Со следующего года стоимость арендной платы для 1000 нежилых помещений, принадлежащих городу, может вырасти на треть. Комитет по управлению городским имуществом вчера рассказал о своих планах по переходу от массовой к индивидуальной методике определения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города. Затраты КУГИ на переоценку одного объекта составят примерно 50 тыс. рублей. Изменение оценки коснется 1000 высокодоходных объектов на 22 основных магистралях города. Арендная ставка по этим объектам может вырасти примерно на 30%. Эксперты считают, что эта мера направлена на борьбу с прослойкой рантье, наживающихся на разнице между ставками КУГИ и рыночными ставками.
О том, что КУГИ намерен уйти от массовой методики определения величины арендной платы к индивидуальной оценке, "Ъ" писал в N 36 от 29.02.2012.
Как вчера пояснил председатель КУГИ Дмитрий Куракин, индивидуальная оценка будет применяться не ко всем объектам, принадлежащим городу, которые сдаются в аренду, а только к высокодоходной части. Около 11 тыс. объектов КУГИ сдает в аренду, из них 7,5 тыс. — в коммерческую аренду (остальные сдаются по договору о безвозмездном пользовании и на прочих льготных условиях). В свою очередь, из этих 7,5 тыс. только 1000 является высокодоходной. "Из 6,5 млрд рублей, получаемых городом арендных выплат, высокодоходная часть приносит 2 млрд рублей. Я считаю, что она может приносить минимум 3 млрд рублей в год. На том, что арендная ставка не соответствует рыночной цене, наживаются некоторые арендаторы, которые ничем не занимаются, кроме сдачи помещения в субаренду", — говорит он.
Председатель КУГИ рассчитывает, что комитет успеет представить необходимые поправки в закон "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" в Законодательное собрание города до того, как орган завершит весеннюю сессию. "До конца 2012 года мы намерены полностью подготовить все правовые акты и внедрить механизм индивидуальной оценки уже в следующем году, — говорит он. — Кроме того, в 2013 году мы проведем государственный конкурс, чтобы выбрать оценщиков. Их работу будет контролировать ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУИОН)".
В комитете отметили, что ставка будет меняться и для арендаторов с действующими договорами аренды: после переоценки ставки арендодатель направит арендатору уведомление — и плата изменится с даты получения этого уведомления.
"На мой взгляд, отказаться от методики массовой оценки нельзя, так как она необходима для определения стартовой цены аукциона и для тех случаев, когда необходимо оценить непривлекательный объект. Дело в том, что затраты на индивидуальную оценку такого объекта будут сопоставимы или даже превышать размер дохода от этого объекта", — говорит господин Куракин. В комитете сообщили, что стоимость индивидуальной оценки в комитете составит примерно 50 тыс. рублей. Как ранее рассказал "Ъ" управляющий партнер компании "Качкин и Партнеры" Денис Качкин, методика массового расчета арендных ставок основана на формуле, которая включает в себя множество коэффициентов. "По этой формуле ставка рассчитывается специалистами районных КУГИ за минуты", — сказал он.
Председатель экспертного совета Санкт-Петербургского Союза предпринимателей Александр Калитаев считает, что к работе над реализацией инициативы КУГИ необходимо привлечь общественные организации. "Судите сами: предприниматель въезжает в помещение, где есть какие-либо проблемы, любовно все обустраивает, делает ремонт, и тут ему повышают арендную ставку", — сетует господин Калитаев.
ГУИОН и независимые оценщики утверждают, что арендные ставки, вычисленные по массовой методике, ниже рыночных. По словам директора департамента консалтинга и оценки недвижимости консалтинговой группы ЛАИР Светланы Чевдарь, это происходит потому, что массовая методика не учитывает целый ряд факторов, к примеру, планировку помещения. "Это методика создает сказочные условия для рантье", — подытоживает она.
Господин Куракин отмечает, что в некоторых объектах субарендаторы платят в два раза дороже арендной платы, установленной городом. "Доходы от объекта делятся пополам между бюджетом города и арендатором. Есть, конечно, вероятность того, что с приведением ставок к рыночным субаренда может уйти в тень, но с этим мы будем бороться административными методами, делать "контрольные закупки". В целом хочу отметить, что мы стараемся защитить добросовестных субарендаторов. По нашей статистике, примерно половина всех арендаторов делает просрочки по платежам, а 30 процентов делает незаконные перепланировки", — говорит он.
В комитете ожидают, что арендная ставка по высокодоходным объектам может вырасти примерно на 30% после внедрения индивидуальной оценки.