В условиях текущей стагнации розницы рыночных возможностей для востребованности новых складов в Новосибирской агломерации практически нет. Именно поэтому, считают эксперты, инвестиционная привлекательность этого сегмента рынка недвижимости сегодня крайне низка. Развитию складской логистики, считают они, будет способствовать создание на территории столицы СФО распределительных центров крупных федеральных и иностранных компаний.
Классовая дискриминация
Несмотря на снижение спроса на рынке складской недвижимости, новосибирская логистическая инфраструктура, по оценкам экспертов, самая развитая в Западно-Сибирском регионе. Это во многом обусловлено географическим положением столицы СФО и постоянно растущим грузопотоком. И все же складская логистика сейчас, как считают эксперты, в стагнации. Происходящее в этом сегменте рынка недвижимости в последнее время носит противоречивый характер. С одной стороны, спрос на складские площади значительно вырос за несколько последних лет и достиг докризисных показателей, с другой – на рынке существует избыток складских площадей, что тормозит его развитие в целом.
Так, по-прежнему стабилен спрос на складские помещения низких классов С, Д. «Эти классы никогда не умрут, всегда будут товары, которые не нуждаются в высококлассных условиях хранения, - рассказывает Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics. – Поэтому такая категория недвижимости будет востребована всегда. Но предложение в этом классе останется примерно на прежнем уровне или будет медленно расти по причине обветшания существующих складских объектов». Особенность в том, отмечает собеседник, что новые складские помещения этих классов не строятся, поскольку в этом нет необходимости. Все уже реализованные и реализуемые проекты складской логистики относятся к более высоким классам А и В.
Из-за этого, по словам Сергея Дьячкова, управляющего партнера DSO Consulting, вот уже несколько лет на рынке царит перепроизводство складской недвижимости классов А и В. Услуги складских помещений класса А и (или) В в Новосибирске сегодня предоставляют «Сибирский грузовой терминал», «Машкомплект», ООО «Автовиджи Групп», СТП, «ItellaNLC-Новосибирск», «LT Терминал «*Новосибирск»», «Логопарк Обь», «Евросиб-Терминал-Новосибирск» и др. В 2009 году в Новосибирске были введены в эксплуатацию два крупнейших складских комплекса – «Megalogix-Новосибирск» на ул. Петухова, 71 (общая площадь – 120 тыс. кв. м) и «ПНК-Толмачево» близ федеральной автомобильной дороги М-51 (общая площадь – 50 тыс. кв. м). «После ввода этих объектов суммарная площадь складов в Новосибирске превысила 900 тыс. кв. м, из них комплексов класса А – более 300 тыс. кв. м, комплексов класса В – около 150 тыс. кв. м, - говорит Сергей Дьячков. - Совершенно ясно, что после ввода двух столь крупных объектов на региональном рынке наблюдается переизбыток складских площадей».
По его мнению, строительство складского комплекса класса А группы "Евразия логистик" (первая очередь - 45 тыс. кв. м - введена на рубеже 2012-2013 годов) только усугубляет сложившуюся картину. Не исключено, что именно по этой причине ряд складских объектов до сих пор не достроены.
Ставки повышаются
Отмечая снижение спроса на складскую недвижимость, участники рынка и эксперты все же оптимистичны в прогнозах. Склады высоких классов пользуются спросом и постепенно заполняются. Хотя стоимость аренды пока не меняется, что связано прежде всего с профицитом площадей хранения. «До начала экономического кризиса средние ставки по аренде складских площадей доходили примерно до 270-290 руб. за 1 кв. м в месяц. Затем произошло их снижение до 180-190 руб., - говорит Елена Ермолаева. – Однако в январе 2013 года средняя ставка составила около 250 руб., то есть она практически достигла докризисного уровня».
По данным аналитического центра «Сибакадемстрой недвижимость», самые высокие средние арендные ставки на складские помещения зафиксированы в центральных районах Новосибирска. При этом предложения в аренду в принципе редки. Высокие арендные ставки имеют склады малого формата. Самая высокая арендная ставка — 262 руб. за 1 кв. м - на склады площадью до 100 кв. м, 260 руб. - площадью от 100 до 300 кв. м. Самая низкая арендная ставка – в среднем 138 руб. за 1 кв. м — на помещения площадью свыше 5 тыс. кв. м.
Зато средняя удельная цена предложения складов к продаже к концу 2012 года упала и составляет, по данным «Сибакадемстрой недвижимости», 23,15 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 2,6% ниже, чем в третьем квартале 2012 года. Кроме того, эта цифра так и не смогла достигнуть докризисных показателей. Больше всего объявлений о продаже небольших по площади складских помещений - объекты от 100 до 300 кв. м (23%), немного меньше (19%) предложений складских помещений площадью от 1 тыс. до 2 тыс. кв. м, такие склады самые дешевые (21,68 тыс. и 21 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно). Дороже всего в четвертом квартале 2012 года оценивался квадратный метр в складах площадью от 2 тыс. до 5 тыс. кв. м (29,57 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 28% выше средней удельной цены по городу).
Теплые складские помещения составляют 78% от общего объема предложения. В среднем они дороже холодных в 1,5 раза. По сравнению с третьим кварталом количество предложения теплых складов уменьшилось почти в два раза, а объем предложения холодных складских помещений практически не изменился.
В последнее время активно развивается и новая категория складов built-to-suit, когда на базе крупных логистических комплексов склады для собственного потребления строят федеральные производственные компании. Причем складирование товара – не основное использование этих площадей. Эти складские площади отводятся под организацию распределительных центров, откуда товар производителя будет поступать официальным его представительствам в регионе. Таким образом, например, в Новосибирской области уже работают склады Tarkett (завод расположен в г. Отрадный Самарской области). В январе этого года и корпорация «Глория Джинс» объявила о строительстве собственного распределительного центра на территории промышленно-логистического парка. Планируемая общая площадь объекта - 30 тыс. кв. м.
Как развиваются складские услуги
На базе логистических комплексов классов А и В в Новосибирске зародился новый вид услуг - складской аутсорсинг, когда все вопросы по организации работы склада (ответхранение, упаковка, специальная обработка, предпродажная подготовка товара и т. д.) ложатся на плечи логистического оператора. При таком подходе к организации бизнеса заполнить площади помогает дополнительный сервис. Работа интернет-магазина на складских площадях, онлайн-доступ грузовладельцев к информации о собственных складских запасах. Клиентами таких логистических комплексов обычно являются крупные и средние компании регионального и федерального уровня и очень редко — мелкие торговые организации. Грузовладельцы могут взять в аренду складские площади, редко - купить. Большинство логистических операторов Новосибирска, как правило, предпочитают выбирать однотипных клиентов с однотипным грузом. Это обусловлено техническими возможностями складских помещений. Кроме того, на хранение некоторых видов товара склад должен иметь лицензию. Например, лицензированию подлежит хранение алкогольной и фармацевтической продукции. Под эти виды товара необходимо выделять отдельное помещение. Впрочем, есть в Новосибирске и универсальные логистические комплексы. Их владельцы берутся вести одновременно складскую логистику разных видов товара, соблюдая при этом правила товарного соседства.