставляются на приобретение жилья экономкласса. В Москве этот лимит составляет 5 млн руб., в регионах — меньше",— рассказывает заместитель гендиректора банка "Московское ипотечное агентство" Лада Краснова.

Ипотека в элитном сегменте пока не очень распространена. По оценке компании Blackwood, количество ипотечных сделок на рынке элитного жилья в Москве не превышает 5-7% общего их числа. По подсчетам компании Knight Frank, этот показатель еще меньше — 3-5%. "На элитном рынке, где стоимость квартиры составляет от $1 млн, кредиты привлекаются крайне редко, что связано со спецификой покупателей, высокой стоимостью объекта, а следовательно, огромными выплатами по кредиту и очень невыгодными ипотечными ставками на российском рынке",— рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.

По оценке компании Penny Lane Realty, в элитном сегменте наиболее востребованы займы в размере более $1 млн. Банки в большинстве случаев стараются ограничивать максимальные суммы до $1 млн. "Многие банки просто не готовы работать в этом сегменте. Ипотеки на первичном рынке элитной недвижимости практически нет: банкам выгоднее аккредитовать проект экономкласса на 500 квартир, чем элитный дом, где будет всего 30 квартир. По нашим наблюдениям, работать с кредитованием элитной недвижимости смогут четыре-пять крупных банков, но и у них пока этот сегмент не является массовым",— говорит директор по развитию компании Kalinka Realty Алексей Сидоров.

Хотя затраты на выдачу крупного и мелкого кредита сопоставимы, риски при крупном кредитовании намного выше. А в кризис банки стали более внимательно подходить к этому вопросу. "При просрочке по обычному ипотечному кредиту, не превышающему 5-6 млн руб., влияние на качество совокупного кредитного портфеля существенно меньше, а реализация объекта недвижимости многократно быстрее и проще",— рассказывает директор департамента международного бизнеса Нордеа банка Вячеслав Лясевич. "В случае дефолта заемщика с крупным кредитом у банка, выдавшего кредит, появляется множество проблем. В первую очередь это значительные резервы по ссуде. В случае реализации предмета залога — дорогостоящей квартиры высока вероятность перехода ее в собственность банка в результате несостоявшихся торгов. По информации риэлторов, срок реализации эксклюзивного жилья составляет не менее 1-1,5 года",— рассказывает Лада Краснова.

Повышенные риски при работе с элитной ипотекой заставляют банкиров перестраховываться, предлагая такие продукты на более жестких условиях. "Действия ЦБ вполне логичны, учитывая тот факт, что выдача кредитов на крупные суммы с минимальным первоначальным взносом — наибольший риск для банка. В этом случае банки должны иметь достаточно капитала для выдачи таких кредитов, так как увеличение резервов может приводить к его снижению. В большинстве случаев банки минимизируют риск, выдавая такие кредиты по повышенным ставкам или требуя больший размер первоначального взноса",— считает председатель правления Райффайзенбанка Павел Гурин.

Основная проблема на рынке элитного жилья в кризис — наибольшее падение цен и невозможность быстро продать недвижимость. Сейчас, по словам экспертов, рынок растет, но весьма скромными темпами. Ситуация может измениться в связи с новой стратегией правительства в отношении строительства жилья в центре столицы: мэр Москвы Сергей Собянин объявил о запрете любого нового строительства в центре города, а кроме того, планирует сократить срок аренды земельных участков под девелоперские проекты до пяти-шести лет.

По мнению участников рынка, запрет на строительство приведет к дефициту предложения, причем в ближайшее время. А это вызовет более интенсивный рост цен. "Если бы сейчас было докризисное время, эта инициатива привела бы к росту цен на недвижимость на десятки процентов, причем в короткий срок. Однако сегодня ситуация более сглаженная, поэтому роста цен можно ожидать с сентября до конца года, и он может составить до 20%, до сентября же рост цен будет не более 5-7%",— считает Алексей Сидоров.

По самым оптимистическим прогнозам, имеющегося на рынке предложения хватит на три-четыре года — за счет выхода на рынок новых проектов с уже начатым строительством (а значит, они не подпадают под запрет мэра), которые, по оценкам компании Knight Frank, составляют 40% текущего предложения на первичном рынке.

Однако в сегменте делюкс (например, Остоженка, Арбат и Патриаршие пруды) дефицита можно ожидать гораздо раньше. Вследствие этого, по данным компании Knight Frank, здесь возможен рост цен на 40-50% за год как на первичном, так и на вторичном рынках. "Мы говорили о наступающем дефиците еще в середине прошлого года, когда из-за кризиса многие проекты были приостановлены. Например, в классе делюкс сейчас присутствуют всего два проекта на первичном рынке и отдельные предложения на вторичке. В В-классе проектов больше, но и в этом сегменте дефицит наступит через 1-1,5 года",— уверен Алексей Сидоров.

Некоторые эксперты надеются, что мэр все же отступится от первоначального замысла полного запрета нового строительства в центре. "Я не думаю, что будут запрещены все проекты, скорее всего, правительство просто будет более скрупулезно подходить к выбору новых проектов",— говорит директор аналитического департамента компании "Гута-девелопмент" Дмитрий Квачев.