С этого года Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), управляющий федеральными землями, готов обеспечивать застройщиков бесплатными участками для строительства жилья. В обмен компании должны снизить цену на квартиры. О том, кто еще может претендовать на льготные участки, а также о планах фонда до 2015 года в интервью "Ъ" рассказал его генеральный директор АЛЕКСАНДР БРАВЕРМАН.
— В начале июня попечительский совет фонда утвердил его новую стратегию до 2015 года, хотя срок действия прежнего документа, принятого в 2009-м, еще не истек. Зачем потребовалось принимать новый план работы?
— Во-первых, мы с опережением достигли тех показателей, которые были заложены в стратегии, принятой три года назад. За это время фондом вовлечено в оборот около 500 земельных участков общей площадью более 16 тыс. га в 65 регионах. Из 10 тыс. федеральных гектаров, переданных фонду, около половины уже предоставлено застройщикам на аукционах. Сейчас во всех стадиях освоения на таких земельных участках уже находится более 10 млн кв. м, из них половина — малоэтажные дома. При этом 68% площадей — это экономкласс. Весь процесс, с момента оформления документов на участки, проведения аукционов, строительства до сдачи жилых домов в эксплуатацию, у нас происходит в 1,7 раза быстрее, чем в среднем по стране. Еще 20 участков, что составляет более 176 га, отдано под строительство заводов по производству строительных материалов. Мы рассчитываем, что в сентябре откроется крупный завод по производству газобетона в рамках Искитимского промышленного кластера в Новосибирской области. В нашей стране предприятия по выпуску стройматериалов размещены неравномерно: почти половина таких заводов, где выпускается 85% продукции, сосредоточена в европейской части, в то время как в Сибирь и на Дальний Восток приходится завозить почти все листовое стекло и до 80% мягких кровельных материалов. Поэтому сейчас нам предстоит создать современные производства, которые способствовали бы снижению цен на жилье. Кроме того, с 2009 года по предложениям фонда в управление и распоряжение регионам под технопарки и бизнес-инкубаторы из федеральной собственности передано 7 участков (335 га). Также около 30 участков (более 200 га) фондом предоставлено для иного развития территорий, то есть для создания объектов рекреации, спорта, а также офисных, торговых, складских помещений и иных объектов, способных сделать среду обитания для населения комфортной. Вторая причина, по которой фонд обновил свою стратегию,— появление дополнительных направлений, которые было решено развивать по поручению руководства страны.
— Какие новые функции появились у фонда?
— Прежде всего это обеспечение участками многодетных семей. Механизм выглядит так: эти земли по предложениям фонда передаются для управления и распоряжения регионам, а регионы предоставляют участки многодетным семьям для строительства жилья. При этом мы будем настаивать, чтобы региональные власти выделяли семьям эти земли, уже обеспеченные инфраструктурой. Субъектам РФ уже передано около 1,5 тыс. га, которые позволят обеспечить жильем более 7 тыс. семей. Мы понимаем, что это немного, и будем наращивать объемы. Второй момент — содействие строительству студенческих общежитий. Это слово у многих вызывает негативную реакцию, учитывая, что многим из нас в студенчестве и даже позже приходилось жить в общежитиях. Но в нашем случае речь идет о современных кампусах с комфортными бытовыми условиями: фонд подготовил 27 модульных проектов. Мы планируем помогать вузам как через выделение участков фонда, так и при оформлении и подготовке к строительству тех участков, которые уже есть у вузов в пользовании. Сейчас отобрано 45 приоритетных вузов, находящихся в ведении Минобразования, Минсвязи, Минтранса, Минсельхоза и других ведомств,— для них в первую очередь и будут строиться такие кампусы. Еще одно важное направление — создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которые в первой стратегии также отсутствовали. Этот механизм распространяется на отдельные категории граждан, в том числе нуждающихся в улучшении жилищных условий, а именно ученых, бюджетников, военных. У нас уже стартовал пилотный проект в Новосибирской области: 220 молодых ученых Сибирского отделения РАН создают кооператив, которому будет выделено 153,2 га в Каинской Заимке. И наконец, совсем новый формат распределения земельных участков фонда — голландские аукционы, когда торги идут не на повышение стартовой цены земли, как это традиционно бывает, а на снижение цены квадратного метра жилья, которое будет построено на таком участке земли.
