уравнивает руководитель арбитражной группы Анна Занина
Жилищный вопрос остро стоит не только перед российскими гражданами, но и застройщиками. При реконструкции жилого дома инвестор переселяет живущих там граждан, предоставляя им равнозначные по площади и количеству комнат квартиры. Затраты инвестора компенсирует город, отщипывая ему кусок от своей доли в реконструируемом объекте. И, конечно, мнения сторон о размере этого "куска" сильно разнятся. Высшему арбитражному суду (ВАС) во вторник предстоит установить границы аппетитов застройщиков.
ООО "Диаретстрой" проводило реконструкцию дома на Якиманке по адресу: 3-й Кадашевский переулок, дом 5. Спор с Москвой возник при определении доли компании, причем основной вопрос касался именно жилых помещений здания. Для отселения жильцов "Диаретстрой" купил и передал городу 14 квартир (одна в Чертаново и 13 в Очаково). По условиям контракта Москва обязалась компенсировать затраты инвестора на отселение жильцов путем передачи "равноценной жилой площади" из своей доли, а равноценность утверждала городская комиссия по приватизации. Ориентируясь на общую площадь приобретенных помещений (905 кв. м), инвестор настаивал на передаче ему четырех квартир в реконструируемом доме (896 кв. м) в счет возмещения затрат. На основании отчета оценщика комиссия по приватизации определила стоимость четырнадцати квартир в 140 млн руб., а четырех — в 470 млн руб. Исходя из этого, Москва выделила "Диаретстрою" одну квартиру площадью 270 кв. м.
Суд первой инстанции согласился с позицией города. В апелляционном и кассационном судах победу одержал инвестор. Поскольку инвестконтракт не объяснял, что такое "равноценная жилая площадь", суды сослались на московский закон "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении", который содержит понятие "равнозначное жилое помещение" (с тем же количеством комнат и не меньшей площади). Апелляция отметила, что жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, а потому значение имеет размер, планировка и другие потребительские свойства квартиры. На это коллегия ВАС возразила, что в данном случае помещения предоставляются для компенсации затрат инвестора, а не в целях обеспечения чьих-то жилищных прав, поэтому закон здесь не применяется и важна именно стоимость. Тройка судей обратила внимание, что инвестор не оспаривал ни решение городской комиссии по приватизации, ни отчет оценщика, на котором оно основано. А апелляция вообще сравнила стоимости квартир из разных отчетов об оценке.
Президиуму ВАС предстоит выбрать, как определять равноценность: на основании площади или стоимости жилья. Учитывая огромную разницу в стоимости квартир на периферии и в центре Москвы, первый вариант даст возможность инвестирующим в стройку в пределах Садового кольца не только компенсировать свои затраты, но и прилично заработать. Второй вариант более удобен городу, но в этом случае многое будет зависеть от добросовестности оценщика. Мнения оценщиков, выбранных Москвой и "Диаретстроем", о стоимости четырех квартир на Якиманке разошлись на 286 млн руб.