"Банк выбирал: мочить девелопера, отпустить с дисконтом или поддержать"

Этим летом в офисах одного из крупнейших игроков на рынке столичной и подмосковной недвижимости — холдинга "Миэль" — прошли масштабные обыски. Оказалось, что по заявлению покупателей коттеджей в одном из поселков компании — "Барвиха-Вилладж" на Рублевке — возбуждено уголовное дело о мошенничестве в отношении неустановленных руководителей "Миэля". Претензии по этому проекту на сумму более $20 млн есть и у Росбанка, банкротящего компании холдинга. О будущем "Барвихи-Вилладж" и взаимоотношениях с Росбанком в интервью "Ъ" рассказал основной владелец "Миэля" ГРИГОРИЙ КУЛИКОВ.

— Когда появилась информация о возбуждении уголовного дела в отношении неустановленных руководителей "Миэля" и проверках в офисах компании, сразу пошли разговоры о том, что вы уехали в Ригу и в Москве не появляетесь.

— Это пустые разговоры. На протяжении многих-многих лет вся моя семья на лето уезжает в Латвию. Это объясняется тем, что моя жена родом из Риги. Кроме того, в Риге мы строили крупнейший в Латвии курортный комплекс на 123 квартиры, который не так давно был завершен, и сейчас мы занимаемся продажей жилья в нем. Вообще, сегодня почти каждый бизнесмен то уезжает из России, то приезжает. Исключения — большая редкость, и я к ним не отношусь.

— Уголовное дело не мешает вам выезжать за границу?

— Я "обезображен" юридическим образованием, поэтому давайте не фантазировать, а обсуждать конкретные факты. Существует масса правовых инструментов — подписка о невыезде, домашний арест и так далее,— чтобы ограничить передвижение человека. По состоянию на сегодняшний день никому из руководителей и сотрудников "Миэля" правоохранительные органы не предъявляли никаких ограничений, связанных с перемещениями.

— Если к вам претензий нет, то кто тогда ответственен за то, что проданные коттеджи в "Барвихе-Вилладж" стоимостью почти $60 млн оказались в залоге у Росбанка, требующего вернуть кредит?

— Начну с того, что пока идет следствие и обвинений никому не предъявлено. Чтобы объективно описать сложившуюся ситуацию, надо начинать с самого начала, а именно с 2008 года. Давайте для начала абстрагируемся от компании "Миэль" и Росбанка. Есть банк, и есть проект, который он финансирует. Наступает кризис, нужно принимать какое-то решение. Разные банки выбирали разные пути. Первый — остановить финансирование в одностороннем порядке и объявить margin call, потребовав вернуть все деньги. Назовем этот способ "менеджерским". Второй вариант — также остановить финансирование, но не требовать срочного погашения кредита, рассчитывая, что девелопер сам найдет, где ему перекредитоваться. Третий — "предпринимательский" — продолжить финансирование, возможно, не в тех объемах, которые были заявлены, и потребовав дополнительное обеспечение, но тем не менее продолжить. Четвертый — "прагматично-коммерческий" — продать долг девелопера другому банку с большим дисконтом. Если говорить более простым языком: банк выбирал между тем, мочить девелопера, отпустить с дисконтом или поддержать. В нашей истории было и то, и другое, и третье. К примеру, Абсолют-банк продал наш долг в размере $35 млн с дисконтом.

— Росбанк, как вы выражаетесь, решил вас мочить?

— Росбанк — транснациональный банк: правление в Париже приняло решение не давать деньги на девелопмент в России. Точка.

— Почему не продали с дисконтом?

— Вопрос не ко мне. Вообще, у нас с Росбанком развернулся очень интересный диалог. Еще в январе 2008 года на кредитном комитете банк согласился выделить нам дополнительные $10 млн. Но тогда в них не было необходимости. В 2009 году нам понадобились эти деньги, но Росбанк отказал. Если бы мы получили эти деньги, поселок давно был бы достроен и распродан, банк бы вышел со своей прибылью и никакого бы конфликта не случилось. Дальше начались долгие и мучительные переговоры. Один из вариантов был такой: мы ведем строительство за наш счет, банк наблюдает, и если все нормально, то предоставляет нам процентные каникулы на два года и снижает для нас кредитную ставку до 7% годовых, а также пролонгирует кредит. Летом 2010 года я привлек за счет своих личных источников финансирование и в ноябре обратился к ним с просьбой исполнить обещанное. Ответ был краткий: конечно, но предоставьте нам еще дополнительный залог стоимостью $20 млн. Правила игры менялись на ходу, все время обрастая дополнительными требованиями. Ситуация оказалась патовой: залог взять негде, а перекредитоваться невозможно, так как участок под поселком находится в залоге самого Росбанка.

