История процесса управления властями московской недвижимостью сплошь пестрит любопытными фактами и нетрадиционными решениями. Это, например, и судьба административных высоток на Новом Арбате, и не менее яркие события, связанные с эксплуатацией главного здания крупнейшего торгового предприятия страны — ГУМа. Недавно столичные власти выпустили очередное постановление по ГУМу — #578 "Об акционерном обществе 'Торговый дом ГУМ'" — которое, возможно, послужит очередным толчком для нового витка в развитии событий вокруг магазина.
Торговые договора были расценены как субарендные
Постановление правительства Москвы, прецедентное по своей сути, появилось на свет отнюдь не случайно. И причина его проявления — не только в наличии конфликта с АО "ГУМ", но и в вполне конкретной политике московских властей, нацеленной на восстановление прав города в крупнейших торговых предприятиях столицы. И, разумеется, первой на этом пути стоит поистине святая троица — ГУМ, ЦУМ, "Детский мир". Правда, несколько в ином порядке: "Детский мир", ГУМ, ЦУМ, поскольку, по имеющимся у Ъ сведениям, в "Детском мире" некоторая доля города уже восстановлена, ГУМ стоит на пороге таких преобразований, а с ЦУМом возможные варианты участия в этом АО города активно обсуждаются.
Наиболее же сложная и непредсказуемая ситуация складывается сегодня в ГУМе. Вышедшее постановление #578 является результатом работы специальной комиссии Москомимущества, образованной после памятного январского заседания правительства Москвы по ГУМу с целью навести там порядок с арендными платежами. Как заявил в интервью Ъ председатель Москомимущества Олег Толкачев, возглавлявший эту комиссию, в ходе проверки были выявлены факты незаконного (с точки зрения существующей нормативной базы по аренде помещений) размещения на площадях ГУМа порядка 90 организаций. По оценкам Москомимущества, субарендаторами без оформления в установленном порядке договоров субаренды эксплуатировалось около четверти торговой площади предприятия. Со всеми этими организациями руководством ГУМа были заключены договора о совместном использовании площадей, которые, в соответствии с постановлениями московского правительства #868 и #213, были расценены Москомимуществом как субарендные.
По оценкам специалистов Москомимущества, общий доход, который получало АО "ГУМ" от аренды, составляет порядка 13,5 млрд руб. в год (из них чистая прибыль — около 6-7 млрд), тогда как в бюджет от аренды за тот же период поступило порядка 800 млн руб. Разумеется, подобная ситуация далеко не устраивает московские власти, поскольку, как подчеркнул г-н Толкачев, город является собственником здания и должен получать львиную долю всех доходов от его эксплуатации.
К новым арендным отношениям через новое акционерное общество
Однако московские власти достаточно своеобразно подошли к решению вопроса с арендными платежами, а именно — путем возвращения в состав акционеров ГУМа, что, по мнению наблюдателей, вовсе не требуется, поскольку город является собственником здания (главное здание ГУМа — памятник архитектуры), и в его власти эксплуатировать этот памятник так, как ему захочется. Скорее всего, истинной причиной преобразований и давней печалью московских властей является то, что город в результате приватизации потерял свой пакет акций в ГУМе. Что же касается аренды, то дело, видимо, не только в получении максимальных доходов от эксплуатации площадей, чего власти могли бы достичь, существенно увеличив арендную плату, но еще и в том, чтобы иметь возможность самостоятельно сдавать площади ГУМа в аренду.
В результате комиссией были разработаны предложения по участию города в АО "Торговый дом ГУМ". Суть их в том, чтобы совместно с руководством ГУМа проработать вопрос о создании нового АО "Торговый дом ГУМ — Верхние торговые ряды" (речь идет только о главном здании ГУМа на Красной площади) со следующим распределением долей: АО "ТД ГУМ" — 51%, Москомимущество — 49%. На самом деле, несколько странно, что в качестве соучредителя предлагается Москомимущество, тогда как по закону таковым должен стать представитель собственника (города) — московский Фонд имущества.
По словам председателей Москомимущества, в ходе работы комиссии рассматривался и другой вариант соотношения долей в новом АО: ГУМ — 51%, Москва в лице Москомимущества — 24,5% и фирма, обеспечивающая инвестирование в реконструкцию здания, — 24,5%. По словам г-на Толкачева, руководство ГУМа на тот момент не смогло назвать конкретную компанию-инвестора, которую можно было бы включить в состав учредителей. В итоге московские власти приняли волевое решение, объявив, что город берет финансирование реконструкции на себя, оставляя при этом за собой пакет акций нового АО, предназначавшийся инвестору. Руководство же ГУМа утверждает, что на тот момент им были представлены на рассмотрение целых два реальных претендента на проведении реконструкции здания — английская компания Erdman Lewis и американская International Realty Investors. По словам представителей обеих компаний, ими уже разработаны финансовые схемы и бизнес-планы реконструкции здания.
На вопрос, где город возьмет средства на реконструкцию, г-н Толкачев ответил, что на проведение капитального ремонта здания вполне хватит денег, которые поступят в этом году в бюджет от аренды и продажи недвижимости. По оценкам Москомимущества, эти доходы превысят 3 трлн рублей, тогда как на реконструкцию первой очереди здания ГУМа, по словам г-на Толкачева, требуется всего около 50 млрд руб. Однако если принять во внимание все сегодняшние стройки века, ведущиеся на бюджетные деньги в Москве, то можно предположить, что очередь до ГУМа дойдет не так быстро. И уж коль скоро власти утверждают, что деньги на реконструкцию ГУМа есть, почему бы городу как собственнику здания его не отреконструировать и не сдать в аренду уже по более высоким арендным ставкам?
Все решит собрание акционеров
Не менее любопытна и дальнейшая судьба самого арендного договора по зданию ГУМа. В случае создания нового АО арендный договор, разумеется, будет предметом обсуждения. По всей видимости, власти будут настаивать на перезаключении договора аренды здания уже с этим новым АО, тогда как в интересах АО "ГУМ" сохранить действующий до 2041 года договор аренды за собой. Однако пока сложно говорить о том, в каком направлении будут происходить преобразования, поскольку, несмотря на то, что с момента выхода постановления прошло более месяца, стороны, как ни странно, еще не встречались.
В любом случае, какое бы предложение ни выдвигали власти, окончательное решение — за общим собранием акционеров ГУМа (оно состоится в марте 1996 года), среди которых много крупных структур — например, Столичный банк сбережений, Мосбизнесбанк, Credit Swiss First Boston, Центральный чековый инвестиционный фонд, Российская промышленно-финансовая группа и другие. Их реакцию в целом на предложения московских властей предсказать пока трудно, особенно реакцию иностранных акционеров ГУМа, для которых подобного рода преобразования, мягко говоря, несколько непривычны. Однако если ГУМ все же откажется от "сотрудничества" с городом, то, по словам г-на Толкачева, будут применены иные меры: увеличение арендной платы (что, кстати, можно было сделать с самого начала), разрыв арендного договора и даже изъятие здания у АО "ТД ГУМ".
Руководство ГУМа весьма сдержанно прокомментировало сложившуюся ситуацию, заявив, что оно восприняло решение властей с удивлением, поскольку городская доля в 49% ставит под сомнение весь процесс приватизации в торговле, в частности в ГУМе — при таком раскладе торговый дом вновь превращается в государственное предприятие.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА