В Свердловской области разрабатывается концепция развития лесных парков, согласно которой для их обустройства будет привлекаться частный капитал. Потенциальные инвесторы готовы участвовать в таких проектах, только если сквер или парк будут расположены рядом с их строящимися объектами. Эксперты считают, что привлечь инвесторов можно, предоставив им различные преференции (в частности, налоговые), но подчеркивают, что развитие лесопарковых и парковых зон все же обязанность властей.
Концепт ушел на доработку
В октябре прошлого года на заседании президиума правительства Свердловской области была представлена концепция развития лесных парков. Проект, разработанный региональным министерством госимущества (МУГИСО), предполагал, что часть парков будет выведена из статуса особо охраняемой природной территории (ООПТ), так как этот статус серьезно ограничивает возможности развития парков. «Без этого мы развивать парки вообще не сможем»,— отметил тогда региональный министр природных ресурсов Константин Крючков. «Но это не означает, что можно будет все вырубить и построить объекты, которые будут нарушать природоохранное законодательство»,— добавил он. Согласно концепции, сначала для каждого лесопарка будет разработана своя идея развития с учетом индивидуальных особенностей объекта. После этого среди девелоперских компаний будет проведен конкурс на некоторые земельные участки, на которых расположены лесопарки. По результатам этого конкурса с инвестором будет заключен договор долгосрочной аренды. Главным условием выступает использование земельных участков, согласно разработанной министерством концепции, и реализация проекта планировки. Концепция предполагает достижение основных целей развития лесных парков Екатеринбурга к 2014 году, по предварительным данным, общий объем финансирования составит 234,3 млн рублей.
Однако тогда концепцию губернатор Александр Мишарин не подписал и отправил на доработку. «Она должна отделять природные парки от лесных и парков культуры и отдыха. Там должна быть прописана схема управления каждым парком. Ни у кого никаких иллюзий не должно быть. Парки не должны передаваться в аренду с целью будущего изменения статуса. И в документе должен четко быть прописан весь механизм, что можно делать на территории парков, а что нельзя. И это „нельзя” надо прописать так, чтобы не было возможности его обойти»,— обратился к министрам губернатор Александр Мишарин. Концепция находится на доработке до сих пор. В МУГИСО затруднились сказать, когда она будет вновь рассмотрена, сославшись на реформирование областного правительства и смену губернатора (Александр Мишарин 14 мая ушел в отставку).
В других регионах Уральского федерального округа аналогичные концепции не разрабатываются. «У нас нет таких больших скверов и парков, которые были бы привлекательны для инвесторов»,— пояснила председатель комитета по экологии и благоустройству Тюмени Людмила Могутова.
Земля уводит в суд
Интерес девелоперов к парковым или зеленым зонам в Екатеринбурге есть. И нередко вокруг строительных проектов, связанных с ними, возникают скандалы. Ярким примером служит строительство ТРЦ «Радуга-парк» компанией «Форум-групп» (ориентировочный объем инвестиций — около 1 млрд рублей). Дума Екатеринбурга приняла решение о переводе земельного участка в районе улицы Репина из лесопарковой зоны в градостроительную. Когда началось строительство ТРЦ, недовольные жители Екатеринбурга начали устраивать пикеты, требуя остановить возведение здания. Активисты предъявляли претензии против вырубки 1,16 тыс. деревьев и кустарников для строительства ТРЦ. Протестное движение возглавил лидер регионального отделения партии «Яблоко» Максим Петлин. Сначала он подал иск с требованием отменить решение гордумы Екатеринбурга в Ленинский районный суд, но проиграл. Позже он оспорил это решение гордумы в уставном суде Свердловской области и выиграл дело. В августе 2011 года губернатор Александр Мишарин направил заявление в уставный суд с просьбой пересмотреть это решение, так как оно влияет на «инвестиционную привлекательность» региона, но ему было отказано. Максим Петлин в феврале 2011 года был задержан по обвинению в том, что с января 2011 года направлял в различные правоохранительные органы и органы власти обращения и заявления, в которых сообщал о якобы незаконном характере действий застройщика. По версии следствия, в феврале 2011 года депутат вымогал у представителя «Форум-групп» взятку в размере 3 млн рублей за прекращение препятствования строительству торгового центра. В итоге под наблюдением сотрудников ФСБ депутат получил в качестве взятки 1,5 млн рублей, после чего в отношении него было возбуждено уголовное дело. В конце марта Максим Петлин был освобожден из СИЗО под залог 5 млн рублей. Свердловский областной суд приступил к рассмотрению уголовного дела.
Еще одна конфликтная ситуация сложилась вокруг сквера около ТЦ «Пассаж» в центре Екатеринбурга. Компания «Малышева, 73», приступив к реконструкции здания, столкнулась с волной гражданского протеста. Жители Екатеринбурга выступали против реконструкции здания и изменения проекта сквера при ТЦ. По словам архитектора Владимира Злоказова, при реализации проекта сквер может потерять от трети до половины своей реальной площади и будет отделен от пешеходной зоны на улице Вайнера выездом с подземной парковки. В начале апреля на градостроительном совете Екатеринбурга было решено отправить проект реконструкции здания и прилежащей к нему территории на доработку. Основным условием стало, в частности, сохранение сквера. Общие инвестиции в проект реконструкции «Пассажа» (в том числе и сквера) составят $150 млн.
