Москва без москвичей

Дмитрий Медведев предложил построить за пределами МКАД "город чиновников", а заодно и инфраструктуру для международного финансового центра. Впрочем, по всей видимости, о полноценном выводе столичных функций из Москвы речь не идет. Скорее всего, на окраине мегалополиса появится район небоскребов, напоминающий парижский Дефанс.

МАКСИМ КВАША, НАДЕЖДА ПЕТРОВА

Город-призрак

"Чтобы улучшить развитие московского мегаполиса для целей финансового центра и просто облегчить жизнь огромному количеству людей, может быть также рассмотрен вопрос о расширении границ Москвы. То есть о создании столичного федерального округа, выходящего за традиционные границы Москвы, причем с переносом за эти границы значительной доли административных функций федерального уровня и, соответственно, государственных учреждений" — эти слова президента Медведева на Санкт-Петербургском форуме содержат сразу несколько загадок. Часть из них в той или иной степени разрешилась непосредственно на форуме, часть остается базой для интриги ценой в десятки, а то и сотни миллиардов долларов.

Первое впечатление — речь идет об объединении Москвы и области в суперрегион с населением больше 20 млн человек, производящий порядка трети всего ВВП страны. Мэр Москвы Сергей Собянин поспешил развеять эти иллюзии: "Проект объединения Москвы и Московской области всерьез никогда не обсуждался, и такого проекта не существует". А формулировка "федеральный округ", по его мнению, "это, скорее всего, идеологическое наполнение функций города Москвы как столицы". То есть речь не идет и о том, что внутри Центрального федерального округа появится еще одна дополнительная управленческая надстройка.

Зато Собянин вполне определенно указал на то, что Москва в очередной раз прирастет областными землями. Какими именно и насколько сильно вырастет территория столицы, пока неизвестно. По информации "Ведомостей", сейчас Москва должна получить от области 40 участков, и если размер каждого близок к недавно переданным Люблинским полям аэрации (500 га), то Москва вырастет на 200 кв. км, или на 20%.

Многочисленные комментаторы пошли дальше. Предполагалось, например, что административные границы столицы могут отодвинуться от МКАД до первой, а то и второй бетонки. Это уже означает увеличение ее площади как минимум в разы.

За МКАД вынесут не только офисы федеральных чиновников. Президент поддержал идею президента Сбербанка Германа Грефа, чтобы там же строилась и инфраструктура международного финансового центра (МФЦ). А Сергей Собянин сообщил, что будет возводиться целый новый город, в том числе "и правительственные учреждения, и финансовый центр, и новое деловое строительство, и, возможно, еще ряд университетских городов".

Впрочем, однозначного ответа на вопрос, будет ли новый деловой и административный центр полноценным городом-спутником, где будут не только работать, но и жить, или же построят некий суперсовременный деловой центр, пока нет. Нет и ясности, где именно будет располагаться этот "город чиновников", каков будет его размер, на какую численность жителей или работников он будет рассчитан. Сейчас публично обсуждаются варианты площадок как в непосредственной близости от Москвы, так и удаленные километров на сто. А от того, какая площадка будет выбрана, зависит и характер, и затраты, и в конечном итоге успех проекта.

Разделение столиц

На такой радикальный шаг, как полноценный перенос столицы, Медведев не решился, остановился на полпути. Что помешало быть решительнее, сложность оценки последствий, неуверенность в собственных политических перспективах или еще что, пожалуй, даже не важно. Так или иначе, как минимум один вывод из того, что уже произошло, сделать можно.

Мировая практика знает три сценария переноса столиц. Первый опробован российским царем-реформатором: Петр I, перенося столицу в Петербург, стремился, в частности, оторвать власть от бояр — тогдашней консервативной элиты. Похожие аргументы были и у бразильских властей, и у нынешнего президента Казахстана Нурсултана Назарбаева. Все они переносили центр управления страной в места не слишком комфортные — на болота, в джунгли, целинные степи. Идея была в том, что старые чиновники, обросшие коррупционными связями, туда не поедут, а вот молодые, образованные и амбициозные, ради карьеры согласятся и потерпеть.

Второй сценарий реализовали, главным образом, режимы с сильно подмоченной репутацией: в Бирме и Нигерии таким образом убирали чиновников, чтобы как-то их обезопасить от потенциальных бесчинств простых граждан, легко сбивающихся в толпу.

Наконец, третий, с сильной имиджевой мотивацией, использован властями Малайзии: в 20 км от Куала-Лумпура появился суперсовременный город чиновников — Путраджая, новый административный центр страны. Нечто похожее было когда-то реализовано и во Франции: на окраине Парижа вырос район небоскребов Дефанс. Ни в том, ни в другом случае задача радикального обновления элиты не стояла.

