Объемы выданных ипотечных кредитов в России как по количеству, так и в денежном выражении в этом году
собираются побить абсолютные рекорды. Несмотря на существенную активизацию рынка, Агентство
по ипотечному жилищному кредитованию рассматривает для себя абсолютно новые бизнес-ниши.
Зачем и какие именно? Об этом мы беседуем с генеральным директором АИЖК Александром Семенякой.
— Можно ли уже сейчас говорить, насколько особенным для рынка ипотечного кредитования в России оказался 2012 год? Сбываются ли прогнозы, которые давало АИЖК?
— Прогнозы АИЖК сбываются — и приятно осознавать, что мы предлагаем качественную аналитику, которой доверяют и пользуются все больше участников рынка. Если апеллировать к цифрам, то сейчас у нас на руках статистика за 8 месяцев, за это время в России выдано 417 тысяч кредитов. Это в 1,4 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если измерять в деньгах, то это в полтора раза больше. Это дает основание говорить, что по итогам 2012 года абсолютный рекорд будет поставлен как по количеству выданных кредитов так и по стоимости. Речь идет о порядка 600 — 650 тысяч ипотечных кредитов, а общий объем выдачи может достигнуть одного триллиона рублей. Причем на фоне таких больших объемов мы видим, что выдается качественная ипотека.
— Что Вы имеете в виду под «качественной ипотекой»?
— Я имею в виду, что ипотека повернулась лицом к тем семьям, которые желают улучшить жилищные условия. То есть, если до кризиса ипотечные кредиты брали инвесторы, планирующие в последующем перепродать жилье, то сейчас этим инструментом пользуются покупатели, которые в приобретенных квартирах проживают.
Это видно по нескольким показателям. Во-первых, размер кредита стал меньше, чем до кризиса — сейчас он чуть ниже 1,5 млн руб. Это означает, что люди продают имеющееся жилье, и с помощью меньшего размера кредита увеличивают размер жилплощади, то есть ипотека работает на улучшение условий жизни. Во-вторых, доля ипотечных сделок возросла по сравнению с докризисным уровнем. Причем произошло это на фоне общего роста количества сделок с жильем (сейчас их происходит более 4 млн в год).
Третий показатель — это размер просрочки, который заметно снизился. И это тоже связано с изменением структуры спроса: за те квартиры, которые приобретаются для проживания, платежи всегда вносятся более дисциплинировано, чем за инвестиционные. На данный момент просрочка по рублевым кредитам составляет 2,6%, а по валютным — 14,8%. Причем валютные просрочки в основном касаются старых, докризисных, сделок, когда валютная ипотека привлекала низкими ставками даже тех, кто доходы получает в рублях. А сейчас из-за валютного курса платеж вырос, и не все в состоянии его своевременно вносить. К сожалению, мультивалютными рисками люди у нас управлять еще не научились.
Впрочем, на фоне других стран в России проблема валютной просрочки выглядят достаточно спокойно. К тому же основная масса кредитов у нас сейчас выдается в рублях. На Украине, например, или в Казахстане просрочен каждый третий валютный кредит.
— Оправдались ли лично Ваши ожидания относительно поведения рынка?
- В целом я доволен тем, как развивается ипотека. Однако есть загадки, которые я, порой, не могу себе объяснить. Вот, например, в теории, при росте процентных ставок цены на жилье должны снижаться и наоборот. Но если смотреть на статистику 2010 года и 2012 года, этот закон не действует. В 2010 году ставки снижались, стимулировался спрос - и цены должны были активно расти. Но они росли медленнее инфляции. В этом году мы наблюдаем рост процентных ставок - и несмотря на это цены на жилье растут быстрее. Одним из объяснений для меня стало то, что у нас нет альтернативной формы сбережений. Скажем, человек планирует купить жилье, на него давит рост процентных ставок, нервозность подогревают СМИ. И люди, не понимая, как сберечь свои средства, ускоряют покупку жилья. Но это в части одновременного роста ставок и цен. А вот почему в 2010 году они одновременно снижались — трудно ответить. Возможно, напуганные кризисом, покупатели ожидали увидеть «дно», чтобы купить по самым минимально возможным ценам.
- Сейчас много говорят о второй волне кризиса: готово ли АИЖК к ней? Какие-то «резервы» созданы?