— Кооперативы создаются в форме юридического лица, по действующему законодательству никто не мешает его обанкротить тем же подрядчикам, которым члены ЖСК просрочили выплаты.
— Согласен, что это риск. Но в нашем случае действует такой механизм: фонд бесплатно предоставляет участок ЖСК только в том случае, если все члены кооператива внесли 30% стоимости жилья. В пилотном проекте в Каинской Заимке в соответствии с поручением В. В. Путина Фонд РЖС зарезервировал из своих средств 220 млн руб., эти средства пойдут на субсидирование молодым ученым первоначального взноса. Под эти цели Сбербанк предлагает специальный ипотечный заем "Молодой ученый": в его основе кредитный продукт "10-10-10", когда банк выдает средства под 10% годовых на десять лет и при первоначальном взносе 10%. Специально для ученых Сбербанк модифицировал этот продукт так, что кредитование начинается с нуля, а не тогда, когда застройщик построил 30 или 50% домов. Сегодня совместно с РАН мы составили список из 1016 ученых, которые смогут создать ЖСК и получить землю бесплатно.
— Проект в Каинской Заимке сопровождался протестами местных жителей. Почему это случилось?
— Неожиданно для нас обозначилась группа людей, которая назвала себя лыжной общественностью. Эта группа нигде не зарегистрирована, но ее члены заявили, что строительство жилья в Каинской Заимке разрушит лыжню, по которой они ходили всю жизнь. Лыжня тоже нигде не зарегистрирована. И тем не менее мы нашли проектное решение, которое позволяет расширить рекреационную зону в том числе для занятий лыжным спортом и не уменьшить объемы строительства.
— Зачем фонду понадобилось реализовать свои земли на голландских аукционах? Вам некуда деть неликвидные участки?
— Логика совсем другая. Несмотря на то что фонд получает в собственность землю, конечным бенефициаром этих участков является население, у которого должен быть доступ к комфортному и доступному жилью.
— Это далеко не оригинальный лозунг, доступность жилья нам обещают почти четверть века. Но как этому будут способствовать голландские аукционы?
— За стартовую цену берется устанавливаемая ежеквартально Минрегионом средняя стоимость готового жилья в том или ином регионе. Выигрывает тот застройщик, который предложит минимальную цену квадратного метра жилья в домах, которые будут построены на землях фонда. При этом сам участок девелоперу передается бесплатно. Конечно, для начала компания считает свою рентабельность: первое — земля, если помогут с инфраструктурой, то экономия составит еще примерно 10%. Для жилья экономкласса 14-15% — это нормальная рентабельность. Это позволит укрепить позиции фонда как маркетмейкера в сегменте жилья экономкласса, другие собственники земель — муниципальные или региональные власти вынуждены будут также снижать стартовые цены, чтобы обеспечить приток участников. А стоимость земли, как известно, очень важный индикатор в конечной стоимости жилья.
— Где гарантия, что девелопер, победивший на голландском аукционе, построит жилье в срок и не будет спекулировать землей?
— Все сроки и этапы работы тщательно прописываются в договорах. Это для того, чтобы победитель голландских аукционов не перепродал участок или, что еще хуже, не наплодил обманутых дольщиков. В случае принятия соответствующего закона будут прописаны механизмы предквалификационного отбора участников торгов, это касается не только голландских аукционов, но и классических. Главные требования, которые сформулированы объединениями саморегулируемых организаций в сфере строительства, таковы: наличие у участников аукционов опыта работы в строительстве соответствующего объема жилья, допуска, выданного саморегулируемой организацией. На торги не смогут попасть те, которые оказались в реестре недобросовестных контрагентов, или те компании, где проходят ликвидация или процедуры в рамках законодательства о банкротстве. Кроме того, мы будем тщательно изучать репутацию топ-менеджмента компаний, которые будут участвовать в наших торгах: у руководителей и главных бухгалтеров компаний не должно быть судимости за экономические преступления или неистекшего административного наказания в виде дисквалификации. Необходимо отметить, что список предквалификационных требований является конечным (закрытым) и никто не может выдвигать дополнительные требования.
