Недвижимость пришла в движение

Благодаря активности отечественных инвесторов и подготовке страны к проведению финальной части чемпионата Европы по футболу строительная отрасль и рынок недвижимости в 2011 году показали положительную динамику. На первичный рынок жилья начали возвращаться покупатели, а сектор коммерческой недвижимости пополнили объекты, выход которых был отложен из-за экономического кризиса.

Мария Бабенко

В прошлом году доля строительного сектора составила 4,4% (126 748 млн грн) в общем объеме выпущенных товаров и предоставленных услуг и 3,6% (41 384 млн грн) — в структуре валовой добавленной стоимости. На операции с недвижимым имуществом, аренду и пр. пришлось 7,4% (211 856 млн грн) и 9,6% (109 399 млн грн) соответственно. Учитывая, что украинский рынок недвижимости продолжает испытывать дефицит заемных средств, показатели отрасли выглядят обнадеживающе. Внешнее финансирование для операторов отечественного рынка недвижимости пока остается недоступным, а внутренние заимствования достаются дорогой ценой. "Украина — одна из немногих стран, где девелопмент крупных объектов реализуется без привлечения банковского кредитования,— характеризует ситуацию руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский.— В Украине отсутствуют возможности для коллективного инвестирования, благодаря которому развивается европейский рынок недвижимости. Поэтому девелопмент ведется только профессиональными компаниями за собственные средства. При этом если в Румынии и Болгарии доля иностранного девелопмента достигает 90%, в Польше — 80%, в России — 20-30%, то в Украине число зарубежных операторов близко к нулю".

Для иностранных компаний украинская недвижимость по-прежнему остается малопривлекательной из-за высокого уровня рисков. "Есть многочисленные институциональные инвесторы, заинтересованные в Восточной Европе, которые в данный момент не уверены в Украине,— комментирует директор инвестиционных услуг компании Colliers International в Центральной и Восточной Европе Джон Верпелети.— Если инвестор вкладывает деньги и строит объект, он хочет быть уверен, что сможет его продать. А когда у инвестора создается негативное впечатление об инвестиционном климате страны, он не хочет выходить на этот рынок. Но я вижу в Украине возможности, доказательством чему является успех тех, кто уже рискнул вложить деньги".

Строительный сектор

По данным Госстата, в 2011 году по договорам генподряда было выполнено строительных работ на сумму 60 454,3 млн грн. Впервые после кризисного падения строительная сфера показала годовой прирост в 11,1%. Доля построенных зданий в общем объеме достигает 47,9% (28 975,2 млн грн), на дороги, аэродромы и спортивные сооружения приходится 15,9% (9 585,5 млн грн). Данный сегмент, продемонстрировавший рост на 43,5%, оказал значительное влияние на общий положительный результат. Однако подобный прорыв во многом объясняется активной стадией подготовки к проведению Евро-2012. В текущем году основные работы завершились, и влияние этого фактора на отрасль нивелировалось. Поэтому по итогам 2012 года строители вряд ли продемонстрируют подобную положительную динамику. Так, за первые восемь месяцев текущего года объем строительных работ в сравнении с аналогичным периодом прошлого года снизился на 8%.

В настоящее время на рынке генподряда происходят укрупнение и вертикальная интеграция основных игроков. Среди наиболее заметных следует упомянуть "Алтис-холдинг", задействованный в строительстве нового терминала аэропорта "Львов", культурно-оздоровительного комплекса с аквапарком в Киеве и других объектов; компанию "К.А.Н. Строй", занятую на жилых и коммерческих объектах компании "К.А.Н. Девелопмент"; фирму ТММ, которая выступает генподрядчиком на собственных проектах и предоставляет услуги генподряда третьим сторонам; ФПГ "Альтком" (терминал аэропорта "Донецк", стадион "Арена Львов" и др.); "Аэробуд" (терминал аэропорта "Борисполь", ЖК "Престиж Холл" и др.), а также ХК "Киевгорстрой", компанию "Основа-Солсиф" и другие.