Зелень в тренде
Потенциальные инвесторы считают, что сейчас необходимо задумываться о привлекательности продукта недвижимости не меньше, чем о качественном строительстве. По словам директора агентства недвижимости «Атомстройкомплекс» Александра Матофаева, локальное создание «зеленых» зон — новый тренд на рынке российской недвижимости. «Примером может быть практика западных стран, когда, прежде чем приступать к строительству жилого района повышенной комфортности, девелоперы стараются создать либо на базе естественной среды, либо искусственно, „зеленые островки” — парки, озера, скверы»,— рассказал он, подчеркнув, что такие особенности жилого района повышают его инвестиционную привлекательность. «Нужно создавать дополнительные опции, чтобы жизнь в том или ином районе была действительно комфортной и удобной. Сегодня такая культура благоустройства домов распространяется на все объекты»,— рассказал он. «Если говорить о благоустройстве парков, то примером может быть улица Вилонова. Не так давно администрация Екатеринбурга приняла постановление и утвердила проект целого сквера, который будет находиться на этой улице вместо автостоянки между проезжей частью и домами. Это хороший пример дополнительной социальной нагрузки для компании-застройщика»,— считает господин Матофаев. По его словам, предварительная стоимость проекта — не менее 8 млн рублей. В компании «Ренова-строй-груп Академическое» „Ъ” рассказали, что разрабатывают концепцию создания центрального парка «Преображенский» в строящемся районе Академический. «Общая площадь парка составит 49,5 га. Планируется, что он будет приспособлен для семейного отдыха, в нем будут объекты культурно-развлекательного назначения и храмовый комплекс»,— добавили в компании.
Бартер на благоустройство
Законодатели, в свою очередь, скептически оценивают сотрудничество муниципалитета и бизнеса по благоустройству территорий. «Механизм подобного сотрудничества очень сложный, и во избежание каких-либо коррупционных ситуаций необходимо юридически четко его продумать. Я сталкивался со случаями, когда у муниципалитетов были проблемы с прокуратурой из-за привлечения дополнительных денег от бизнеса на решение вопросов благоустройства»,— рассказал член комитета Госдумы по конституционному законодательству и государственному строительству Вадим Соловьев. По его словам, часто бизнесменов в принудительном порядке заставляют участвовать в различных проектах. «Это уже воспрепятствование занятию предпринимательской деятельностью, и дело может закончиться уголовной ответственностью. Во-вторых, муниципалитет часто ставит условия бизнесменам: например, выделит землю под строительство только при условии сотрудничества с городом. В таком случае деятельность по благоустройству просто-напросто навязывается»,— пояснил он.
Эксперты полагают, что благоустройство лесопарков может быть привлекательно для инвесторов только при условии, что сами власти будут готовы пойти им навстречу. «Инвесторы придут, если государственные власти окажут помощь в виде прокладки коммуникаций, возведения некоторых инфраструктурных объектов. Вообще, задача по благоустройству парков — это в первую очередь задача местных властей. Привлекать инвесторов к таким проектам достаточно сложно»,— считает ведущий эксперт «Инжиниринговой компании 2К» Сергей Воскресенский. «Согласно концепции, на территории лесопарковых зон запрещено строительство капитальных объектов, организация свалок, вырубка насаждений. Получать прибыль инвестор сможет только от побочных услуг, что, естественно, сильно ограничивает доходность проекта. По его оценкам, сроки окупаемости вряд ли составят менее десяти лет. «Чтобы привлечь инвесторов, власти могут предложить им различные преференции, в частности налоговые»,— считает аналитик «Инвесткафе» Антон Сафонов. «Развивать такие проекты можно только как туристические, в сегменте экологического туризма, но в России он развит не так сильно»,— пояснил он. Начальник отдела стратегического консалтинга компании «Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ» Юлия Никуличева рассказала „Ъ”, что работа с лесопарковыми зонами может быть интересна инвестору или девелоперу в нескольких случаях. «Во-первых, если он в непосредственной близости от этой зоны реализует свой проект, допустим, строит жилой микрорайон. В таком случае, обустроив зеленый массив — сделав тропинки, расставив скамейки и так далее, — девелопер повысит привлекательность собственной застройки: он будет продавать свои квартиры как бы с этим лесопарком, рекомендуя его клиентам как прекрасное место для проведения досуга. Во-вторых, реализация проекта в лесопарковой зоне может быть привлекательна для инвестора, если власти позволят ему включить в проект коммерческую составляющую, например торговые площади»,— пояснила госпожа Никуличева, добавив, что в противном случае экономическая привлекательность строительства будет невысокой. «Проект просто не окупится. Именно так обстоят дела с развлекательными парками: сами по себе они не являются экономически выгодным предприятием и приносят прибыль за счет коммерческой составляющей»,— добавила она.