— В новой стратегии фонда говорится о снижении цен на жилье по сравнению со среднерыночной стоимостью. На какое сокращение можно рассчитывать?
— Наша задача — снизить стоимость жилья экономкласса, которое строится на землях Фонда РЖС, как минимум на 8%. Это достаточно существенное снижение. Но помимо цены в стратегии есть другие существенные показатели, которые необходимо достичь. Так, например, мы на 25% должны сократить сроки вовлечения в оборот земель, передаваемых в фонд. До 2015 года мы должны выставить на аукционы около 500 участков, где планируется построить примерно 35 млн кв. м жилья. По нашим подсчетам, объем инвестиций, которые пойдут на строительство объектов на землях фонда, может достичь 114 млрд руб.
— Относительно цены для конечного потребителя есть сомнения. Застройщики, даже те, кто строит на землях Фонда РЖС, продают в основном через риэлторские агентства. Маржа посредника все равно учитывается в стоимости.
— Риэлтор накрутит ровно столько, сколько ему позволит рынок. Все равно есть потолок спроса и потолок цены. Поймите, сейчас уже ни у кого из участников рынка недвижимости нет 100-процентной маржи, как это было до кризиса. Это был мыльный пузырь, который лопнул. Некоторые девелоперы не хотят в это поверить и надеются, что цены повысятся. Но в результате они не могут продать уже готовое жилье, а квартиры, построенные на землях фонда, реализуются еще на начальном этапе. Конечно, это накладывает и на нас большую ответственность: фонду необходимо тщательно отслеживать все этапы строительства, чтобы избежать появления обманутых дольщиков. За некоторым исключением, когда нам приходилось в ручном режиме исправлять проекты, пока у нас все идет без крупных проблем. Все ведь зависит от того, как управляется процесс. У девелопера, который застраивает участок фонда, одна задача — построить жилье. Главную проблему — содействие в обеспечении инфраструктурой и подключение к ней фонд берет на себя. У нас ведь реально действуют соглашения с монополиями, включая "Газпром", Федеральную сетевую компанию, ОАО "Холдинг МРСК", которые создают сети.
— Как показывает опыт тех же региональных властей, подписание соглашений с монополиями еще не гарантирует девелоперам беспрепятственного подключения к сетям.
— Мы подписываем не договор о любви и дружбе, а четко прописанные регламенты, которые должна выполнять каждая из сторон. В нашей практике есть такие случаи, когда девелоперам выгоднее застраивать участки фонда, полученные по итогам аукциона, чем другие свои земли. Это как раз связано с тем, что они получают площадку с понятными условиями по инфраструктуре, порядку утверждения проекта планировки и т. д. Более того, к нам обращаются некоторые девелоперы с готовностью передать частные земли фонду, а потом взять их в аренду с уже готовыми условиями подключения к сетям. Но по закону мы не имеем права забирать частные участки, кроме как в порядке пожертвования с последующим выставлением на аукцион, и готовить их к застройке. То есть девелоперы стали понимать, что, работая с фондом, можно избежать всевозможных "исторических затрат", или, если хотите, "представительских расходов", которые компании иногда вынуждены выплачивать.
— По данным Росреестра, в государственной и муниципальной собственности находится 15,4 млн га земель населенных пунктов, где возможно строительство жилья. При этом готовых участков под застройку все равно, мягко говоря, не хватает, а региональные власти не особенно часто проводят аукционы по своим землям...
— Федеральные земельные участки, переданные в управление и распоряжение властям субъектов Российской Федерации до середины 2011 года, должны быть выставлены на аукцион в течение трех лет, а начиная с середины 2011 года — в течение года.
— Что происходит с участками, которые власти регионов не успели реализовать в этот срок?
— Они будут передаваться в фонд. Пока не было прецедентов, когда нам передавались земли, которые региональные власти не успели реализовать. Дело в том, что первый трехлетний срок, установленный для регионов, истекает как раз в сентябре этого года. Поэтому мы продолжаем вести мониторинг, чтобы знать, в каких регионах участки так и не были выставлены на торги.
— Не возникнет ли конфликт между фондом и региональными властями, которые недополучат земельные платежи в свои бюджеты?