Как видно, вариант Медведева больше похож на третий сценарий. По всей видимости, площадка для нового делового и административного центра будет выбрана в ближнем Подмосковье, в транспортной доступности для нынешних чиновников. Циркулирующие среди девелоперов слухи о проекте города-спутника в районе Шаховской (около 100 км от Москвы по Новой Риге) вряд ли имеют отношение к новой затее президента.

Где будет город заложен

При выборе места для будущего "города чиновников" прежде всего следует решить, строить в чистом поле или расширять и переделывать существующий населенный пункт. Здесь подразумевается однозначный выбор первого варианта. Это и дешевле, и быстрее, и так меньше мороки, связанной с учетом интересов нынешних жителей, в один голос говорят собеседники "Денег".

Также важна транспортная доступность. Относительно приличных магистралей в Подмосковье раз-два и обчелся: трасса "Дон", Новая Рига, Киевское шоссе. Ну и новая Ленинградка, если ее когда-нибудь построят. Причем все они балансируют на грани транспортного коллапса, наблюдающегося на менее благополучных направлениях. Хорошо бы, чтобы рядом была железная дорога,— и с точки зрения пассажирского сообщения, и для перемещения огромного количества грузов при строительстве. Среди достаточно логичных пожеланий чиновников, высказанных на форуме, еще и близость к аэропорту.

Третий важнейший момент — нужно найти достаточно большой кусок свободной земли, без дачных поселков, военных объектов (их в ближнем Подмосковье немало) и обременений в виде лесных массивов, ведь, как показала история с Химкинским лесом, протесты экологов могут серьезно затормозить стройку даже в нашей стране. Да еще и желательно, чтобы участок был с одним собственником, иначе выкуп земли под строительство может затянуться на годы.

Александр Калмыков из "Коалко Девелопмента" добавляет, что удаленность от МКАД должна быть не менее 20 км — это минимальный разрыв для сохранения зеленого коридора, иначе дышать будет уже совсем нечем. Но и не более 50 км — дальше будет трудно обеспечить быстрый доступ к ядру агломерации.

Быстрый взгляд на спутниковые и кадастровые карты свидетельствует: таких участков в ближнем Подмосковье не так уж и много. Может, чиновники и правда управятся с выбором за две недели, как уже пообещал Сергей Собянин. Глава коммуникационного агентства "Земер" Илья Терентьев, впрочем, сомневается. Он уверен, что конкуренция лоббистов парализует выбор надолго.

Впрочем, потенциальных лоббистов не так много. Перед кризисом 2008 года идея строительства городов-спутников вошла в моду среди крупных девелоперов. Известно порядка десяти таких проектов. Самые известные — "Большое Домодедово" ("Коалко Девелопмент") и А101 на 3-20-м километре Калужского шоссе (ОАО "Масштаб"). Собственно, этими проектами список претендентов можно было бы и ограничить — у прочих земельные площади маловаты для полноценного города либо не столь удачно расположены.

Расчеты на салфетке

Что такое "достаточно большой участок"? Если речь идет именно о городе, то следует говорить как минимум о 100 тыс. жителей. Согласно Росстату, в России примерно 40 тыс. федеральных гражданских служащих, умножаем на три (у многих семьи), добавляем неучтенных статистикой силовиков, вычитаем тех, кто работает не в столице или останется в ней. Добавляем, конечно, еще технических работников, тружеников сферы услуг и т. д. По порядку величин получается примерно 100 тыс., точнее до конкретных решений все равно не скажешь. Впрочем, учитывая еще и бизнес (не забываем про перенос МФЦ за МКАД), видимо, получится население 200-500 тыс. человек.

Плотность населения в городах обычно колеблется в диапазоне 3-5 тыс. человек на квадратный километр. В Москве, кстати, она одна из самых высоких в мире — больше 10 тыс., выше, чем в человеческих муравейниках Стамбула и Бомбея. Простой расчет показывает, что даже при очевидно некомфортной московской плотности населения потребуется участок минимум в 10 кв. км, или 1000 га. При более комфортном типе расселения — меньше этажность, относительно просторные жилища, наличие площадей и парков — и более или менее реалистичном количестве населения потребуется участок площадью до 100 кв. км, или 10 тыс. га, или, что более привычно для московских риэлторов, миллион соток. Несколько десятков миллиардов долларов, если ориентироваться на розничные цены.

