Рынок недвижимости стал выходить из стагнации всего лишь два-три месяца назад, а цены на «первичку» уже поднялись на несколько тыс. руб. в расчете на кв. метр. Еще полгода назад в Казани стоимость экономкласса начиналась с 24-26 тыс. рублей. Я задалась целью приобрести квартиру по минимальной цене сейчас. И попутно выяснила: найти недорогой вариант — еще полдела. Вторая половина — купить и не проколоться, а это в недорогом сегменте куда сложнее.
Дешево, но сердито Рамки поиска были очерчены следующие — квартиры в новых домах, находящихся в процессе строительства или только что сданных. И, разумеется, по цене самые выгодные среди предложений экономкласса. Я искала двух- или трехкомнатную квартиру с минимальной стоимостью квадратного метра, с рациональной планировкой, на средних этажах. Квартиры на первых и последних этажах, наименее востребованные на рынке, я не рассматривала. Как отмечают риелторы, такие квартиры, особенно если они последние в доме, и не пригодны для перевода под коммерческое использование, застройщики часто готовы продать за цену, за которую их предложат купить.
Поиск подходящих вариантов показал — с лета цены действительно взлетели вверх: сейчас самые выгодные предложения находятся в районе 30 тыс. рублей, а средняя цена на жилье экономкласса в сегменте от 32 до 34 тыс. рублей. Можно найти и дешевле — самая недорогая цена на новостройку расположена на отметке 27,5 тыс. руб. При этом нужно учитывать, что «доступная» квартира может таить подвох, расплачиваться за который, возможно, придется нервами, деньгами или самой квартирой.
Добиться скидки пока что реально — тон на рынке недвижимости по-прежнему задает покупатель. Но по 50–150 тыс. рублей в начале торга продавцы уже не скидывают.
Для надежности я не стала заглядывать в дальнюю перспективу и из числа строящихся домов выбирала лишь те, которые должны быть полностью готовы и оформлены уже в этом году.
Но даже это не всегда служит гарантией того, что обзавестись собственностью удастся без дополнительных проблем и головной боли. Как выяснилось во время подготовки материала, многие застройщики по-прежнему предпочитают продавать жилье с использованием предварительных договоров. Между тем, по закону все жилье, которое начали строить после вступления в силу ФЗ № 214, должно реализовываться только по договорам долевого строительства. Интересно, что квартиры в обход закона продают в домах, строительство которых было начато уже после вступления закона в силу, причем в их числе и дома от таких крупных застройщиков, как «Солнечный город» и «Фон». «Серая схема» не означает, что вас обязательно «кинут». Но могут. Если у застройщика на всем этапе строительства проблем не возникнет, квартиру можно получить и по предварительному договору. Но если встанет вопрос переноса сроков завершения строительства или вообще со сдачей дома, дольщик останется один на один с проблемой. По закону государство гарантирует защиту прав лишь в том случае, если жилье приобретено в соответствии с ФЗ № 214.
На свой страх и риск «Солнечный город», дом № 8. 30,9 тыс. рублей — минимальная цена на квартиры в домах, вводящихся в эксплуатацию в этом году застройщиком «Солнечный город» в районе РКБ. Как заверяют риелторы, дом будет полностью готов к лету. Сейчас монолит возведен на высоту всех 10 этажей, кирпичное заполнение выполнено на уровне 6–7‑го этажа.
Еще один недорогой вариант по цене 26,9 тыс. за кв. м — трех- и четырехкомнатные квартиры в доме № 7. Пока монолит поднят на уровень 4‑го этажа, окончание строительных работ по плану приходится на 4‑й квартал 2010 года. Но с учетом процедуры сдачи, оформления и возможных задержек дом реально будет готов к проживанию не раньше середины следующего 2011 года. Все квартиры в «Солнечном городе» продаются только по предварительным договорам — риелторы объясняют это особенностями оформления земельного участка. Расчеты производятся по вексельной схеме.