— Во-первых, решение о передаче фонду не использованных регионом под жилищное строительство федеральных земель будет приниматься на правительственном уровне. Во-вторых, у регионов был трехлетний срок, за который, как показывает практика нашего фонда, можно подготовить участок к застройке, провести аукцион и подойти к окончанию строительства первой очереди застройки. Кроме того, с субъектами РФ у нас изначально сложились рабочие отношения: с 2009 года по предложениям фонда из федеральных земель было передано региональным властям около 6 тыс. га. Кстати, про поступления в бюджет: фискальная нагрузка на фонд сейчас составляет 47% выручки, то есть с каждого рубля мы направляем в казну почти половину. От оставшейся суммы фонд должен инвестировать в создание инфраструктуры на участках, которые выставляются нами на торги, не менее 50% средств. На эти цели инвестируется 3,3 млрд руб., которые идут на проведение инженерных сетей на 25 участков в Приморском крае, Курганской, Новгородской, Псковской, Кировской, Челябинской и Московской областях. Поэтому в некоторых случаях субъекты РФ сами выходят с предложением передать земли нашему фонду. Вовлечение в оборот федеральных участков не всегда инициируют региональные власти. У нас есть достаточно примеров, когда этим занимаются сами застройщики. Например, есть в конкретно взятом городе ликвидный федеральный участок, где можно построить жилье, пользующееся спросом. Девелопер ходит кругами: власти не выставляют землю на аукцион. Тогда он обращается в фонд, что прямо разрешено законом, и мы начинаем процесс вовлечения участка. Но бизнесмен, инициировавший этот процесс, не имеет никаких преференций: в торгах он участвует на общих основаниях.
— В первые годы работы Фонда РЖС, который консолидирует федеральные земли, было серьезное сопротивление со стороны Россельхозакадемии, которая владеет огромными наделами. Академия была категорически против передачи фонду своих участков. Чем кончилось дело?
— Конфликт полностью исчерпан. После почти трехлетнего противостояния мы были приглашены академиком Геннадием Романенко (президент Россельхозакадемии.— "Ъ") на президиум для обсуждения вместе с учеными вопроса о взаимодействии. Мы с радостью приняли это приглашение. В результате мы создали совместную рабочую группу, и сейчас мы двигаемся абсолютно алгоритмично. Если у академии, скажем, в 5 км от города есть участок, неиспользуемый для исследований, но пригодный для жилищной застройки, то земля передается нам. Взамен ученые получают содействие в переносе своей деятельности на другой участок, но, скажем, в 10 км от города. Все это делается без ущерба для науки. Мы будем самым активным образом создавать ЖСК для ученых Россельхозакадемии как на их участках, так и на других. Специальные программы взаимодействия у нас есть и с федеральными министерствами, и с госкомпаниями.
— Какие это программы?
— Например, нами подписано соглашение с Минпромторгом, в основу которого легли 57 ключевых проектов с использованием государственно-частного партнерства. Эти проекты связаны с развитием промышленности, и не только с производством стройматериалов. Развитие целых промышленных кластеров — это не только создание новых рабочих мест, но и строительство нового жилья для рабочих. Наш фонд как раз и будет помогать в этих проектах решать вопросы с землей как под строительство предприятий, так и под жилье. Кроме того, с ОАО "Российские железные дороги" у нас подписано соглашение о развитии привокзальных территорий, где часть земель находится в федеральной собственности, которыми может управлять Фонд РЖС. В РЖД, в частности, разработана программа по развитию транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) на привокзальных территориях. По нашей информации, сейчас РЖД рассматривает возможность создания 63 ТПУ в 38 регионах. Привокзальные пространства можно использовать также для того, чтобы сделать их центром притяжения горожан. Посмотрите, в Европе на вокзалах проводятся концерты и даже играют свадьбы. Парижский музей Орсе вообще расположен в здании бывшего вокзала. Так что нам вместе с железнодорожной госмонополией есть над чем поработать.
— Со сменой федерального правительства реанимирован Росстрой. Не будут ли функции Фонда РЖС дублировать функции агентства?
— С Росстроем мы обязательно будем взаимодействовать. Но дублирующих функций у нас, скорее всего, не будет. Агентство будет координировать деятельность различных институтов развития, как, например, наш фонд.