Среди позитивных тенденций, имеющих место в строительной отрасли, эксперты называют преодоление практики серьезного затягивания сроков строительства. По информации директора проектной группы "Архиматика" Александра Попова, за последние два года 60% киевских новостроек, квартиры в которых поступили в продажу, ввели в эксплуатацию в заявленные сроки и около 3% — с опережением графика. Но при этом сроки окончания строительства 12% объектов были перенесены на 3-6 месяцев и еще 25% — на 7-12 месяцев. Для сравнения Александр Попов приводит данные за 2009-2010 годов, когда столичные застройщики задерживали сдачу 90% жилья, а срок простоя составлял 9-18 месяцев.

Впрочем, в Украине по-прежнему много замороженных строек. По данным Госстата, общее количество недостроенных зданий за 2011 год сократилось на 9,3% и составило 11347 единиц. В их числе 7319 (64,5%) временно приостановленных или законсервированных объектов. В столице меньше всего безжизненных стройплощадок — 32,6%, а в большинстве областей их доля составляет 50-90%. Львиная доля проектов (91,2%) не продвигается из-за отсутствия финансирования. Однако около половины застройщиков приостановленных объектов (56,7%) планируют продолжить строительство, еще 14% надеются продать недострои, и только 15,8% готовы прекратить работы и зафиксировать убытки.

Значительное влияние на строительную отрасль оказало принятие в феврале 2011 года новой редакции закона о градостроительной деятельности. "Эта инициатива призвана сократить сроки прохождения согласительных процедур при строительстве и упростить процесс согласования за счет введения принципа декларирования,— комментирует советник практики разрешения споров МЮФ Integrites Юлия Репина.— Также была введена процедура выделения земли, которая предусматривает передачу прав исключительно через земельные торги. В теории данные новации должны были снизить уровень коррупции, но практика показывает, что этих изменений пока недостаточно". В частности, операторы рынка указывают на факторы, которые препятствуют реализации закона "О регулировании градостроительной деятельности". "Положения закона опираются на такое понятие, как "зонинг", которого на сегодняшний день нет в нормативной базе,— уточняет Александр Попов.— До его разработки и внедрения у городов нет инструментов для отстаивания своих интересов в сфере регламентации застраиваемых территорий. Ведь сейчас местные управления архитектуры опираются на генпланы, которые определяют стратегию развития территорий, а детальное регламентирование застройки не предусматривают. Поэтому градостроительные условия и ограничения, которые выдаются сегодня, принципиально ничем не отличаются от ранее действовавших архитектурных правил". Об ожидаемом влиянии упрощения разрешительных процедур на уровень цен на недвижимость пока говорить рано. По мнению господина Попова, изменения будут ощутимы через 2-2,5 года. Пока же на рынке преобладают объекты, которые получали разрешительные документы в докризисный период.

Жилищная недвижимость

В 2011 году в Украине было введено в эксплуатацию 9 410 тыс. кв. м жилой недвижимости. По отношению к провальному для рынка недвижимости 2009 году рост составляет около 47%. Однако объемы построенного жилья далеки от пиковых показателей 2008 года, в течение которого в эксплуатацию было сдано 10 496 тыс. кв. м площадей. Стоит отметить, что более половины от указанного в статистике за 2011 год объема приходится на одноквартирные объекты, в числе которых присутствуют усадебные дома постройки 1992-2008 годов, введенные согласно временному порядку. Поэтому для понимания ситуации на первичном рынке жилья достаточно важным показателем является количество многоквартирных домов, объекты в которых поступают в продажу. По данным профильного ресурса 100realty.ua, на протяжении 2011-го, а также в нынешнем году объем предложения на столичном первичном рынке жилья оставался относительно стабильным. В среднем квартиры предлагались в 130-140 новостройках. Наиболее заметными застройщиками, поставляющими объекты на рынок, были "К.А.Н. Девелопмент", UDP, ХК "Киевгорстрой", ИБК "Столица", ПСГ "Ковальская", компании ТММ, "Интергал-Буд".