Суммы того же порядка уйдут на строительство. Сразу несколько отраслевых экспертов, включая Екатерину Тейн из агентства Chesterton, президента ГК "Ренова-Стройгруп" Вениамина Голубицкого, владельца и гендиректора концерна "Крост" Алексея Добашина, подтвердили оценку "Денег": цена строительства города на 100 тыс. человек находится в диапазоне $5-50 млрд. Столь большой разброс объясняется неопределенностью с концепцией застройки. К примеру, можно использовать средний для России показатель обеспеченности жильем 20 кв. м на человека, а можно ориентироваться на европейские показатели — от 40 кв. м. Офисы можно планировать исходя из санитарно-гигиенических нормативов в 4,5 кв. м на работника, а можно — из куда более гуманных 15.

Учитывая неизбежные затраты на транспортную и энергетическую инфраструктуру, суммарная оценка возможных расходов достигает нескольких сотен миллиардов долларов — это примерно годовой бюджет всей страны.

Это не помешало главе Минфина Алексею Кудрину заявить, что проект можно осуществить практически без участия бюджета. Нет-нет, никто не бредит. Здесь тоже простой расчет и простая логика. Вывод госучреждений из столицы позволит освободить и продать их московские помещения, цена которых в разы превышает стоимость строительства загородных офисов. Цена квадратного метра министерских зданий — $3-8 тыс. (зависит от состояния и адреса), а себестоимость строительства — $1,5-2-3 тыс. Впрочем, эти оценки не учитывают риска снижения цен на московскую недвижимость, уровень которых отчасти обусловлен близостью к центрам власти.

Джокер Грефа

Впрочем, все эти расчеты могут разбиться о российскую реальность. И не только из-за коррупции, откатов и хронического превышения смет. На Питерском форуме создалось впечатление, что для главы Сбербанка Германа Грефа предложение Дмитрия Медведева отнюдь не было сюрпризом, а немедленное согласие президента совместить МФЦ и "город чиновников" — часть заранее продуманной комбинации. Если так, то головоломка складывается, а про город-спутник стоит забыть.

В портфеле Сбербанка (точнее, уже его дочерней структуры — "Сбербанк Девелопмент") есть чудовищно дорогой и неликвидный актив — проект "Рублево-Архангельское". Миллиардер Сулейман Керимов до 2008 года собирался строить на этом, по словам участников рынка, "довольно трудном" участке в 430 га (другие данные — около 300 га) в Красногорском районе, всего в 3 км от МКАД, "город миллионеров" — роскошные особняки. Перед кризисом он перепродал проект акционеру Бинбанка Михаилу Шишханову. Последний финансировал сделку за счет кредита Сбербанка в $4 млрд, расплатиться не смог, в результате проект перешел банку. В частности, земля ему досталась по запредельной для такого объема цене — около $100 тыс. за сотку.

Окупить девелопмент при такой стоимости земли можно лишь при многоэтажном, а лучше высотном строительстве. Идеальным выходом для Грефа — лучшим способом прикрыть просчет, избавиться от плохого актива — было бы использование земли в государственном мегапроекте, в котором эти миллиарды были бы почти незаметны.

При этом добиться того, чтобы на участке в 3-4 кв. км могли жить и работать (скорее, только работать) 100-200-500 тыс. человек, за счет просто многоэтажной застройки невозможно. Единственный шанс — строительство небоскребов, что, кстати, как показывает мировая практика, оправдано именно такой ценой земли. Иными словами, здесь может быть реализован русский Дефанс. Или, если угодно, Сити-2. Именно такой вариант развития событий предположил замгендиректора ОАО "Масштаб" Дмитрий Лосев: "Если это три офисные башни на, предположим, 100 тыс. рабочих мест — назвать это городом, наверное, будет некорректно".

Впрочем, Сити-2 может оказаться даже больше своего предшественника, уже заслужившего звание градостроительной ошибки: площадь Москва-Сити — всего около 100 га, планировавшийся до приостановки ряда проектов объем строительства — 4 млн кв. м, себестоимость — $2,5-3 тыс. за 1 кв. м. Площадь застройки нового делового и административного центра может быть порядка 15 млн кв. м. Следовательно, высотный вариант Рублево-Архангельского может обойтись примерно в $40-50 млрд. Но это без учета новой транспортной инфраструктуры. Да и собственно транспортные проблемы столицы такой вариант вряд ли сильно облегчит — обитатели этого административного гетто будут по-прежнему жить и развлекаться там же, где раньше.

И наконец, для того чтобы оценить, насколько эти планы реализуемы, можно вспомнить, что, по данным Росстата, в 2007 году в Москве и области было в сумме построено более 21 млн кв. м жилой и нежилой недвижимости, в 2010-м — только 15 млн. Иными словами, мощностей на то, чтобы реализовать проект за два-четыре года, вроде бы достаточно. Впрочем, проект "Москва-Сити" за 17 лет и близко не подошел к финальным параметрам.