За декабрь прошлого года с привлечением ипотечных кредитов, по данным банков и агентств недвижимости, было совершено в несколько раз больше сделок, чем за все остальные месяцы. Поскольку спросом сейчас пользуются в первую очередь квартиры «для жизни», ипотека становится одним из основных стимулирующих механизмов рынка недвижимости. И спектр жилья, которое можно приобрести в кредит, сейчас расширяется.
Доступнее еще не было Усилия государства по стимулированию покупательской активности на жилье экономкласса за счет ипотечных программ делают квартиры в новостройках, которые можно приобрести в кредит, самыми востребованными на первичном рынке. Вслед за государственной поддержкой ипотеки сами банки начинают активизироваться и расширять линейки ипотечных программ. Результаты ощутимы: например, только в декабре 2009 года в ЖК «Солнечный город» за счет ипотечных кредитов было продано порядка 40 квартир, в то время как в его «однокласснике» ЖК «Серебряный берег» за этот же период куплено всего пять квартир. Здесь с ипотекой пока не работают.
В течение прошлого года большинство банков стремилось в принципе сохранить ипотеку: кредиты выдавались в первую очередь на условиях, максимально учитывавших возможные риски кредиторов, и нередко — в «штучном» количестве. Начальник управления развития розничного продуктового ряда «АК БАРС» банка Эльдар Галеев приводит такие данные: «В период мирового финансово‑экономического кризиса объем рынка ипотечного кредитования в РФ действительно резко уменьшился. По данным ЦБ РФ за 2008 г., объем предоставленных ипотечных кредитов составил более 600 млрд рублей, за 2009 г. это значение составило величину порядка 160 млрд рублей. Снизились не только темпы прироста выдачи кредитов, но и качество кредитного портфеля. При общем увеличении портфеля срочной задолженности в среднем в 4 раза за период с начала 2007 г. по конец 2009 г. объем просроченной задолженности показал увеличение в 30–40 раз».
Сейчас ипотечное кредитование входит в фазу восстановления, а значит — возможности для потребителей будут расширяться. «С осени 2008 года по весну 2009 ипотечное кредитование практически стояло, одиночные выданные кредиты в расчет можно не брать. Сейчас объемы выдачи кредитов нашим банком практически достигли докризисного значения», — отмечает заместитель председателя правления АКБ «Спурт» Алексей Бойко. «АК БАРС» банк выдавал ипотечные кредиты только по объектам, в которых инвестором выступал он сам. Выдача ипотечных кредитов в стандартном режиме возобновилась в сентябре 2009 года. Итоги выдачи банком ипотечных кредитов за последний квартал невелики (было выдано ипотечных кредитов на сумму порядка 100 млн рублей). С сентября по декабрь 2009 г. объем выдачи постепенно наращивался, и это свидетельствует о положительной динамике кредитования», — отмечает Эльдар Галеев.
В настоящее время вслед за наметившимся оживлением на рынке недвижимости на практике становятся видны тенденции, подмеченные «Жилым домом» еще в мае 2009 года, когда мы анализировали текущую ситуацию в сфере ипотеки. Тогда проклюнулись первые ростки будущей динамики: впервые за период с начала проблем в мировой банковской системе ставки по кредитам опустились на средний докризисный уровень. Стартовавшая программа АИЖК отталкивалась от ставки в 13% годовых, и это было принципиальным прорывом. Наш прогноз оправдался — ставка рефинансирования продолжила снижаться.
Выгоднее, чем до кризиса Первой, уже реализованной тенденцией ипотеки-2010 стали дешевые кредиты на вторичное и сданное первичное жилье. Сейчас ставка в 10–11% — вполне «рабочая» для ипотеки, как и полтора года назад. Самые низкие проценты предлагаются пока по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которые можно получить через банки-операторы федерального агентства и Ипотечное агентство РТ (ИАРТ). «Благодаря государственной программе АИЖК ставка по кредиту ниже, чем в самые лучшие для ипотеки годы. Это связано с тем, что ставка рефинансирования ипотечных закладных АИЖК с прошлого года привязана к ставке рефинансирования ЦБ, а она в последнее время снижается», — говорит начальник отдела ипотечного кредитования АИКБ «Татфондбанк» Ренат Шакиров.
