Мэрия Москвы начинает продавать владельцам коммерческой недвижимости прилегающие к их зданиям участки по кадастровой стоимости. Подобная практика действует по всей России, но не в столице, где в собственность оформлялась земля только под самими строениями. После последней переоценки кадастровая стоимость земли в Москве уже увеличилась на 40-60%.
Фото: Никита Инфантьев, Коммерсантъ
"Сейчас, обратившись в департамент городского имущества, предприниматель может без конкурса получить свободные территории, прилегающие к участку, на котором расположен его объект, если эти площади предусмотрены проектом межевания",— рассказал "Ъ" заместитель руководителя департамента городского имущества Москвы Александр Прохоров. Соответствующий порядок закреплен в ФЗ N43 "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту России — городу федерального значения Москве территорий", который вступил в силу в конце апреля текущего года.
Согласно Земельному кодексу, собственники коммерческой недвижимости имеют преимущественное право выкупа земли, на которой расположен их объект, а также прилегающих территорий в границах межевания. Но в Москве действовал другой порядок: у города можно было выкупить только минимальный участок — по габаритам здания,— оформить же прилегающую к зданию территорию в собственность было нельзя.
По словам господина Прохорова, это приводило к нерациональному использованию земли и нарушениям земельного законодательства. С введением ФЗ N43 эта проблема решена, отмечает Александр Прохоров. "Правильное распределение площадей позволит увеличить поступления в бюджет и сократить количество пустых территорий, а также территорий, используемых без оформленных земельно-правовых отношений",— считает он. В Москве 95 тыс. земельных участков, 91 тыс.— принадлежит городу (без учета новых территорий; 1 июля 2012 года к городу было присоединено 148 тыс. га в юго-западном направлении).
Принятый закон фактически привел московскую практику продажи земли в соответствие с федеральной, говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. Но основная трудность для собственников — цена выкупа прав собственности. "Выкупать землю экономически интересно, только если предполагается ее коммерческое использование, в частности строительство дополнительных помещений",— говорит Алексей Белоусов. Однако возможность выкупа прилегающих территорий снижает риски инвестора/собственника, которые он несет при аренде, добавляет управляющий активами Accent Real Estate Investment Managers Алексей Ванчугов. "Кадастровая оценка пересматривается каждые пять лет, что делает сложнопрогнозируемой стоимость арендных платежей в будущем. Поэтому инвесторы с осторожностью относятся площадкам свыше 5 га",— поясняет он.
Новая кадастровая оценка земли в Москве была утверждена в этом году: в результате участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания подорожали в среднем на 40,4%, для офисных зданий — на 59%. В частности, по данным департамента городского имущества, в Центральном административном округе участки под торговые объекты подорожали на 31%, до 103,9 тыс. руб. за 1 кв. м, под офисы — на 63%, до 104 тыс. руб. за 1 кв. м. Собственник небольшого торгового центра в Бутово, расположенного на участке площадью 3 га, рассказал, что его арендные платежи выросли в три раза, до $300 тыс. в год (ставка аренды дифференцируется по видам разрешенного использования земель и достигает максимум 1,5% от кадастровой стоимости для участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания). "Стоимость покупки этой земли составит $7,6 млн по кадастровой стоимости",— отмечает собеседник "Ъ".
Директор департамента по управлению активами группы ПСН (бывшая "Промсвязьнедвижимость") Татьяна Тикова предполагает, что московские власти могут столкнуться со спорными ситуациями, когда прилегающие территории будут делить собственники нескольких зданий, расположенных в границах межевания. "Непонятно, как в этом случае будет определяться размер выкупаемых площадей",— говорит она.