— Подождите, долг структур "Миэля" перед Росбанком по "Барвихе-Вилладж" оценивается в $24,5 млн, плюс еще $58 млн вы получили от покупателей коттеджей и земли в поселке, которые оказались в залоге Росбанка. Разве этого было недостаточно, чтобы завершить строительство?

— Знаете, я оперирую суммами в рублях, потому что существует бухгалтерский учет, баланс юридического лица — компании--инвестора проекта. Два основных юридических лица, которые работали с этим поселком,— ЗАО "Миэль — инвестиции в загородную недвижимость" и ЗАО "Барвиха-Вилладж". От частных инвесторов было получено до 1,5 млрд руб., которые были использованы целевым образом на строительство.

— Вы хотите сказать, что 1,5 млрд руб. было недостаточно, чтобы построить поселок?

— Сейчас в "Барвихе-Вилладж" продано только 40% таунхаусов. Полученной суммы было достаточно, чтобы построить отдельные дома, но недостаточно, чтобы построить весь поселок.

— А кредит Росбанка?

— С этим кредитом случилась очень занятная история, о которой я узнал совсем недавно. Действительно, 31 мая 2007 года на ЗАО "Барвиха-Вилладж" был оформлен кредит на сумму $20 млн. Однако в тот же день он был перечислен на некую компанию — ООО "Учебный центр М",— единственным владельцем которой на тот момент являлся господин Николай Стариков, доверенное лицо моего экс-партнера по компании "Миэль-новостройки" Наталии Тихоновской.

— То есть вы хотите сказать, что на строительство "Барвихи" эти деньги не пошли?

— Нет. Тогда, в мае 2007 года, строительство "Барвихи" не велось, и эти деньги были не нужны. Сегодня я понимаю, что Наталия Тихоновская уговорила бывшего гендиректора ЗАО "Миэль — загородная недвижимость" Савелия Орбанта переуступить кредит ее структуре, это при том, что у него было личное поручительство по этому кредиту, а также еще у нескольких структур холдинга "Миэль", среди которых ЗАО "Миэль-недвижимость". Кроме того, Савелий Орбант совершил еще одну очень серьезную ошибку: он начал привлекать деньги соинвесторов задолго до начала строительства, еще в декабре 2006 года, тогда как на площадку мы вышли весной 2008 года. Конечно, это были внутренние процессы, без рекламы, но сработало сарафанное радио среди жителей построенных нами же по соседству коттеджных поселков "Барвиха-клаб" и "Барвиха-2". Тогда рынок находился на пике, у них не было сомнений, что мы все построим, и они понимали, что смогут очень хорошо заработать, если вложатся на самом старте проекта.

— Куда же были потрачены эти деньги?

— Это еще одна ошибка Савелия Орбанта. Нет, не думайте, он не потратил их на покупку яхты или на какие-то иные личные нужды. Как поступали тогда многие девелоперы, компания приобрела земельный участок под другой проект. В частности, 52 га на Киевском шоссе, которые впоследствии ушли на погашение кредита перед Сбербанком. Мы не смогли правильно оценить ситуацию на рынке, вовремя разглядеть приближающийся финансовый кризис. Менеджмент компании не имел злого умысла, в этом я абсолютно уверен, но стечение обстоятельств, крах рынка недвижимости, а также просчеты в руководстве проектом привели к серьезнейшим последствиям. Это грубая ошибка, но это не уголовно наказуемое преступление. Здесь не было никакого умысла. Уже летом 2008 года, когда стало понятно, что даже при нормальном развитии событий средств на проект все равно не хватит, Савелий Орбант был отстранен от работы.

— Не верится, что многомиллионная сделка по покупке земель проходила без вашего ведома. Создается ощущение, что вы просто списываете все промахи на топ-менеджмент.

