Через две-три недели начнется "высокий сезон" на рынке жилой недвижимости. По крайней мере, так принято считать. Замедление темпов снижения цен в летний период внушает оптимизм продавцам. А для покупателей самый насущный вопрос: достигнуто ли дно рынка, пора ли уже покупать или стоит еще подождать?
Спрос скорее жив
Сама постановка вопроса — ждать или не ждать — очень характерна для нынешнего момента. В 1998 году, например, этот вопрос вообще не ставился: платежеспособный спрос был почти равен нулю. Сейчас ситуация иная: массовой потери сбережений не произошло, то есть потенциальный платежеспособный спрос все-таки существует.
Риэлтеры отмечают увеличение количества просмотров квартир и загородных домов даже в летние месяцы. Правда, до покупки дело доходит редко, но это свидетельство того, что потенциальный спрос значительно превышает реализованный.
Надежды продавцов на активизацию отложенного спроса основаны прежде всего на том, что предложение на первичном и вторичном рынках неизбежно сократится. Порой можно даже слышать о скором дефиците качественного предложения на московском рынке.
Больше предложений
Непосредственно сейчас говорить о дефиците предложения нет оснований. "Число объектов-новостроек, находящихся в продаже в Москве, в последние три месяца достаточно стабильно и составляет в среднем 300 объектов. Число квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, напротив, стабильно увеличивается, только за последний месяц рост составил 2,2%,— говорит Наталья Бланкова, маркетолог "Пересвет-Инвеста".
По данным Knight Frank, ввод площадей в 2009 году увеличится в 1,9 раза по сравнению с прошлым годом. Это произойдет из-за затягивания сроков строительства и ввода в течение 2009 года объектов с задержкой сроков сдачи. Однако новые объекты в этом году на столичном рыке почти не появлялись и до конца года уже не появятся. Это значит, что в будущем году объектов в высокой стадии готовности на первичном рынке не будет. Заметим, что сейчас основной спрос сосредоточен именно на вторичном рынке и уже построенных домах.
"Оживление рынка может повлечь за собой дефицит предложения. Но на вторичном рынке дефицита точно не будет, а на первичном он может появиться только в начале следующего года",— прогнозирует Михаил Гец, управляющий партнер компании "Новое качество". "Потенциал спроса не столь высок, чтобы перекрыть стабильно высокий объем предложения. Хотя, конечно, учитывая сокращение объемов нового строительства дефицит, неизбежен, а вслед за ним и рост цен. Но все это произойдет не этой осенью",— соглашается Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость".
Перетягивание каната
Безусловно, за последние восемь месяцев сформировался "рынок покупателя", и именно последний во многом определяет ситуацию. Но и продавцы пытаются отстаивать свои позиции. "Продавцы уже пережили самое худшее. Кто-то решил свои проблемы, существенно снизив цены на какой-то период, и больше не хочет демпинговать, кто-то просто не хотел и не хочет продавать ниже выгодной для себя цены",— говорит управляющий партнер компании Tweed Елена Первакова.
Очевидно, вторичный рынок более оперативно отреагирует на повышение спроса, чем девелоперы. Так было и в начале кризиса. "Частные инвесторы и собственники высококлассного жилья оказались более гибки к изменениям, происшедшим на рынке, и более оперативно скорректировали вниз цены на свои предложения",— утверждает Екатерина Румянцева, генеральный директор "Калинка-Риэлти".
Однако девелоперы тоже ждут возможности начать повышение цен. "Максимальная скидка в начале года доходила до 20-25%,— рассказывает Юрий Беломестнов, вице-президент компании KFS-Group (девелопер элитного дома "Гранатный, 6").— Акционерами было принято решение по мере готовности объекта скидку сокращать. На сегодняшний день скидка составляет максимум 5-10%. Несколько сделок прошло по цене выше $25 тыс. за 1 кв. м. Некоторым клиентам приходится отказывать, потому что не можем найти компромисс по цене".
Характерно, однако, что не только застройщики, но и клиенты не хотят идти на компромисс. И, очевидно, правильно делают. Даже если не наступит ожидаемая некоторыми аналитиками "вторая волна" кризиса, рост не будет стремительным и даже сколько-нибудь ощутимым. По крайней мере, потребуется несколько месяцев стабильности, чтобы цены начали повышаться. Поэтому рекомендация покупателям на эту осень: если можете ждать — ждите.