По информации 100realty.ua, по состоянию на конец 2011 года средняя стоимость квадратного метра жилья составляла 13 175 грн, в сентябре 2012 года — 13 376 грн. "В 2009-2012 годах средняя стоимость квадратного метра во всех классах жилья в столице существенно не менялась,— комментирует ситуацию заместитель генерального директора девелоперско-строительной компании ТММ Алексей Говорун.— В Киеве значительное количество сделок осуществляется с жильем эконом-класса в нижнем ценовом сегменте — от 8 до 10 тыс. грн за кв. м. Большое количество предложений сосредоточено в ближайшем пригороде на правом берегу Днепра, что также оказывает давление на ценовую политику. В сегменте жилья более высоких классов выход новых проектов сдерживается ограниченным количеством мест для застройки в центре столицы".

Среди позитивных трендов эксперты называют возврат интереса к первичному рынку. "Заметной тенденцией стала переориентация потребительского спроса на новое жилье,— продолжает господин Говорун.— Ведь для покупателей стало более важным состояние коммуникаций, общественных зон в доме и однородность социальной среды". По данным компании SV Development, если в январе 2011 года в Киеве было продано только 94 квартиры в новостройках, то к декабрю этот показатель достиг 811 единиц. В 2012 году тенденция только усилилась. В августе этого года в новостройках продали 1440 квартир, что в два раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Не последнее влияние на "первичку" оказали процессы, происходящие на финансовом рынке. "В начале 2011 года были активизированы, а осенью того же года приостановлены ипотечные программы банков,— отмечает Александр Попов.— Как следствие, в 2012 году банковские кредиты на первичном рынке привлекали не более 3% покупателей, так как большинство из них переориентировалось на рассрочку от застройщиков".

Наряду с возобновлением интереса к новому жилью проявились изменения покупательских предпочтений. "Более востребованными стали малогабаритные одно- или двухкомнатные квартиры площадью от 37 до 65 кв. м,— уточняет руководитель отдела маркетинга и PR компании "Интергал-Буд" Юлия Горох.— Основное предложение такого жилья сосредоточено в проектах, начатых после 2008-2009 годов". Значение приобретает не только метраж квартир, но и общая концепция объектов. В эконом-классе происходит переориентация на малоэтажные (до семи этажей) проекты, отмечают в компании UDP. Также становятся востребованными многофункциональные комплексы, инфраструктурное наполнение которых удовлетворяет различные запросы жителей. Стоит отметить, что теперь покупатели предпочитают объекты с готовностью от 60% и более, а покупки на стадии котлована ушли в прошлое.

Одним из наиболее резонансных нововведений на рынке жилья стала государственная ипотека. Программа "Доступное жилье" предусматривает кредитование нового жилья под 16% годовых, из которых заемщик самостоятельно выплачивает только 3%, а разницу компенсирует государство. По оценкам операторов рынка, эта программа может активизировать строительство жилья эконом-класса. В то же время звучат опасения, что данное начинание будет заморожено после парламентских выборов. "На реализацию данной программы государство выделило средства только на текущий год, а без продолжения финансирования дешевая ипотека прекратит свое существование,— отмечает Юлия Репина.— Застройщики со своей стороны считают программу невыгодной для частных компаний. Поэтому для эффективной реализации инициативы необходимо нормативно установить гарантии для привлечения частных инвесторов, что сделает механизм кредитования более прозрачным и законодательно защищенным". Кроме того, обеспокоенность юристов вызывает то, что закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия ипотечному кредитованию" допускает в порядке исключения покупку доступного жилья путем заключения договора купли-продажи имущественных прав. "В любое другое жилье частные средства можно инвестировать только при помощи целевых облигаций, через фонды финансирования строительства либо институты совместного инвестирования — более зарегулированные и дорогие, но менее рискованные для инвестора механизмы,— объясняет партнер ЮК "КПД Консалтинг" Владислав Кисиль.— Подобное упрощение механизма инвестирования направлено на уменьшение финансовой нагрузки на застройщика, но при отсутствии инструмента учета договоров купли-продажи имущественных прав (в виде публично доступного реестра, администрируемого государственным органом) риски инвестора, кредитующих учреждений и самого государства ощутимо увеличиваются".