Свершившимся фактом стала снизившаяся до невиданного до сих пор уровня минимальная ставка по кредитам, выдаваемым через ИАРТ — 8,8%. Это почти уровень ставки социальной ипотеки, которая составляет 7%: разрыв между ставкой социального ипотечного продукта и банковской ипотеки еще ни разу ни оказывался столь мал! «Объемы выдачи ипотечных кредитов в декабре 2009 года возросли по сравнению с предыдущими месяцами в три раза! Это позволило к концу года выдать 80% от запланированного на прошлый год объема кредитов. Сейчас интерес к кредитованию у населения сохраняется», — отмечает заместитель генерального директора по кредитованию ОАО «Ипотечное агентство РТ» Эльвира Галяутдинова. Интерес к ипотеке связан с тем, что «отложенный спрос», который начал реализовываться в конце года, направлен в первую очередь на недвижимость, предназначенную для собственного проживания, а далеко не все, кто нуждается в жилье, обладает всей необходимой суммой для покупки.
Второй, зарождающейся на данном этапе тенденцией, становится расширение спектра ипотеки. Процентные ставки здесь выше, зато у покупателей появляется возможность приобретать в кредит строящееся жилье, дорогие элитные квартиры или загородные коттеджи и таунхаусы. Алексей Бойко отмечает: «Потребитель должен понимать, что это два различных среза. Либо — низкие проценты на жилье экономкласса по линии АИЖК, либо — более широкий выбор недвижимости, или длительный срок кредитования, но под более высокий процент по программам за счет средств банков».
Среди ипотечных продуктов «на разный вкус и кошелек» в декабре 2009 – начале 2010 года наиболее перспективным направлением является ипотека на квартиры в строящихся домах. Развитие этого сегмента ипотечного кредитования значительно расширит число покупателей, которые могут приобрести «долевку» в кредит. По оценке Алексея Бойко, понадобится около трех месяцев, чтобы банки оценили риски, связанные с ситуацией на строительном рынке, и запустили собственные программы. По его мнению, для ипотеки на «долевку» оправдана ставка около 18% на период до сдачи дома. «Других ресурсов, помимо выделяемых государством по линии АИЖК, которые позволили бы банкам выдавать ипотечные кредиты под более низкий процент, пока на рынке нет», — отмечает эксперт. В перспективе, к лету 2010 года, ожидается расширение и кредитной линейки по линии АИЖК, однако в данном случае акцент в первую очередь будет делаться на жилье экономкласса.
«Рынок ипотеки в последнее время, безусловно, активизировался. Парадоксально, но брать кредит на улучшение жилищных условий сейчас даже выгоднее, чем до кризиса. В настоящий момент рынок жилья — это рынок покупателя, а не продавца. В Казани цены упали на 5–20% в зависимости от сегмента, в Челнах и Нижнекамске — на треть. Использовать эту возможность, уверен, захотят многие», — говорит Ренат Шакиров («Татфондбанк»). «Чем более комфортные условия для кредитных организаций будут созданы на рынке ипотечных ценных бумаг, тем более жесткой будет конкуренция, что приведет к повышению лояльности банков к своим клиентам, развитию различных ипотечных программ и привлечению новых сегментов частных клиентов в ряды ипотечных заемщиков», — считает Эльдар Галеев.
АКБ «Спурт» на данный момент выдает ипотеку только по стандартам АИЖК. Пока действуют две линейки кредитов — «Ипотека» от 10% годовых и «Ипотека Альтернатива» — от 15%. Основное отличие между ними, как пояснили в банке, заключается в отсутствии во втором случае условия обязательного страхования жизни и потери трудоспособности заемщика и, взамен этого дополнительная процентная ставка. Сейчас банк рассматривает вопрос «включения» существующих собственных ипотечных программ. «Рынок сейчас готов „съесть“ больший объем ипотечных кредитов, существует спрос на ипотечные продукты для приобретения таунхаусов, возводящегося жилья, жилья в ценовой категории 10–15 млн и выше, — говорит Алексей Бойко. — При этом выдача ипотеки, в частности, на строящееся жилье связана со стабильным развитием строительного рынка. Он начинает оживать, и мы изучаем возможности ее возобновления, но для этого нам в первую очередь нужно быть уверенным, что строители достаточно твердо встали на ноги и остановки или снижения темпов строительства снова не произойдет. Уменьшение инвестиционных рисков в строительной отрасли — основное условие для кредитования возводящихся домов».
