Вчера ОАО «Первобанк» и конкурсный управляющий предложили изменить схему продажи земли коттеджного поселка «Монако», застройщик которого — банкрот. Ранее банк настаивал на торгах одним лотом, рассчитывая выручить за 6,7 га земли в Самаре 176 млн рублей. Теперь же предложено разбить залоговую массу на 58 участков и заново их оценить. Несмотря на то что это было одним из требований обманутых дольщиков проекта, вложивших в свои дома по 15-20 млн рублей, обещаниям кредитора и застройщика они не верят: в качестве нового оценщика их участков и домов Первобанк предложил своего подрядчика, который пообещал провести работу за семь дней. Эксперты ставят под сомнение адекватность будущей оценки, так как, по их мнению, провести такую работу за этот срок нереально.
Земля под недостроенным элитным коттеджным поселком «Монако» в Самаре не будет продаваться единым лотом в рамках банкротства застройщика ООО «Антарес» (ранее ООО «Проект-Монако»). Ранее предполагалось, что 58 земельных участков будут реализованы единым лотом за 176 млн рублей — на этой схеме настаивал конкурсный управляющий и основной кредитор ОАО «Первобанк». Решение об этом суд должен был принять на вчерашнем заседании. При этом в качестве основного претендента на землю назывался сам банк, что вызвало обвинения в мошенническом сговоре со стороны дольщиков в адрес Первобанка и застройщика.
Напомним, дольщики вложили в землю и дома в «Монако» в среднем по 15-20 млн рублей. В 2008 году строительная компания передала уже проданные дольщикам участки в залог самарскому Первобанку по кредиту в 150 млн рублей (подробнее см. „Ъ“ от 27 марта). При этом сделка была совершена в тайне от соинвесторов. 1 июня 2010 года в ООО «Антарес» (приемник ООО «Проект-Монако») была введена процедура наблюдения. Это банкротство, обещающее стать самым дорогостоящим для дольщиков в Самарской области, вызвало широкий общественный резонанс и грозит перерасти в крупный скандал.
Вчера на суде представитель конкурсного управляющего заявил, что «по просьбам дольщиков и кредиторов» ходатайствует об изменении формата продаж. Теперь предложено залоговую массу реализовывать 58 лотами, при этом один лот — это один земельный участок, который будет продаваться со всем имуществом на нем (на участках находятся дома в разной степени готовности). В подтверждение своей новой позиции юристы ОАО «Первобанк» заявили ходатайство о проведении новой судебной экспертизы по оценке участков. Банк предлагает доверить это новокуйбышевскому ООО «Титул Гранд», которое обещает провести оценку за семь рабочих дней.
Несмотря на то что продажа объекта отдельными лотами и по рыночной цене была одним из требований дольщиков, они не верят в «чистоплотность позиции банка». Дело в том, что Новокуйбышевск, где зарегистрирован «Титул Гранд», — родина совладельца Первобанка, председателя правления ОАО «НОВАТЭК» Леонида Михельсона, контролирующего в городе ряд крупных предприятий. Кроме того, оценочная компания, по мнению ряда опрошенных экспертов-оценщиков, вероятнее всего, аккредитована в Первобанке. «В случае если оценщик — партнер банка, независимость экспертизы становится более чем спорной», — говорит директор одной из оценочных компаний.
Помимо возможной аффилированности банка и оценщика, дольщики и эксперты считают, что экспертизу такого большого количества объектов невозможно провести в семидневный срок.
В деле уже есть две экспертизы. ООО «Институт независимой оценки» оценило активы проекта «Монако» в 518 млн рублей в 2009 году, «Самарская лаборатория судебной экспертизы» — в 585 млн рублей в 2010-м (из них земля — 366 млн рублей). «Их готовили несколько месяцев. Мне сложно заранее оценить качество заключения, которое подготовят за неделю. Перед экспертами будут ставить два вопроса: являются ли постройки на участках неотделимыми улучшениями и какова стоимость участков с ними», — говорит генеральный директор СК «Портал» Игорь Михеев, участвующий в банкротстве как самостоятельный кредитор.
Директор ресурсно-инвестиционного предприятия «Аста» (занимается сопровождением сделок с недвижимостью) Максим Хвостов считает, что семь дней для оценки 58 участков с домами и инфраструктурой разной степени готовности слишком мало, «если, конечно, не было предварительной оценки». «Даже с точки зрения бумажной волокиты этого времени мало. Кроме того, оценка земли — это одно. Существует кадастровая оценка, рыночная стоимость земли. Если есть строения — это сложнее», — говорит господин Хвостов. По его словам, требуется проведение экспертизы каждого строения, «включая коммуникации», чтобы оценить их состояние. «Если экспертным учреждением по поручению стороны процесса была сделана предварительная оценка, то такой эксперт уже не может считаться объективным и не может быть допущен к проведению судебной оценки», — заявил представитель дольщиков Владислав Юдин. Отметим, что согласно «отраслевому соглашению в оценочной деятельности» одному специалисту на оценку одного участка с недостроенным домом отводится около 30 рабочих часов. Таким образом, оценка всех участков займет для него около 200 рабочих дней.
«Обычно в таких спорных случаях прибегают не к помощи оценки банка, а к независимой структуре. К примеру, торгово-промышленной палате или к компании, имеющей право проводить судебные экспертизы», — заявил генеральный директор «Гарант-оценка» Евгений Мостовенко.
Юристы Первобанка вчера отказались комментировать ход процесса. «Я выражу общее мнение, если предположу, что предложенная банком оценка заведомо не будет объективной уже потому, что невозможно за семь дней оценить данные объекты. Поэтому новое предложение Первобанка — это не спасение для дольщиков, а новая ловушка для них», — заявил господин Юдин.
Судья Александр Исаев объявил в процессе перерыв: остальные кредиторы намерены ознакомиться с ходатайствами и предложить свои вопросы эксперту. Рассмотрение дела продолжится в апреле.