Проект разных возможностей
В мае нынешнего года планируется приступить к строительству первой очереди уникального всесезонного экокурорта "Байкал". Впрочем, произойдет это лишь в том случае, если государство выполнит взятые на себя обязательства по юридическому и инфраструктурному сопровождению строительства. Хотя перспективы таковы, что впору не затягивать сроки, а, напротив, всячески ускорять ход работ.
Так будет выглядеть курорт "Гора Бычья"
Многоликий "Байкал"
У будущего горнолыжного курорта на Байкале названий уже накопилось столько, что диву даешься. В компании Ecosign, где разрабатывали мастер-план территории, его называют "Вершина 1771--озеро Котокельское". В ОАО "Особые экономические зоны", которое со стороны государства курирует юридическую и инфраструктурную составляющие проекта, предпочитают его именовать курортом "Бычья гора". А в Rusresorts, который выступает в роли ключевого игрока, стратегического инвестора и мастер-девелопера, будущую туристическую Мекку обозначают как "экокурорт "Байкал"". Своя логика в этом есть: проект насколько многогранен, а его территория настолько обширна, что кажется, будто он на самом деле объединил в себе два, три, а то и более органично переплетенных отдельных курортных комплекса. Неслучайно ему пророчат судьбу канадского Уистлера (объективно наш курорт не дотягивает до Куршевеля) и обещают, что он войдет в десятку лучших экокурортов Евразии.
В том, что курорт мирового класса строится на Байкале, ничего удивительно нет. Байкал по праву входит в элиту природных чудес мира, являясь крупнейшим пресным озером в мире.
До недавнего времени в этом регионе с туристической спортивно-развлекательной инфраструктурой дело вообще обстояло не очень, хотя изысканная природа этих мест сама собой является магнитом для туристов. Например, в 2011 году Байкал посетили 510 тыс. человек (20% из них — иностранные туристы), но его реальный потенциал по меньшей мере на порядок выше. По прогнозам Rusresorts, поток туристов на Байкале может вырасти до 3-4 млн в год до 2020 года, а доля зарубежных отдыхающих имеет все основания превысить 60%. Однако экономические предпосылки для начала формирования большого туристического потока возникли лишь в 2005 году с созданием в России особых экономических зон (ОЭЗ), в которых инвесторам предоставляют экономические и административные преференции, а кроме того, за счет государственных бюджетных средств обещают построить инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру.
По соседству с Байкалом таких зон две: "Ворота Байкала", расположенная в Иркутской области на северном берегу озера и занимающая площадь 2,36 тыс. га, и "Байкальская гавань" площадью 3,6 тыс. га, находящаяся с противоположной стороны Байкала на территории Республики Бурятия. Для создания будущего экокурорта "Байкал" (из всех многочисленных названий в качестве официального закрепили именно это) выбрали Бурятию. Причем очень определенную его локацию — у горы Бычья (сама "Байкальская гавань" поделена на пять отдельных участков: "Турка", "Пески", "Горячинск", "Бухта Безымянная" и "Гора Бычья").
Три грани Бычьей горы
Почему именно гора Бычья привлекла внимание инвесторов из компании Rusresorts? Ответов масса. Знатоки горнолыжного спорта, давно освоившие отметку 1771 (это высшая точка горы), утверждают, что склоны подобного уровня в России встречаются редко. Так, самая длинная трасса — около 5 км, хотя для признания курорта крупным горнолыжным центром мирового уровня достаточно и 3 км. Соответствуют жестким спортивным нормам плотность и толщина снежного покрова: здесь она местами достигает 2,5 м и даже более. При создании будущего горного инфраструктурного кластера, который станет составляющей частью курорта, здесь добавится более 100 км лыжных трасс, 130 км для олимпийского маунтинбайка и 250 км горных маршрутов для трекинга.
Вторая причина — особый микроклимат. Еще совсем недавно ходили слухи, что гора Бычья — это своеобразный местный полюс холода, что делает ее в качестве курортной зоны малоподходящей. Однако в реальности все с точностью до наоборот. Это подтвердилось и в ходе разведывательной экспедиции, организованной в 2009 году ОЭЗ. "Например, в первые дни февраля, когда для Иркутска (232 км от курорта) типичной температурой является -32°С, в Улан-Удэ (около 85 км) мороз достигает -35°С, непосредственно на берегу Байкала температура держится на уровне -27°С, то на территории экокурорта она не опускается ниже -15°С",— поясняет управляющий директор Rusresorts Денис Молчанов. Это объясняется простыми природными факторами: курорт расположен в 15 км от Байкала, закрыт горами от сильных ветров, рядом с курортом находится другое озеро — Котокельское. При этом в летний сезон, который здесь длится лишь четыре месяца, с мая по август, температура находится в комфортном диапазоне +20-25°С. Добавив к этому удачную розу ветров и не менее 300 солнечных дней в году, получим очень выигрышную для курорта картину. Более того, склоны горы почти лишены лесного покрова, что позволяет ее использовать в естественном виде и вписывать туристические объекты в природную среду, а не наоборот. Отдельно стоит отметить реку Хаим (в переводе с эвенкийского Хаим означает "выход теплых ручьев в реку"), которая спускается с гор и пересекает территории будущего курорта. На реке планируется организовать рафтинг, а в одном из мест выхода источников тепловой воды — построить SPA.
