Cносно придумали
C подачи губернатора Алексея Гордеева в областном центре начинается работа в рамках муниципальной программы по сносу и реконструкции ветхого и аварийного жилья, которая была утверждена гордумой еще в 2010 году. В текущем году, как обещают чиновники, будет запущен пилотный проект по расселению и застройке квартала в Левобережном районе. Участники рынка отмечают, что до сих пор неясны «правила игры», чтобы посчитать экономику таких проектов.
Комплексное освоение застроенных территорий считается одним из перспективных направлений строительства жилья в Воронеже. По экспертным оценкам, в городской черте требует реконструкции 21 участок общей площадью 280 га. При этом часть площадок располагается в непосредственной близости к центру города, что делает их застройку крайне привлекательной для девелоперов.
Пока в Воронеже расселение и снос аварийных домов проводится крайне медленно, в основном в рамках программ федерального Фонда содействия реформированию ЖХК. По словам заместителя председателя областного правительства, руководителя департамента архитектуры Сергея Куприна, с 2008 года, благодаря привлечению средств фонда, в городе расселено 159 аварийных многоквартирных домов общей площадью 88,9 тыс. кв. м.
Между тем адресная муниципальная программа по сносу и реконструкции ветхого многоквартирного аварийного жилья на 2011–2015 годы была принята гордумой еще в 2010 году. Под снос и расселение было запланировано 608 домов общей площадью 437,5 тыс. кв. м с долей износа не менее 65%. При этом уровень износа объектов коммунальной инфраструктуры, по оценкам мэрии, на 2010 год составлял в среднем 67,4%. Однако эта муниципальная программа до сих фактически не исполнялась, из-за чего мэрия в последние месяцы подвергалась жесткой критике губернатора Алексея Гордеева.
В начале марта губернатор потребовал от городских властей скорейшей реализации проектов по застройке территорий с ветхими и аварийными домами. В ответ мэр Воронежа Сергей Колиух поспешил заявить, что в этом году в городе могут начаться работы на трех-четырех площадках. Как предполагают участники рынка, проблемы по этому направлению работы стали одной из причин недавней отставки вице-мэра по градостроительству Юрия Гайдая, которого сменил на этом посту Михаил Кирпичев.
В конце апреля мэрия опубликовала положение о порядке принятия решений по развитию застроенных территорий. Согласно документу, решение о развитии застроенной территории в городе будет приниматься не только администрацией Воронежа по собственной инициативе, а также по инициативе органов госвласти области, гордумы, юридических и физических лиц.
Предоставление участков под расселение аварийного жилфонда и дальнейшую застройку освободившейся площадки будет проводиться в форме открытого аукциона, организатором которого выступает мэрия. Начальная цена лота будет определяться по итогам оценки земельного участка. Задаток для участия в аукционе будет составлять 20% от начальной цены лота, шаг торгов – 5%.
Согласно программе, реконструкция застроенной территории включает в себя работы по подготовке участка (выселение граждан, выкуп жилых помещений и иных объектов недвижимости, снос объектов капитального строительства, перенос производственных объектов на другую территорию), работы по обустройству площадки через строительство или реконструкцию объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки. При этом максимальный срок работы по переселению жителей ветхих домов не должен превышать одного года.
Все этапы будут контролироваться департаментом градостроительства и архитектуры воронежской мэрии. В случае если на территории, в отношении которой принято решение о развитии, расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, решение о проведении аукциона может быть принято по истечении шести месяцев. Сроки реконструкции территории определяются в зависимости от объема работ и прописываются в договоре. В случае невыполнения победителем аукциона обязательств, предусмотренных графиком развития территории, сторона, нарушившая их, выплачивает пени за каждый месяц просрочки.
Еще до публикации этого положения, в марте текущего года, мэрия представила три готовых проекта планировки комплексной застройки территорий. Всего горадминистрация выдала по заявкам строительных компаний уже около 15 заданий на разработку проектов застроенных территорий. Среди компаний-разработчиков – ООО «Парнас–2001» (улицы Конструкторов, Крымская, Пирогова), ООО «Союзкомплект» (Ленинский проспект – улицы Героев Стратосферы, Меркулова, Кулибина), ООО «Диафрагма Плюс» (улицы Сакко и Ванцетти, Дурова, Пролетарская, Батуринская), ООО «Энергия» (улицы 20 лет Октября, Ворошилова, Депутатская, Моисеева), ОАО «Молавтотранс» (улицы Беговая, 45-й Стрелковой Дивизии) и другие. Большинство заявителей – малоизвестные на рынке компании. Пока они не комментируют свои проекты. Так, в ООО «Парнас–2001» пояснили, что «говорить о параметрах развития застроенной территории пока рано». «Мы только недавно получили задание от мэрии, проект только разрабатывается – в целом на подготовку документации отводится полгода». При этом далеко не все компании, получившие такие задания, в дальнейшем станут застройщиками площадки. Предполагается, что все затраты этим компаниям будут возмещаться победителями аукционов, которые будут осваивать застроенные территории.