Купить проблему за свои деньги Дом на Серова,1. Однокомнатная квартира площадью 53 кв.м по цене 30 тыс. руб. (1,590 млн руб. за квартиру) на восьмом этаже готовящегося к сдаче дома рядом с ДК химиков — показалась на первый взгляд привлекательным вариантом. На второй — история начала напоминать детектив. Квартира продается по договору переуступки, как объяснила риелтор, продавец хочет избежать налога на имущество, которым он будет облагаться после регистрации прав собственности.
Уже по пути на осмотр квартиры выяснилось — риелтор приехать не сможет, вопрос, по какой форме составлен договор на квартиру у нынешнего владельца, поставил риелтора в тупик. Но после осмотра дома этот момент был уже не существенным.
Снаружи двухподъездный дом из силикатного кирпича действительно смотрится практически готовым. Находящиеся рядом новые дома уже заселены. Но с первых шагов по подъезду этот дом начал внушать все больше подозрений: под ногами — ступени со сколами, разбитая плитка, стекла на дверях в местах общего пользования частично выбиты, частично двери отсутствуют как факт, по лестничному пролету протянут временный электрический кабель — при том, что строительной деятельности в доме не заметно.
Квартира на 10 этаже, (куда меня направила риелтор, сообщив, что она тоже продается, но по цене 1,350 млн руб. (ок. 27 тыс. за кв.м), оказалась, во‑первых, двухкомнатной вместо однокомнатной, а во‑вторых, выглядела так, как будто выдержала многодневную осаду: разбитыми оказались даже межкомнатные стены. Встретившаяся хозяйка одной из квартир по соседству пояснила — дом должен был быть сдан еще два года назад. Застройщик — компания «Альтаир» — объявлена банкротом, и все ремонтные работы владельцам жилья в этом доме придется вести за счет своих средств. То есть за полтора миллиона рублей можно попасть в число обманутых дольщиков. Впрочем, в ближайшее время дом обещают официально сдать, и тогда владельцы смогут зарегистрировать право собственности и начать восстановительные работы. Некоторые ждать этого не стали — в нескольких квартирах уже сделали ремонт и живут, фактически на птичьих правах — благо, свет и тепло в квартирах есть.
С 5‑процентной скидкой Дом на Адоратского, 36 Б. 31 тыс.руб за квадратный метр, или 2,200 млн за двухкомнатную квартиру площадью около 70 кв. м — «цена вопроса» за «двушку» на третьем этаже в готовящемся к вводу доме от «Пенофлекса».
При осмотре сомнений по поводу сроков не возникает — внешне дом завершен, и несмотря на 20‑градусный мороз, снаружи работают техники — «газовики». Кирпичный дом расположен рядом с остановкой транспорта. В двух шагах — школа и поликлиника. Единственный недостаток самой квартиры — окна кухни выходят на север и на соседний дом — там темно.
Я ожидала увидеть низкое качество внутренней отделки, поскольку к объектам компании «Пенофлекс» имеются претензии по поводу качества внутренних работ со стороны Госжилинспекции. Но в данном случае качество черновой отделки оказалось приятной неожиданностью — отделывать помещение «набело» можно без дополнительной подготовки. К другим плюсам я отнесла рациональную планировку и широкие подоконники. По словам риелтора, квартира продается по договору переуступки, первоначальный договор, на основании которого квартира принадлежит нынешнему владельцу, заключен в рамках ФЗ № 214. В результате торгов риелтор заверила, что в случае покупки окончательная цена будет на 100 тыс. руб. ниже.
За месяц до сдачи Дом на Лаврентьева. Три квартиры по цене 30 тыс. рублей и одна по 32 — последние в этом доме, оставшиеся в продаже у застройщика, компании «Тектоник». Жилой комплекс, состоящий из двух секций, несколько лет назад начал возводиться на месте заросшего котлована за универсамом.
Дом полностью кирпичный, сейчас, как сообщили в отделе продаж, первая очередь находится на этапе сдачи на госкомиссию, через полтора месяца запланирована приемка дома. Вторая очередь должна быть готова через год. Посмотреть квартиры можно, получив ключи прямо на стройплощадке. Все жилье реализуется по закону о долевом строительстве.
К качеству претензий нет ЖК «Желудь» на Фучика. Этот дом попал в поле зрения благодаря специалистам инспекции Госстройнадзора по РТ, которые характеризовали дом как лучший по качеству работ среди строящихся домов в Приволжском районе Казани. При цене в 30 тыс. рублей за кв. м — немаловажное обстоятельство!