— У управляющего партнера, должность которого занимал Савелий Орбант, по договоренности существует свой масштаб и формат деятельности, свой масштаб ответственности, что он может делать и что он не может делать. Конечно, сделка по покупке участка и кредит Сбербанка в конце 2007 года проходили с моим участием, отрицать этого не буду. Мы считали, что все успеем. Я не понимал других вещей — того, что "Барвиха-Вилладж" будет так медленно согласовываться и строиться, ну и, конечно, я не прогнозировал ситуацию осени 2008 года. Савелий как управляющий этим бизнесом должен был быстрее достроить одно, быстрее начать строить второе и еще быстрее достраивать уже начатое. Эта одна из ключевых ошибок. Но это сегодня мы такие умные. Некоторые "такие умные" уже не являются акционерами своих компаний.

— К тому моменту, когда началась стройка, сколько домов уже было продано?

— Чуть больше половины. Когда мы поняли, что ситуация критическая, часть средств клиентам нам удалось вернуть или заменить на другие объекты. Это около четверти от всех покупателей в "Барвихе-Вилладж".

— Обратившиеся в прокуратуру покупатели обвиняют топ-менеджмент "Миэля" в том, что они продавали землю в поселке, которая уже была заложена банку.

— Это широко распространенная практика на рынке загородной недвижимости: обычно у девелопера, строящего поселок, вся земля под ним находится в залоге у банка до самого завершения инвестиционного проекта. Когда объект построен и введен в эксплуатацию, проданные земельные участки выводятся из-под залога. До введения в эксплуатацию объектов земельные участки под ними не межуются, а сохраняются в едином массиве в соответствии с проектной и иной первоначальной документацией. С "Барвихой" все было аналогично: пришли люди, желающие заработать большие деньги на скачке цен и поэтому проинвестировавшие в чистое поле. С каждым из них заключалось два контракта — договор инвестирования на таунхаус и другой, предварительный договор купли-продажи земельного участка. Основная стоимость сделки как раз приходилась на инвестиции в строительство таунхауса. При этом в договоре соинвестирования срок завершения строительства указан 2010 годом — именно к тому моменту мы должны были провести размежевание и вывести проданную землю из-под залога, но случился кризис, и банк потребовал вернуть кредит, пошли суды. Я считаю, что эта проблема не уголовного характера, а гражданско-правовая. Деньги покупателей не украдены, но нам нужны еще инвестиции, чтобы достроить поселок.

— Большие?

— Около 1,3 млрд руб.

— И вы знаете, где их взять?

— Я сейчас веду плотные переговоры с несколькими инвесторами.

— Неужели в сложившейся ситуации кому-то может быть интересно войти в этот проект?

— Если Росбанк согласится на разумные условия, интересные потенциальному инвестору, то да. Выручка от продажи свободных объектов в "Барвихе-Вилладж" может составить до 2 млрд руб. Можно несколько изменить формат третьей очереди проекта, и тогда сумма вырастет.

— Какие это условия?

— Инвестору выгодно войти в проект, если Росбанк от своих сегодняшних прав требования даст дисконт не меньше 50%. Есть большое количество банков, которые достаточно быстро дисконтировали свои права требования на 60-70%. Пока Росбанк не согласится на коммерчески разумные условия вхождения нового инвестора в этот проект, ситуация будет находиться в тупике.

— Сомнительно, что в Росбанке не понимают всей опасности сложившейся ситуации.

— У меня есть предположение, что некий менеджмент банка, сидящий во Франции, принимает решения, исходя только из одного: мы делаем так, как прописано в инструкции, чтобы к нам нельзя было предъявить никаких претензий. Пока мы не договоримся, будет тянуться длинная и нудная процедура банкротства. Но не все так трагично: позиция Росбанка постепенно меняется — сегодня уже ведутся переговоры о возможных дисконтах.

— Вы говорили, что кредит Росбанка был переуступлен компании Наталии Тихоновской. Так почему тогда по нему отвечает "Миэль"? И кстати, сама Наталия Тихоновская утверждает, что эти деньги были возвращены через три месяца.

— Мы готовы предъявить документы, подтверждающие перевод кредитных денег практически в тот же момент, когда они были получены. К сожалению, документов, подтверждающих их возврат, мы не обнаружили, сколько ни искали у себя в архивах. Ответ на вопрос, почему по кредиту отвечает "Миэль", очевиден: именно структуры холдинга выступали заемщиком по кредиту. Действия и личная корысть бывших топ-менеджеров "Миэля" кредитора не интересуют.

— Из ваших слов следует, что с Наталией Тихоновской у вас сейчас, мягко говоря, натянутые отношения?