- наверное, кризисы неизбежны и с какой-то периодичностью будут случаться. Поэтому наш подход сводится к «профилактике заболеваний», а не к «тушению пожара». Когда случился прошлый кризис, АИЖК владело только одной технологией — выкупа закладных. Сейчас мы научились выкупать не только закладные, но и ипотечные облигации. Это означает, что, с одной стороны, мы расширили круг банков, которым можем предоставить ликвидность. С другой, мы можем быть менее требовательны к качеству ипотечного покрытия. Когда мы выкупали закладные, то выкупали только то, что соответствовало нашим стандартам. Сегодня, если вы выдали что-то отличное от нашего стандарта, в ипотечной облигации есть младший транш, в котором возникают первые убытки - его всегда выкупает тот, кто выдавал ипотечный кредит. Поэтому появляется гибкость в отношении разных кредитных продуктов.
Наша программа выкупа ипотечных ценных бумаг дает права банкам фиксировать срок, объем и ставку. И если у банка есть договорные требования к АИЖК, он знает, что если завтра процентные ставки вырастут, он придет и потребует исполнения контракта. У банков появилась страховка на случай кризиса. Сейчас «аналогичные страховки» мы внедряем и по выкупу закладных — так называемые опционы.
В последнее время мы также делали акцент на рыночное размещение ипотечных ценных бумаг, а облигации с госгарантиями накапливали на балансе, делая техническое размещение. Таким образом сейчас у нас есть первоклассный актив, под который мы всегда можем привлечь деньги. Даже если эти деньги дорогие, мы возьмем их на короткий период, чтобы переждать период турбулентности, высоких процентных ставок. Т.е. этот актив всегда нам дает доступ к ликвидности, как говорят банки, в объемах, достаточных для обеспечения непрерывности бизнеса.
Второй важный момент — работа с заемщиками: у нас уже есть опыт, мы понимаем, как ведут себя люди, которые оказались в трудной финансовой ситуации, на каких условиях им должны предоставляться стабилизационный займы. Поэтому если правительство примет решение о новой программе поддержки заемщиков - мы достаточно быстро сможем «развернуть» оказание такой помощи.
— Банки уже начали постепенно повышать ставки по ипотечным кредитам. Реально ли, на ваш взгляд, изменить направление движения? Наступит ли в России такое время, когда ставки зафиксируются на среднеевропейском уровне в 4 — 5% годовых?
— Про 4 — 5% — не скажу, но значительно снизить ставки за пять следующих лет — это реально. Если, конечно, каждый из участников этого процесса будет выполнять взятые на себя обязательства. Первый участник — это правительство РФ, которое в долгосрочных планах как ориентир уровня инфляции обозначило величину в 4,7%. Второй участник — Центральный банк. При закрытых внешних финансовых рынках (а все долгосрочные заимствования прямо или косвенно делают за рубежом), ликвидность банкам предоставляет Центральный банк. Поэтому хотелось бы, чтобы он проводил такую денежную политику, при которой ставка рефинансирования была максимально приближена к уровню инфляции. По итогам 2012 года, например, мы ожидаем инфляцию на уровне 6%, при этом ставка рефинансирования будет порядка 8%. То есть на два процента больше. Ликвидировать эту разницу — одна из важнейших задач.
И, наконец, третье звено — это коммерческие банки и АИЖК. С банков надо спрашивать не абсолютную величину ставки, потому что ставка складывается из компонентов, на которые банки не влияют. С банков можно спрашивать, сколько они зарабатывают, каков размер их маржи. Поэтому 600-м указом Президента поставлен целевой ориентир в той части, где описывается максимально допустимый размер маржи. К 2018 году она не должна превышать уровень инфляции больше, чем на 2,2%.
Таким образом, сложив 4,7 и 2,2, мы получим величину 6,9%. Этот тот размер ипотечной ставки, который при благоприятном течении мы можем достичь к 2018 году.
— За счет чего банки смогут вдвое сократить свою маржу? Ведь сейчас, насколько я знаю, она составляет примерно 4%.