Коммерческая недвижимость

В этом году на рынке появилось рекордное за последнее время количество новых объектов. Как отмечают эксперты компании CBRE, значительный объем нового предложения на фоне ограниченного спроса может привести к усилению конкуренции между объектами и снижению их стоимости. Наиболее интенсивный рост новых предложений отмечается на столичном рынке офисной недвижимости. "На стадии строительства сейчас находится рекордное количество профессиональных бизнес-центров класса А,— говорит руководитель отдела аналитики международной консалтинговой компании CBRE в Украине Марина Гавриленко.— В результате ввода в эксплуатацию нескольких объектов, реализация которых была начата в докризисные годы, ожидается появление на рынке порядка 100 тыс. кв. м".

За весь 2011-й и первую половину нынешнего года в сегменте торговой недвижимости был введен всего один объект — вторая очередь ТРЦ Dream Town (45 тыс. кв. м). Несмотря на амбициозные планы девелоперов еще в 2011 году сдать 250 тыс. кв. м, даже к концу 2012-го наиболее вероятна реализация только около 38% от заявленного объема".

Ситуация на рынке офисной недвижимости влечет за собой повышение уровня вакантности и некоторое снижение арендных ставок. "Предложение существенно превышает спрос,— характеризует ситуацию заместитель директора, глава отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle Ukraine Андрей Жамкин.— Основным инструментом в борьбе девелоперов за арендаторов являются коммерческие условия, в особенности ставка аренды и продолжительность "арендных каникул". В итоге среди владельцев офисных зданий выигрывает тот, кто предложил более гибкие коммерческие условия, а не лучшее качество". Самая низкая доля свободных площадей и наиболее активный спрос со стороны арендаторов наблюдается в секторе торговой недвижимости, которая является единственным живым сегментом на региональных рынках. По информации компании Jones Lang LaSalle Ukraine, девелоперы торговой недвижимости отдают приоритет населенным пунктам с населением более 500 тыс. человек и городам-миллионникам.

Среди наиболее активных игроков рынка коммерческой недвижимости стоит отметить "К.А.Н. Девелопмент", "Торонто-Киев", ISTIL Group, НЕСТ (офисная недвижимость); сетевого девелопера "Аррикано", представленного дочерними компаниями "Панорама Групп", "Астра Проперти", "Призма Бета" и "Западные инвестиции". "Основными драйверами офисного, торгового и складского сегментов рынка недвижимости выступают локальные девелоперы, которые удерживают сильные позиции на национальном рынке,— комментирует в компании Jones Lang LaSalle Ukraine.— Международные компании в сфере девелопмента остаются более осторожными и нацеленными на покупку готовых активов. При этом основной спрос во всех секторах коммерческой недвижимости формируют именно международные арендаторы".

На сегмент гостиничной недвижимости наибольшее воздействие оказала подготовка к проведению Евро-2012. "Чемпионат Европы по футболу стал стимулом для более активного развития рынка гостиничной недвижимости как в столице, так и в других принимающих городах,— отмечает управляющий партнер международной консалтинговой компании CBRE в Украине Сергей Сергиенко.— В результате номерной фонд только в Киеве увеличился на 25%, особенно в категории 4-5-звездных отелей. Но это так и не привело к насыщению рынка". Примечательно, что даже после окончания чемпионата, по информации компании UTG, заполняемость гостиничных номеров в Киеве находится на уровне 60% в сравнении с 45% в 2011 году. В будние дни бизнес-туристы занимают до 80% номеров, а развитие leasure-туризма способствует заполнению гостиниц на 30% в выходные.

Одной из актуальных тенденций стал перенос ввода в действие многих проектов. "Владельцы объектов гостиничной недвижимости, которые не успели запуститься до сентября 2012 года и, соответственно, попасть под действие налоговой льготы, решили, что спешить некуда, и отложили сроки выхода на рынок,— комментирует в компании UTG.— Поэтому в 2013 году планируется открытие сразу нескольких отелей: Renaissance Mariott 4, Hilton, Aloft, Park Inn. Появилось также большое количество новых проектов, что свидетельствует о значительном интересе к гостиничному рынку Украины со стороны международных компаний".