— С Наталией Тихоновской у нас сложилась еще более запутанная и сложная история, чем с Росбанком. Она, как и Оксана Каарма, была моим партером по компании "Миэль-новостройки" (каждой принадлежит примерно по 25%.— "Ъ"), которая занималась соинвестированием в жилые стройки в Москве и Подмосковье. Они обе пришли в компанию в 1999 году, а по прошествии шести лет я предложил им выкупить доли и стать моими партнерами по бизнесу с новостройками. Со временем супруги Каарма (муж Оксаны Кайдо Каарма также работал в холдинге "Миэль".— "Ъ") решили создать свой собственный бизнес и уйти из компании. Как я понимаю сейчас, у Наталии Тихоновской некоторое время назад созрело аналогичное желание (сейчас ей и Марии Литенецкой принадлежит компания "Метриум Групп".— "Ъ"). Расставание партнеров — независимо, бизнес это или личная жизнь,— почти всегда носит болезненный характер. Когда решила уйти Оксана, она обо всем заявила открыто, и мы стали думать, как выделить ее долю. В портфеле проектов компании "Миэль-новостройки" на тот момент были разные активы — как высоколиквидные, то есть построенные, так и малоликвидные, замороженные или проблемные, к тому же были и обязательства по оформлению ранее проданных квартир в собственность. Если один из партнеров хочет выйти, как бы ему ни хотелось, забрать только все самое вкусное не получится. Оксана Каарма пыталась справедливо выделить свою долю, тогда как Наталия Тихоновская ей в этом всячески мешала и, хуже того, осуществила ряд действий, направленных на некорректный вывод активов из компании.

— Примеры привести можете?

— Примеров несколько, и все они достойны детективного романа. У компании "Миэль-новостройки", доли в которой были поделены между мною, Оксаной Каарма и Наталией Тихоновской, есть дочернее ЗАО "Миэль-инвест". В свое время на "Миэль-инвест" было оформлено примерно 35 тыс. кв. м. жилья в Люберцах в районе Красная Горка. Из них 26 тыс. кв. м было успешно продано, а вот оставшиеся 9 тыс. кв. м готового жилья по настоянию Наталии Тихоновской были проданы некому "СМВ-инвест", никакого отношения к "Миэлю" не имеющему, по цене сильно ниже рыночной — за 330 млн руб., или около 37 тыс. руб. за 1 кв. м. Как вы думаете, сколько в реальности стоит готовая квартира в Люберцах? Уж никак не меньше 60 тыс. руб. за 1 кв. м.

— Когда вы об этом всем узнали?

— Примерно год назад. Собственно, в марте мы с Оксаной Каарма созвали собрание акционеров и отстранили Наталию Тихоновскую от исполнения обязанностей генерального директора ЗАО "Миэль-новостройки" и приступили к судебным процедурам. Причем претензии к Наталии Тихоновской у нас есть не только по квартирам в Красной Горке. Ей удалось провернуть очень интересную схему, в результате которой холдинг "Миэль" оказался должен очень приличную сумму непонятно откуда взявшейся компании. Объясню на пальцах: в холдинге "Миэль" есть много структур, связанных между собой внутренними договорами займа. И вот представьте себе, что гендиректор головной компании берет и переуступает все эти договоры займа примерно за 1% от номинала какой-то сторонней структуре. И теперь эта сторонняя структура с нами судится, требуя вернуть наши же деньги. При этом важно понимать, что деньги немалые, речь идет о сотнях миллионов рублей. Помимо этого, сейчас я вынужден признаться, что часть инвестиций, сделанных холдингом "Миэль" по предложению Наталии Тихоновской в новые проекты, оказались провальными. Среди них проект строительства отеля в Красной Поляне: договор аренды земельного участка по нему был признан ничтожным, и в результате мы потеряли несколько миллионов долларов. Второй провальный проект также находится в Сочи. Здесь инвестиции более существенные — около $20 млн собственных средств, не заемных. Было расселено более 50 квартир, но строительство так и не началось. Руководителем этого проекта была именно Наталия Тихоновская. Все это ее грубейшие ошибки. Какие-то проекты мы пытаемся спасти и параллельно готовимся к судебным искам к госпоже Тихоновской.

— Эта история не отвратила вас от желания делиться с топ-менеджментом долями в вашем бизнесе?

— Я думаю, что совсем избежать таких историй практически невозможно. С одной стороны, можно грешить на российский менталитет, но это не вполне справедливо, потому что корпоративное мошенничество — общемировая проблема. Это, видимо, издержки предпринимательской миссии.

Интервью взяла Маргарита Федорова