В Петербурге появятся намывные территории
Масштабный проект "Новый берег", в который планируется инвестировать 250 млрд рублей, предполагает появление 370 га (существующая территория — 140 га) новых территорий в Курортном районе рядом с поселком Лисий Нос уже в 2015 году. О том, какую роль может сыграть этот проект в развитии Петербурга, рассказывает BG ВЛАДИМИР ЖУЙКОВ, заместитель генерального директора, директор департамента развития компании "Северо-Запад Инвест".
BUSINESS GUIDE: "Новый берег" — первый в городе инфраструктурный проект такого масштаба с коммерческим финансированием. Как появилась эта бизнес-идея?
ВЛАДИМИР ЖУЙКОВ: Появлению проекта способствовали некоторые объективные факторы. Территория от дамбы до Сестрорецка сегодня является неосвоенной — в этом районе масса проблем: обмельчание, затапливаемость, заболачиваемость, загрязненность береговой полосы, отсутствие инженерной инфраструктуры. В результате федеральное и региональное правительство приняли совместное решение по включению территории в состав Петербурга. Решение было утверждено распоряжением правительства РФ N1707-р от 13 ноября 2009 года и постановлением Совета федерации Российской Федерации N 490-СФ от 16 декабря 2009 года, которые изменили границы Петербурга и позволили городу привлечь инвестора для решения проблематики этого района.
В 2009 по итогам торгов компания "Северо-Запад Инвест" выиграла право комплексного освоения территории. В соответствии с условиями договора аренды, до 2015 года должна быть осуществлена инженерная подготовка территории, фактически — ее создание, защита существующей территории от затопления. Стоимость реализации этого этапа составит порядка 21 млрд рублей. Весь же размер частных инвестиций в проект до 2028 года составит порядка 250 млрд рублей.
Необходимо отметить, что проект сконцентрирован не просто на строительстве жилья. Его реализация предусматривает гораздо большее — создание комфортной среды обитания с иным уровнем качества организации пространства. Это своего рода современное лицо Санкт-Петербурга. При этом мы исходим из того, что цены на жилье должны находиться в "рынке" и быть доступными для широкого круга потребителей.
BG: Как будет происходить намыв территории, кто разрабатывал технологии этого процесса?
В. Ж.: Надо сказать, что ничего принципиально нового в искусственном создании территорий для Северной столицы нет. Эта практика применялась еще в советские времена, в 70-х — начале 80-х годов прошлого века. Примером может служить территория Юго-Запада — район проспекта Маршала Казакова. Раньше там был частично залив, а частично заболоченная территория. Искусственно создана и западная часть Васильевского острова — район станции метро "Приморская", южная часть Приморского района — Лахтинский проспект, Приморский проспект, южная часть улицы Савушкина.
При определении технологии был изучен мировой опыт, учтены ошибки, допущенные при создании прежних искусственных территорий в городе. К разработке проектной документации были привлечены петербургские компании "Морстройтехнология" и "ЭкоЭкспрессСервис". Намыв будет осуществляться гидромеханизированным способом (по трубопроводу). Территория производства работ будет отделена от акватории залива защитной шпунтовой стенкой. И только после этого отгороженная территория будет заполняться песком. Незначительное появление мути при этом возможно, но она будет нейтрализована системой шандорных колодцев. Применение подобной технологии удорожает проект, но позволяет минимизировать воздействие на окружающую среду.
Мастер-план разработало японское архитектурное бюро Nikken Sekkei (Япония), которое имеет богатейший опыт работ, а также известно бережным отношением к природе и умением эффективно использовать территорию. Предложенные архитектурные решения будут в дальнейшем более детально прорабатываться на основе конкурсов с привлечением ведущих мировых архитектурных бюро.
BG: Одним из самых острых вопросов, справедливо интересующих общественность, является экологическая составляющая проекта. Что вы можете сказать об этом аспекте "Нового берега"?
В. Ж.: Несомненно, вопросы экологии при реализации проекта — одни из первостепенных. Прежде чем проект был направлен на государственную экологическую экспертизу, были получены заключения независимых экологических экспертиз, проведенных по инициативе общественных организаций: Всероссийского общества охраны природы (отделение по Санкт-Петербургу и Ленинградской области), Международной академии наук экологии, безопасности человека и природы (МАНЭБ, Москва), объединенного научно-общественного совета Санкт-Петербургского научного центра Российской академии наук (СПБНЦ РАН) "Экология и природные ресурсы".
Если говорить о европейских стандартах, то по инициативе "Северо-Запад Инвест" была проведена экологическая оценка проекта финской компанией Poyry Finland Oy. Финские специалисты подтвердили, что принятые проектные решения соответствуют принципам и требованиям ЕС по оценке воздействия на окружающую среду, рекомендациям и принципам ХЕЛКОМ (Хельсинкской комиссии) и проект может быть реализован с экологической точки зрения. С результатами исследований и заключением было ознакомлено Министерство охраны окружающей среды Финляндии.
Проект был обсужден с общественностью Приморского и Курортного районов. По результатам обсуждения были внесены корректировки. В частности, было принято иное конструктивное решение по спасению территории от затопления: будет поднята только береговая линия на высоту, достаточную для обеспечения незатопляемости территории, что позволит сохранить зеленые насаждения. Откорректированный проект направлен на государственную экологическую экспертизу.
BG: Как планируется осваивать новую территорию?
В. Ж.: На публичных слушаниях, с жителями Курортного и Приморского районов был обсужден проект планировки территории. Протоколы слушаний направлены в КГА для подготовки проекта постановления правительства. Планируется, что около 80% территории комплексного освоения займет малоэтажная застройка. В районе дамбы правилами землепользования и застройки определено пятно возможной застройки высотой до 70 метров. На территории может появиться до 400 тыс. кв. м недвижимости коммерческого характера. Запланировано строительство яхтенной марины. Также проект предусматривает обустройство комфортабельных городских пляжей общей протяженностью около 5 км.
В сфере социальной инфраструктуры предусмотрено строительство 18 детских садов, 10 школ, спортивных залов, дворовых и детских площадок, больниц, поликлиник и других объектов социальной инфраструктуры. Таким образом, территория комплексного освоения составит около 510 га, а общая площадь жилой застройки 2 млн кв. м. Площадь создаваемых рекреационных зон (включая внутриквартальное озеленение) — около 130 га. Количество будущих жителей — 60 тыс. человек. Осенью, после получения всей разрешительной документации, планируется приступить к первому этапу создания новой территории в Финском заливе. А вся застройка по плану будет завершена к 2028 году.
BG: Какое значение этот проект имеет для рынка недвижимости Петербурга?
В. Ж.: "Новый берег" — это уникальный проект и для города, и для России. По сути, это выход на новую ступень развития рынка. Это именно тот момент, когда количественные показатели рынка могут перейти в качественные. Девелоперские проекты в России сегодня имеют срок реализации не более пяти лет, сроки окупаемости не более десяти лет. На Западе же проекты комплексного освоения территорий — это длительный процесс, нацеленный на перспективу, на формирование качественно новой среды. Сложность таких проектов в том, чтобы учесть и привести к общему знаменателю интересы всех участников процесса — власти, бизнеса и общества. Возврат средств происходит медленно, зато у инвестора есть понимание конечной цели, итога своей работы, своих перспектив. Это инвестиции в будущее. "Новый берег" для нас, безусловно, имиджевый проект, который станет новым эволюционным этапом в развитии девелопмента в России.