16‑этажный дом начал строиться компанией «Миллениум Зилант Сити» в 2007 году, сейчас коробка дома возведена полностью, завершается остекление, ведется внутренняя отделка. Первоначально дом планировалось сдать в III квартале 2009 года, сейчас обещают завершить к лету 2010 года. Это, пожалуй, единственный минус, хотя с учетом ситуации прошлого года такая задержка сдачи стала почти нормой.
Состояние объекта не дает оснований предполагать, что срок будет и далее пролонгирован, тем более что квартиры так же продаются по ФЗ № 214. Я остановила внимание на двухкомнатной квартире площадью 78 кв. метров, поскольку это единственный тип квартир практически квадратной формы в этом доме. При 100%-ой оплате стоимость этой квартиры составляет 2,34 млн рублей. Немного поговорив с продавцом и объяснив сложную финансовую ситуацию, сошлись на сумме 2,28 млн, в результате после согласования с руководством квартиру согласились уступить по 29 тыс. руб. за кв. м — то есть со скидкой примерно 2,5%.
Нижний предел Строящийся дом на Адоратского. 27,5 тыс рублей за квадратный метр — самая выгодная цена на жилье, сдающееся в этом году, которое мне удалось посмотреть под видом покупателя. Дом возводит компания «Фон» за ТЦ «Савиново». Такую цену можно получить, приобретая квартиры от субподрядчиков через компанию-дискаунтера. Как правило, квартиры передаются субподрядчикам в оплату выполненных объемов работ и поставленных материалов или в счет погашения долгов.
«Субподрядчикам выгоднее как можно быстрее получить живые деньги и снова направить их в дело, поэтому, как правило, они готовы снизить цену на квартиру на 3–5 тыс. руб. в расчете за квадратный метр», — рассказал руководитель одной из таких компаний. В самом «Фоне» при 100%-ой оплате квартиры от застройщика предлагают по 31 тыс. руб. за кв. метр, а от субподрядчиков — за 29 тыс. руб. Несмотря на то, что на сегодня кирпичная кладка находится на уровне 4–5 этажа, выбор квартир невелик. Мне приглянулась трехкомнатная квартира площадью 94 кв. метров, ориентированная на восток и запад, которая должна быть расположена на восьмом этаже.
И риелторы «Фона», и директор компании-дискаунтера говорят, что квартиры здесь практически распроданы. Что удивительно для дома невысокой степени готовности. Даже несмотря на хорошие темпы строительства (за месяц было построено почти полтора этажа), сроки сдачи выглядят чересчур оптимистичными: его обещают сдать к лету этого года, право собственности, как ожидается, можно будет оформить к концу года. То есть на оставшиеся 9 этажей отводится всего полгода.
Между тем, закон о долевом строительстве в случае переноса сроков или банкротства застройщика не гарантирует защиту прав покупателей квартир, заключивших договоры по «серым» схемам. В частности, часть дольщиков пускового комплекса № 4 в «Солнечном городе», застройщиком которого является «Фон», ждут своих квартир еще с 2008 года. Законными методами повлиять на скорость строительства они не могут. Как сообщили в отделе продаж «Фона», по такой форме продаются квартиры во всех домах, строящихся этой компанией, вне зависимости от того, когда началось строительство — до принятия ФЗ № 214 или позже, как в случае с домом на Адоратского. «Договор по ФЗ мы не заключаем», — отрубили в компании. Предоставить строительную декларацию там также отказались, ссылаясь на отсутствие ее экземпляра в отделе продаж, а порекомендовали искать ее публикацию в прошлогоднем выпуске одного из городских рекламных СМИ. Так что проверить достоверность информации и законность строительства не представляется возможным.