Третья причина — географическая. Курорт "Байкал" расположен в 40 минутах езды от международного аэропорта, что в 7 км от столицы Бурятии Улан-Удэ. Кроме внутренних рейсов (в Иркутск, Красноярск, Нижнеангарск, Новосибирск, Читу, Якутск, Таксимо и Москву) отсюда совершаются перелеты в Китай, Таиланд, Вьетнам и Турцию. А если сюда добавить географию рейсов из аэропорта Иркутск (перелет между двумя аэропортами занимает всего 17 минут), то список стран пополнят Япония, Южная Корея, Монголия и другие. Собственно, на жителей этих городов и стран и рассчитывают как на основных пользователей будущего курорта. В трех часах лета проживает более 100 млн потребителей, до Пекина лететь менее двух часов. А вот еще одна немаловажная деталь: на всем протяжении пути от аэропорта до курорта отсутствует лишь полтора последних километра дороги (в планах дорожного строительства этот участок называется Хаим--Бычье озеро). Этот автопуть уже строится и по планам должен быть завершен в первом квартале нынешнего года.
Курорт по фэн-шуй
Сам курортный комплекс, занимающий территорию в 2341 га (из них площадь застройки — 265 га) и рассчитанный на 23,6 тыс. спальных мест, будет возводиться на двух участках, расположенных на отметке 500 и 700 м над уровнем моря. Город на нижней отметке разместится у подножья гор вдоль реки Хаим рядом с искусственным озером и дендрарием. Город на верхней отметке разместится в долине, окруженной горами со всех сторон. Мастер-план и концепция разработаны специалистами компании Ecosign — создателями всемирно известных курортов Whistler, Canada Olympic Park и Courchevel.
Интересны некоторые особенности экокурорта. Поскольку он рассчитывает привлекать большое количество азиатских туристов, особенно из Китая (они и сейчас составляют более 30% иностранных гостей, посещающих Байкал), все объекты разместили в строгом соответствии с требованиями фэн-шуй, смысл которого заключается в достижении максимального баланса между человеком и природой.
Учитывая требования экологов, курорт проектируется в соответствии с международным экологическим стандартом LEED. По мнению Дениса Молчанова, "проектировать в соответствии с LEED сложнее и дороже, но с точки зрения позиционирования и конструктивного партнерства с экологами это правильное решение. Осталось убедить ОАО ОЭЗ не халтурить и всю инженерную инфраструктуру запроектировать в соответствии с LEED-ND". Так, дома здесь будут отапливаться деревянными пеллетами (гранулами из прессованных хвойных опилок) и за счет термальной воды, часть необходимого курорту электричества будут вырабатывать солнечные батареи. Кроме того, предусмотрены системы рециркуляции воды и вторичного использования отходов.
Так как 95% гостей курорта будут прилетать на самолете, создатели курорта решили максимально ограничить движение автотранспорта на территории курорта. Все машины и автобусы не смогут проехать дальше въездной стоянки. Дальнейшее передвижение возможно только на электрокарах. Денис Молчанов: "Это не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Кроме того, мы сможем значительно сэкономить на строительстве и эксплуатации дорожной сети".
Культурно-рекреационная столица
Однако только природных магнитов показалось недостаточным для Rusresorts, поэтому горный курорт был преобразован в культурно-деловую столицу. В развитии концепции принимали участие специалисты из компаний Knight Frank, AECOM и Blackwood. Концепция столицы базируется на четырех "якорях": культура, экология, путешествия и здоровье.
"Государство планирует инвестировать сотни миллиардов рублей в развитие Сибири и Дальнего Востока. И начинать надо в первую очередь не с разработки новых месторождений, а с создания культурно-рекреационных зон для россиян и иностранных туристов. Нужно показать лучшее, что там есть, как говорится, продать идею. С другой стороны, государство стремится развивать бизнес в Азии, но результаты пока очень слабые, так как россияне не понимают культурных особенностей азиат и наоборот. Необходимо создать площадку для культурного диалога между россиянами и азиатами. Наладятся неформальные отношения — бизнес появится автоматически",— рассказывает господин Молчанов.