— Совершенно верно. Сегодня банки работают на марже 4%, у АИЖК чуть меньше, примерно 3%. Снизить маржу можно за счет сокращения операционных издержек и кредитных рисков. Эта тема обсуждалась 10 августа на совещании у председателя правительства России, а 31 августа первый вице-премьер Игорь Шувалов утвердил перечень мер, которые буду способствовать этому процессу. Так, в федеральный закон «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» предлагается внести изменение — обязательность ипотечного страхования. Суть этого изменения в том, чтобы высокие риски, которые возникают при небольшом первоначальном взносе, банки не закладывали в процентную ставку, а перекладывали на страховщиков. И поскольку международный рынок страхования достаточно развит и конкурентен, есть основания полагать, что на тот же самый риск у страховщиков страховая маржа будет ниже той, которую закладывают сегодня российские банки. Кстати говоря, страхование — это, на мой взгляд, самое главное звено, через которое на банковском секторе может отразиться вступление России в ВТО. Иностранные страховщики, которым для работы в России не требуется лицензия, смогут предложить новые услуги и новые схемы работы, что станет дополнительным инструментом снижения маржи. Но это — возможное будущее. Хотя АИЖК его приближает - и уже создало свою страховую компанию, выделив страхование ипотечных рисков в одно из новых направлений деятельности Агентства.
Также предлагается изменить процедуру обнуления и списания долга. Сейчас в силу несовершенства процедуры убыток кредитора, продающего квартиру, составляет около 50%. Весь этот убыток закладывается в маржу и все заемщики платят за него. Если повысить эффективность процедуры взыскания долга, то также появятся предпосылки для снижения маржи.
Третья группа проблем связана с транзакционными издержками. Эту задачу планируется решать путем введения электронной закладной и переход от бумажного оборота к электронному. Вы когда-нибудь видели объем проспекта эмиссий? Три выпуска по три копии: 9 огромных стопок документов, с приложением реестра. И это смешно, когда видишь, как люди дрелью сверлят дырку, чтобы это сшить. Это и бумага, и персонал, машину надо отправить. Передаточные надписи проставлять на закладных — опять надо ехать в депозитарий. Кредитор все это оплачивает. А ведь можно в электронном отправить документы на сайт ФСФР, это было бы дешевле.
Есть и другие механизмы, которые могут повлиять на маржу. Это межбанковская конкуренция и эффект масштаба выдачи ипотечных кредитов. Если процедуры выдачи кредитов автоматизированы и все затраты в IT-системы сделаны, то нет никакой разницы, обслуживать 100 тыс. кредитов, 1 млн или 10 млн, существенных дополнительных затрат уже не потребуется. Поэтому по мере роста эффекта масштаба, если ипотека будет качественной и доля ручной работы по проблемным активам будет небольшой, банки смогут снижать свою маржу. Мы эту тему с банками обсуждали. По мнению АИЖК, за счет одного эффекта масштаба маржу можно снижать на 0,25% в год, банки считают реалистичнее показатель в 0,2%. Впрочем, даже в этом случае недостающий 1% как раз и аккумулируется к 2018 году, поэтому величина маржи в 2,2% мне видится вполне достижимой.
— Способно ли АИЖК помочь коммерческим банкам, выдержать конкуренцию с банками государственными? Ведь основную массу ипотечных кредитов выдают именно государственные банки, частым банкам тягаться с ними сложно.
— Соглашусь, специализированным ипотечным банкам сложнее вести бизнес: в условиях, когда у вас нет внутреннего рынка капитала, вы заложник того, что происходит на внешних рынках. Универсальному банку устойчивость придает суммарная прибыль, он всегда может выдать по более высокой ставке потребкредит или корпоративный кредит. Специализированный банк в большей степени вынужден бороться с риском, брать внешние займы - долларовые, затем выдавать в России ипотеку то ли рублевую, то ли долларовую. У специализированного ипотечного банка баланс может в один год быть убыточным, в другой год он получит большую прибыль, то есть ему привлекать дополнительный акционерный капитал гораздо сложнее, потому что бизнес волатильный.
Однако на мой взгляд, частные банки — вполне эффективные конкуренты, хотя бы потому что доля госбанков не растет, она стабильно около 65%. Хотя внутри этого сегмента происходят некоторые изменения. Так, по нашей статистике, доля Сбербанка России сократилась на 2,5%, суммарно на 1,5% сократились доли Газпромбанка и Россельхозбанка, при этом ВТБ24 увеличивает свою долю на 4%. Однако если взглянуть на частные банки, в них динамика гораздо более выражена. Так, Дельта кредит» в пять раз увеличил объем выдачи ипотечных кредитов, Уралсиб и Связьбанк — в 2,5 раза. Хотя другие банки, например, Абсолют и Райффайзен значительно сократили свои доли. Это связано с тем, как частные банки позиционируют ипотеку, делают ли они ее основным продуктом. Одна из основных задач АИЖК — обеспечивать конкурентоспособность частных банков по сравнению с госбанками.