Заплатил и живи «Лесной городок», за РКБ. На тысячу рублей подорожали в январе квартиры в уже сданных и готовых к заселению квартирах в «Лесном городке». Сейчас одно- и двухкомнатные квартиры в пятиэтажных кирпичных домах в микрорайоне, строящемся компанией «Сувар Казань», можно приобрести по 30 тыс. руб. за квадратный метр. Дома расположены на охраняемой, огороженной территории. Во дворе сделаны спортивные и детские площадки, посажены деревья-крупномеры. Дома отличает эксплуатируемая кровля, панорамное остекление балконов, правда, лифты в них не предусмотрены. Кроме многоэтажных домов здесь есть еще таунхаусы с небольшим приусадебным участком, но из-за большой площади к экономжилью их отнести сложно. Относительный недостаток расположения комплекса — его удаленность от основных транспортных магистралей (до остановки городских маршрутов автобусов около 2 км) — компенсирован за счет организации собственных перевозок — каждый час отсюда до проспекта Победы курсирует «Газель». Низкая стоимость квадратного метра и небольшой метраж делают квартиры в «Лесном городке», пожалуй, самыми демократичными. Например, в расчете на общую стоимость квартиры, «однушка» без балкона площадью 37 кв. метров обойдется всего в 1,110 млн руб.
Поскольку квартиры продаются по договору купли-продажи и сразу оформляются в собственность, на их приобретение несложно получить кредит. Например, по стандартам АИЖК для минимального первоначального взноса нужно иметь на руках всего порядка 350 тыс. руб. Кроме того, ипотеку на «Лесной городок» выдает Сбербанк, который участвует в финансировании строительства этого комплекса.
Универсальное решение Дом на Восстания. Цена на квартиры в комплексе от компании «Сити — строй» находится на отметке 32 тыс. руб., но при 100%-ой оплате приобрести здесь жилье можно по 31 тыс. за кв. м. Комплекс возводится в районе Горьковского шоссе, из цветного силикатного кирпича, сейчас завершаются работы в первых двух секциях. Срок их сдачи был перенесен с конца 2009 года.
По словам строителей, дом должен быть готов к сдаче к концу февраля, а заселение будет возможно в конце весны. Коробка дома полностью готова, окна застеклены, тепло в доме подключено, ведутся отделочные работы. Строительство еще пяти секций комплекса, которые со временем появятся напротив уже возведенных, закрывая их от городской магистрали, заморожено, по предварительным расчетам застройщика, не менее чем на год. На покое заехавших к тому времени жильцов возобновление работ серьезно сказаться не должно: самая шумная часть работ — забивка свай должна завершиться в ближайшее время, до остановки строительства.
В первых двух секциях, по данным отдела продаж, сейчас реализовано около 50% квартир, выбор одно, -двух -и трехкомнатных квартир на разных этажах пока есть. Я посмотрела несколько вариантов планировок, наиболее рациональными мне показались однокомнатная квартира площадью 42 метра и двухкомнатные квартиры 63 и 65 кв. метров: небольшая прихожая, правильной формы комнаты. В квартирах, где уже завершена черновая отделка, ее качество нареканий не вызывает, единственное, что необходимо — выровнять потолок, поскольку плиты перекрытий дают небольшое расхождение по высоте. Квартиры продаются по договорам долевого строительства, которые регистрируются в ГРП. При оплате 50%-ой стоимости квартиры возможна беспроцентная рассрочка до полугода.
Выбор с пристрастием Несмотря на кажущуюся пестроту в предложениях, выбор нового надежного и недорогого жилья сейчас в Казани не так уж и велик. При поиске жилья в экономклассе приходится решать одновременно две задачи: во‑первых, найти недорогое жилье оптимального качества с подходящими планировками, во‑вторых, твердой рукой отсечь все вызывающие сомнения предложения, несмотря на их кажущуюся привлекательность.
Приобрести документ на квартиру можно и за 25 тысяч за квадрат — например, на продажу по предварительным договорам уже выставлены квартиры в «Белой бабочке» (застройщик «Фон») — «высотке», находящейся на нулевом цикле строительства со сроком сдачи в конце 2011 года. Под разными вывесками активизируются и продажи жилья в замороженных несколько лет назад комплексах — компаниям нужны средства, чтобы за счет новых дольщиков достраивать такие дома. Так, например, возобновил продажу квартир печально известный «Свей». Но в нынешних условиях делать подобные приобретения крайне неосмотрительно: обманутым дольщикам, которые попали в ловушку по собственной вине, власти помогать не будут.