ИАРТ на сегодня предлагает самый низкий процент по кредитам за счет средств, выделяемых правительством РФ АИЖК. Минимальная ставка меняется в зависимости от ставки рефинансирования и на конец января составляла 8,8%. По словам Эльвиры Галяутдиновой, наиболее востребованы у заемщиков кредиты на вторичное жилье стоимостью в 1,3–1,6 млн руб., с первоначальным взносом 30–40% и ставкой 9–10% годовых. Процедура сбора документов далеко не так сложна, как считают многие: на подготовку всего пакета уйдет не больше недели. В ближайшей перспективе АИЖК планирует запустить три новых проекта, которые сделают имеющиеся ипотечные программы еще доступнее, а также расширят спектр жилья, которое можно приобрести в ипотеку. «Во‑первых, к лету этого года должен заработать механизм страхования заемщика, который поможет уменьшить риски и снизить размер первоначального взноса с нынешних 30 до 10%, — рассказывает Эльвира Галяутдинова. — Также планируется запустить ипотеку на строительство жилья под залог земельного участка, которая поможет стимулировать развитие загородного малоэтажного строительства. До последнего времени ипотека на строительство индивидуальных домов в России практически не работала. Кредит будет выдаваться в рамках предусмотренных АИЖК ставок, конкретный процент, как предполагается, будет зависеть от категории населения, к которой принадлежит заемщик, и типу дома: на жилье экономкласса на территории организованных поселков — ниже. И еще один проект АИЖК — «Стимул» направлен на стимулирование строительного рынка. В рамках него по линии АИЖК банкам под 10,5% выделяются средства для кредитования застройщиков и физических лиц». По словам Эльвиры Галяутдиновой, в республику уже пришел первый транш в размере 4 млрд руб., но, к сожалению, пока банки привлекать государственные средства для развития ипотеки не спешат.
СБЕРБАНК В отличие от большинства банков он выдает ипотечные кредиты по собственным программам. В январе Сбербанк полностью восстановил докризисную сетку программ, возобновив выдачу кредитов на приобретение жилья в валюте. Как сообщается в официальном пресс-релизе, с 15 января 2010 года ипотека в валюте выдается по кредитным программам «Ипотечный», «Ипотечный+», и «На недвижимость» по ставкам от 8,8 до 14% годовых. Кроме того, с этого же времени снижены ставки по ипотеке для участников зарплатных проектов: они составят 90% от размера базовых процентных ставок по выбранной ипотечной программе в рублях и в валюте. По рублевым ипотечным кредитам ставки составляют от 13,25% по программе «Ипотечный+», в рамках которой кредитуется покупка жилья, построенного при участии банка. Отличие еще двух ипотечных продуктов — кредита «ипотечный» и «На недвижимость» в том, что в первом случае приобретаемое жилье оформляется в залог банку, а во втором — нет. Минимальные ставки — от 13,5 и 15,5% годовых соответственно. Первоначальный взнос — от 30%. Банк кредитует и приобретение строящегося жилья, возводящегося как без участия банка, так и с привлечением средств Сбербанка — в последнем случае ставка, естественно, ниже. В Казани это, в частности, квартиры и таун-хаусы в «Лесном городке» от компании «Сувар Казань» и некоторые дома, застройщиком которых выступает компания «Фон». Банком также выдается ипотека на специальных условиях для молодых семей (до 35 лет). Для семей с детьми первоначальный взнос составит 15%, без детей — 20%.
