Нарастающий мировой ипотечный, а затем банковский кризис — несомненный повод задуматься о будущем своих инвестиций. В том числе и тех, которые вложены в недвижимость. Возникает закономерный вопрос: что делать с уже приобретенной недвижимостью и стоит ли ждать падения цен на те квартиры, которые в перспективе можно приобрести?
Казалось бы, весь мировой опыт говорит о том, что за кризисом на фондовом рынке (в начале сентября падение стоимости акций ведущих российских компаний по отношению к маю составило около 50%) обязательно должны последовать банковский и ипотечный кризисы, а затем — заметно дешеветь жилье... Все вышесказанное справедливо для развитых западных рынков, но пока не для России.
Специфика московского рынка жилой недвижимости заключается в том, что он крайне слабо связан с банковским и ипотечным сектором. А значит, не в такой степени, как на Западе, зависит от происходящих в этих секторах процессов. Подавляющее большинство квартир, проданных в столице за последние годы, было приобретено конечными покупателями на собственные средства или при помощи частных займов, то есть без использования банковских кредитов. На ипотечные деньги приобреталось в основном первое жилье, то есть те квартиры, в которых люди планировали жить, а не использовать их в инвестиционных целях. Слишком высокая фактическая ставка кредита в коммерческих банках сводила на нет потенциальную инвестиционную привлекательность квартир даже в условиях роста цен на недвижимость. При этом спрос на жилье в столице остается стабильно высоким.
Из вышесказанного следует очевидный вывод: подавляющее большинство московских квартир свободно от каких-либо обязательств банкам и ипотечным агентствам. При этом в Москве ежегодный налог на недвижимость, суммарная квартплата и прочие затраты на содержание жилья редко превышают 1% от рыночной стоимости квартиры, а доходы от сдачи недвижимости в аренду составляют от 5% до 10% ее цены и по размерам сравнимы со ставкой менее надежного банковского депозита. Следовательно, подавляющему большинству собственников инвестиционных квартир в условиях банковского кризиса вряд ли захочется поменять свою недвижимость на деньги, поместить их на депозит и тем более в нынешней ситуации попытаться стать инвестором на фондовом рынке.
Что касается первичного жилья, то девелоперы, строящие в Московском регионе коммерческие дома экономкласса, вряд ли сократят объемы строительства. Значительная часть таких квартир покупается городом для реализации социальных программ и не попадает на открытый рынок. Оставшиеся квартиры даже в существующей экономической ситуации, как правило, достаточно быстро находят покупателя.
Элитный сегмент жилой недвижимости вообще мало подвержен потрясениям, связанным с процессами на финансовых рынках. Это верно даже для западных рынков: например, жилье в лучших домах Лондона вообще не подешевело за последний год. У нас об этом тем более речь не идет.
А вот инвесторы, занимающиеся строительством домов бизнес-класса, могут отреагировать на банковский и ипотечный кризисы двумя путями: или снизить цены, или сократить объемы строительства при существующих ценах. Статистика ввода жилья за девять месяцев 2008 года говорит о том, что за этот период в Москве построено 2 млн кв. м новых квартир, из которых коммерческих всего 700 тыс. кв. м (все остальное реализуется по социальным программам и не попадает на рынок). При этом ряд ведущих девелоперов столицы, работающих в этом сегменте рынка, прямо заявили о сокращении своих строительных программ. Получается, что ими выбран второй путь.