В этой связи Rusresorts договорился с деловым советом Шанхайской организации сотрудничества (ШОС) о создании культурно-деловой площадки на территории курорта для стран--участниц ШОС. Так что курорт "Байкал" станет аналогом швейцарского Давоса. Специально под эти цели в проекте заложен многофункциональный центр, который может быть и театром, и киноконцертным залом, и конгресс-центром, и выставочным центром. В нем же будет расположен медиамузей Байкала. Азиатским странам будет предложено построить по одной гостинице, создав на их базе культурные посольства, которые будут отвечать за проведение национальных праздников, выставок и других культурных мероприятий. Уже оформляются договоренности о центре народной китайской медицины.
Вдобавок планируется создать университет, который будет готовить специалистов в области гостеприимства со знанием азиатской культуры, что позволит повысить уровень сервиса для азиатских гостей.
Интересный проект будет создан для детей, возрождая известные в советское время пионерские лагеря. На территории курорта откроется детский центр "Юный натуралист", в котором каждый ребенок за время отдыха получит многочисленные навыки в области сохранения экологии и здорового питания.
Инвестор на завтра
Если к масштабам и концепции строительства подошли с размахом, то в подсчетах будущих доходов мастер-девелопер проявил разумную сдержанность. Так, окупаемость проекта, которую просчитали к моменту полного ввода в эксплуатацию всего курортного комплекса, составила 18%. При этом за основу вычислений взяли показатель 50-процентной среднегодовой загрузки курорта, посчитав к тому же, что курорт будет использоваться всего 245 дней в году. Используя эти данные и предположив, что средний срок пребывания на курорте составляет пять дней, получили, что в год экокурорт "Байкал" ежегодно нацелен принимать чуть более 578 тыс. туристов.
В Ростуризме считают, что Rusresorts явно поскромничал и курорту по плечу заинтересовать в два-три раза больше потенциальных гостей. Такого же мнения придерживаются и в туристической компании Baikalov: один только Китай может обеспечить до 1,8 тыс. туристов в день, то есть покрыть практически все планы по трафику гостей. Впрочем, пока это лишь теоретические рассуждения. Реальная востребованность курорта станет очевидна после завершения строительных работ. Хотя азиатские инвесторы уже оценили потенциал будущего курорта. Так, в конце 2011 года гонконгская компания Eurasia Capital Partners согласилась проинвестировать $100 млн в проект.
Очень рационально в компании Rusresorts подошли и к экономике строительства. Поскольку суммарный объем вложений в проект составляет порядка 40 млрд руб. и при этом речь идет о долгосрочных инвестициях, то даже при активной финансовой и административной поддержке государства (а на эту составляющую приходится около 11,5 млрд руб.) потянуть такой объем одному инвестору тяжеловато. Поэтому, чтобы снизить финансовую нагрузку и сопутствующие ей риски, проект разбили на три этапа.
До конца 2015 года инвестор за счет собственных средств планирует запустить в эксплуатацию первую очередь курорта на 600 гостей. Объем инвестиций в него Rusresorts оценивает в 1,2 млрд руб. Второй этап (4,8 тыс. спальных мест к 2019 году), а также третий (еще 18,2 тыс. мест, которыми должен прирасти курорт до 2022 года) будут разбиты на 110 лотов и предложены сторонним инвесторам — как российским, так и зарубежным. Пропорционально лотам распределится и ответственность за управление гостиницами и туристической инфраструктурой, а Rusresorts, в свою очередь, будет контролировать соответствие новых объектов общей архитектурной концепции и соблюдение сроков строительства.
Впрочем, сроки в данном случае вещь довольно лукавая. Их соблюдение будет зависеть не только и не столько от возможностей и расторопности инвесторов, сколько от эффективной работы административного ресурса, как одной из важнейших составляющих развития любой ОЭЗ. Пока, к сожалению, система пробуксовывает. Так, уже более двух лет ОАО "Особые экономические зоны" не может оформить договор аренды с резидентом — дочерней структурой Rusresorts компанией "Гора Бычья". Без прав аренды невозможно приступить к официальному проектированию и строительству. Поэтому начало строительных работ до сих пор остается под вопросом. "Нам бы очень хотелось выйти на площадку в мае нынешнего года,— говорит Денис Молчанов.— Строительный период на Байкале короткий и длится всего четыре-пять месяцев. Поэтому любая задержка грозит удлинить реализацию проекта по меньшей мере на год. А нам бы этого очень не хотелось". Кажется, если ОАО "Особые экономические зоны" не напряжется, кадровые выводы коснутся не только их дочерней компании "Курорты Северного Кавказа".