Большинство сделок купли-продажи коммерческой недвижимости до кризиса осуществлялось с помощью кредитного финансирования. Размер кредитного плеча доходил до 70%, а иногда и 85%. Теперь же инвесторам приходится рассчитывать только на собственные средства, и миллионных сделок не наблюдается.
При отсутствии финансирования для западных инвесторов московская коммерческая недвижимость стала приносить такую же доходность, как европейская. При этом рынки Европы, конечно, более стабильны: недвижимость там является активом более ликвидным, чем в России, и более привлекательным для инвесторов.
Кроме того, даже инвесторы, заинтересованные в покупке коммерческой недвижимости в России (большинство сейчас, правда, интересует только Москва и Санкт-Петербург), заняли выжидательную позицию: они ждут, когда остановится падение рынка и какие цены можно будет назвать справедливыми. Другими словами, ждут дна. Показателем достижения дна или справедливой цены станут сделки — не разовые, а начало активного совершения сделок.
Что касается открытия новых кредитных линий, то их, считают консультанты, в 2009 году ждать не стоит. До начала кризиса одними из самых активных инвесторов на московском рынке коммерческой недвижимости выступали немецкие банки. Осенью западные банки перестали кредитовать объекты недвижимости в России, и если новый год мы еще встречали с надеждой на то, что эти деньги скоро вернутся, то в январе ситуация еще больше ужесточилась.
Западные банки обращаются к своим правительствам за помощью, им идут навстречу, но требуют (и правительство Германии прежде всего), чтобы финансисты изменили стратегию развития банков и минимизировали риски. Так как Россия относится к растущим рынкам, то доля экономических, политических, административных и других рисков здесь высока. Поэтому активность западных банков в 2009 году будет минимальной, если не нулевой.