Вице-премьер регионального правительства Сергей Куприн сообщил недавно, что в текущем году в Воронеже начнется реализация пилотного проекта по расселению и застройке квартала ветхого жилого фонда на участке, ограниченном улицами Ленинградской, Брусилова и Ленинским проспектом. Параметры расселения и проекта застройки территории в облправительстве и мэрии пока не раскрывают, ссылаясь на то, что работы по согласованию документации еще не закончены. «Переговоры с жителями уже ведутся», – заявили лишь в горадминистрации.
Впрочем, из инвестиционного предложения по развитию застроенной территории от 2008 года, разработанного воронежской мэрией, следует, что размер данного участка составляет 9,45 га. Площадь ветхого жилого фонда оценивается в 16,7 тыс. кв. м. Предполагается, что на участке возможно строительство многоэтажных жилых домов общей жилой площадью 165,4 тыс. кв. м с 90%-ной обеспеченностью машино-местами. В целях комплексного освоения участка планируется также строительство социальной инфраструктуры: школы, детского сада, торговых площадей, помещений для отделений связи, почты, коммунально-бытовых услуг. Необходимый объем вложений в расселение жителей квартала, о котором заявил господин Куприн, оценивается в 450 млн руб. В строительство без учета реконструкции коммуникаций – 4 млрд руб. По предварительным подсчетам, застройка территории займет около четырех лет.
Согласно муниципальной адресной программе «Снос и реконструкция ветхого многоквартирного жилищного фонда в Воронеже», принятой в 2010 году гордумой, общая площадь квартир ветхого жилфонда данного участка (двухэтажные дома на 8–16 квартир 1938–1960 годов постройки) составляет 12,7 тыс. кв. м. Необходимая для расселения жителей площадь оценивается в 15,2 тыс. кв. м.
Участники рынка резюмируют, что пока предметно об участии в комплексной застройке ветхих кварталов говорить преждевременно – из-за недостатка информации об условиях выставления участков на торги. Строители отмечают, что надо дождаться хотя бы первого аукциона, чтобы понять, во сколько будет оцениваться участок, чем помогут в реализации проекта городские власти, будут ли какие-то жесткие условия, например, по срокам реализации проекта. Так, начальник управления прямых инвестиций «Инвестпалаты» Петр Панов отметил, что «проект освоения территории был бы очень интересен компании», но только при адекватных рынку условиях участия в программе. По мнению господина Панова, интерес к реконструкции ветхих кварталов может быть у ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК), ООО «Выбор», ЗАО «ВМУ-2», возможно, заинтересуется «Элитстрой» Эдуарда Краснова. В «Инвестпалате» уверены, что небольшие компании не справятся с такими проектами. Стоит отметить, что ДСК и «Выбор» участвуют в освоении земель ВГАУ и ряде других крупных проектов, это может помешать им активно включиться в реализацию программы.
В ОАО «ДСК» подтверждают, что компания может принять участие в программе, но «для начала нужно увидеть со стороны мэрии конкретику». Основной владелец компании «Выбор» Александр Цыбань уверен, что «проектом комплексной застройки территорий и расселением жителей из ветхого жилья может заниматься только компания, которая имеет достаточный объем собственных оборотных средств или способна без ущерба для своего бизнеса привлекать крупные кредиты». Сам он пока не решил, участвовать ли ему в реализации программы.
Известно, что о финансировании проектов по реконструкции ветхих кварталов Алексей Гордеев вел переговоры с представителями ВТБ24. Как пояснил управляющий местным филиалом банка Дмитрий Чебряков, предполагается комплексный подход – «как кредитование застройщика, так и поддержка проекта ипотечными программами». Будет ли каким-то образом оказываться поддержка застройщикам из областного или городского бюджетов, пока не сообщается.
По оценкам участников рынка, стоимость возведения жилья при необходимости расселения и сноса ветхого жилого фонда возрастает на 15–20%. Насколько увеличатся сроки строительства, строители определить пока не берутся.
Строители отмечают также, что на аукционах наибольший интерес будут вызывать участки, которые имеют удачное местоположение (транспортная доступность, экология или близость к центру). Их стоимость на торгах может вырастать в разы, в то время как непривлекательные для освоения кварталы могут долго оставаться без застройщиков.