«ИНТЕХБАНК» также в вопросах ипотечного кредитования поворачивается лицом к народу. В декабре прошлого года этот банк одним из первых среди региональных банков стал кредитовать строящееся жилье. Пока ипотеку по программе «Долевое жилье» можно получить в отношении домов, строящихся четырьмя застройщиками, которые аккредитованы банком. Это компании «Баско», «Према», «Строймажор», «Востокстройтрансгаз». Условия программы 13–16% годовых на этапе строительства, и 11–14% после сдачи дома, первоначальный взнос от 20 до 80% от суммы кредита. Максимальная сумма — 4 млн рублей, срок — от 3 до 20 лет. Как отмечают в кредитном отделе банка, в будущем не исключено расширение списка кредитуемых жилых объектов, но пока конкретных решений по этому поводу нет. Кроме того, одновременно банк до конкурентного уровня — 9,5% снизил минимальный размер ставки на приобретение жилья на вторичном рынке. Конкретный размер ставки определяется индивидуально для каждого заемщика с учетом размера ставки рефинансирования ЦБ РФ, первоначального взноса, срока кредита, стоимости приобретаемой квартиры. Помимо этого банк также выдает кредиты по линии «Дельта Банка» — «Мечта», «Мечта Плюс» и «Мечта Эконом» по ставкам от 13,5% годовых. Как отмечают в банке, в первую очередь сейчас востребованы кредиты на вторичное жилье с минимальным первоначальным взносом.
«ТАТФОНДБАНК» входит в число нескольких татарстанских банков, являющихся прямыми операторами АИЖК в Татарстане. «Важно отметить, что мы выдаем кредиты, что называется, «без накруток», по тем ставкам, которые указаны на сайте самого АИЖК — от 9,44% до 11% годовых. В результате с начала года выдача ипотечных кредитов у нас выросла в разы без всякой рекламы», — говорит Ренат Шакиров. Помимо готового жилья, банк выдает ипотеку на квартиры в строящихся домах компании «Артуг». На сегодняшний день это три объекта, которые расположены на ул. Галактионова/Пушкина, Даурской и Волгоградской. Несмотря на то, что это строящееся жилье, условия кредитования не отличаются от условий для вторичного жилья.
«АК БАРС» БАНК В настоящее время в банке действуют два направления ипотечного кредитования. Это: «Федеральная программа в рамках стандартов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и собственные программы кредитования на приобретение жилья в ЖК «Казань XXI век», «Берег» (г. Казань). Ипотека по стандартам АИЖК выдается по ставке 9,5–12%. Размер ставки зависит от суммы первоначального взноса, срока кредитования и суммы выдаваемого кредита. Заключение заемщиком договора страхования жизни на весь срок кредитования также снижает величину процентной ставки. Программа предусматривает кредитование на приобретение готовых жилых помещений (квартиры и частные дома) и предоставляет возможность пользоваться кредитными средствами на срок до 15 лет. Загородное строительство кредитуется исключительно в рамках стандартов АИЖК, при этом в банке не накладывается каких-либо дополнительных ограничений при выдаче кредита на указанный вид недвижимости. Также банк участвует в кредитовании в рамках программы «Обеспечение жильем молодых семей в Республике Татарстан». По словам Эльдара Галеева банк очень серьезно рассматривает варианты возобновления программы кредитования строящегося жилья в рамках общефедеральной программы ОАО «АИЖК» по поддержке строительной отрасли.
Доступная ипотека С третьего квартала 2009 года банки начали восстанавливать действовавшие ранее ипотечные продукты и внедрять новые условия кредитования. Сейчас формируется новый облик «посткризисного» ипотечного кредитования. Основных тенденций на данный момент две. Во‑первых, это «дешевые» кредиты на сданное жилье экономкласса по стандартам АИЖК под невиданные для российской кредитной системы проценты — от 8,8 годовых. Во‑вторых, ипотека на строящееся жилье. В настоящее время многие банки выдают ипотеку на строящееся жилье по так называемым «связанным» кредитам и изучают возможности расширения программ. К лету программу кредитования строящегося жилья планирует запустить и АИЖК. Как бы то ни было, наиболее выгодные ставки по кредитам на «вторичку» на данный момент составляют с учетом страховок и дополнительных выплат по кредиту, от 11 до 13%, средние — от 12 до 14%.
Ставки на строящееся жилье по банковским ипотечным продуктам предположительно будут не ниже 18% годовых, «долевка» на экономкласс по стандартам АИЖК может кредитоваться и под значительно более низкий процент.