Экс-кандидат в губернаторы Новосибирской области и член оппозиционного движения «Солидарность» Иван Стариков решил попробовать себя в девелопменте. При его участии входящая в «Альфа-групп» УК «Альфа-Капитал» создала закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Он займется освоением крупного земельного участка под Новосибирском, где будут выделены зоны под коттеджи, дачи и другие объекты. Фонд уже вложил в проект 1,5 млрд руб. и собирается привлечь такую же сумму в течение года на строительство инфраструктуры. Эксперты считают выбранную под строительство территорию не самой удачной.
Закрытый паевой инвестиционный фонда недвижимости (ЗПИФН) «Альфа-Капитал Земельный» был представлен вчера в Новосибирске руководством УК «Альфа-Капитал» во главе с гендиректором Михаилом Хабаровым и профессором факультета недвижимости Академии народного хозяйства при правительстве РФ Иваном Стариковым, который представился как автор идеи и один из пайщиков. Как пояснили топ-менеджеры «Альфа-Капитала», ЗПИФН создан для реализации девелоперского проекта в Новосибирской области — для него приобретены за 1,5 млрд руб. около 1,2 тыс. га земли. Пять участков расположены в районе поселка Верх-Тула, в 10-12 км от Новосибирска. Фонд призван привлечь в проект «длинные деньги» на создание необходимой инфраструктуры, прежде всего на обеспечение водо- и электроснабжения. На это потребуется на первоначальном этапе еще как минимум 1,5 млрд руб. После создания базовых условий ЗПИФН займется розничной продажей земли для строительства коттеджных поселков, дач, а также производственных помещений и тепличных хозяйств.
Продавать землю УК «Альфа-Капитал» намерена по 40-66 тыс. руб. за одну сотку. Доход пайщиков будет формироваться за счет разницы между розничной ценой подготовленной земли и суммой, в которую обошлось фонду приобретение оптом земли без коммуникаций. Для реализации всего проекта ЗПИФН придется привлечь в развитие инфраструктуры территории как минимум 10 млрд руб., сообщил „Ъ“ Михаил Хабаров. Сделать это УК «Альфа-Капитал» намерена в течение десяти лет.
Депутат-единоросс областного совета Виктор Игнатов поинтересовался, как скоро фонд планирует вывести имеющиеся у него земли из сельскохозяйственного оборота. Иван Стариков признал, что этот процесс «может занять время», но заявил, что уже встречался по этому поводу с новосибирским губернатором Виктором Толоконским и тот якобы обещал не чинить препятствий. Присутствовавшие на презентации представители новосибирской бизнес-элиты встретили это сообщение с интересом. Напомним, что господин Стариков дважды был соперником господина Толоконского на губернаторских выборах.
Впрочем, проблемы с землеотводом и инфраструктурой — далеко не все сложности, с которыми может столкнуться проект, указывают эксперты. «В целом по России цены на коттеджи в текущем году сократились примерно на 25% в рублях. К докризисным уровням они могут вернуться в 2012-2013 годах», — констатирует руководитель направления привлечения инвестиций в ЗПИФы УК «Финам Менеджмент» Андрей Моссаковский.
Директор новосибирской консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева отмечает также, что верх-тулинский проект ожидает сильнейшая конкуренция. «В последние годы массово шла скупка паев сельскохозяйственных земель под Новосибирском, что привело к появлению целого ряда «лендлордов», владеющих сотнями гектаров земли. Сейчас они вышли на рынок, чтобы вернуть свои деньги», — поясняет эксперт. Не очень привлекательной для потенциальных застройщиков видится госпоже Ермолаевой и сама выбранная «Альфа-Капитал» территория: «Единственный плюс там — хорошая дорога, а так ландшафт не особо радует: нет ни лесов, ни водоемов».
Форма реализации проекта экспертов не удивила. Они отмечают растущую популярность ЗПИФов в качестве инструмента для реализации девелоперских проектов. ЗПИФН УК «Альфа-Капитал» далеко не первый проект такого рода. Андрей Моссковский приводит в пример аналогичные фонды «Дарьино» (УК «Ар Си Эф кэпитал траст»), «Русский помещик» (УК «Агана»). Не всем им удается поддерживать рост стоимости паев, но, например, цена паев «Русского помещика» увеличилась в этом году на 19,28%. По оценке господин Моссаковского, в некризисных условиях такие фонды вполне могут приносить своим инвесторам 15-20% годовых. Основным преимуществом ЗПИФа является экономия на налоге на прибыль, который в ПИФе платится только при реализации пая, отмечает Андрей Моссаковский, добавляя, что форма фонда упрощает привлечение инвестиций. «Паи могут обращаться на бирже, а также использоваться для получения кредитов, причем многие банки сейчас более охотно принимают в обеспечение паи, а не недвижимость», — говорит эксперт.