Финский концерн ЮИТ планирует выйти на рынок аренды производственных помещений с проектом промышленного бизнес-инкубатора. Объект стоимостью €70 млн будет построен на территории индустриального парка Greenstate в Горелово. Компания предложит инвесторам в аренду подготовленные помещения различной площади по ставке €13,5 за "квадрат". Эксперты отмечают актуальность проекта, но сомневаются, что даже такая высокая арендная ставка обеспечит ему окупаемость.
Как рассказала "Ъ" директор по продажам объектов недвижимости "ЮИТ Лентек" Мария Кравцова, компания рассматривает возможность построить на территории 10 га в принадлежащем ЮИТ индустриальном парке Greenstate в Горелово промышленный бизнес-инкубатор. Он будет представлять собой производственное строение общей площадью 60 тыс. кв. м, разделенное на секции от 1 тыс. до 10 тыс. кв. м, которые будут сдаваться в аренду под размещение промышленных предприятий IV-V классов опасности. По словам госпожи Кравцовой, все площадки будут приспособлены под размещение предприятий, использующих технологии металлообработки, литья пластмасс. В первую очередь, проект ориентирован на производителей автокомпонентов. Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International в Петербурге Венера Лаухина отмечает, что возможный интерес производителей автокомпонентов к этому проекту обусловлен его близостью к автозаводам, расположенным в Шушарах, — GM, Toyota, Scania, Man.
"Мы учтем требования, которые такие предприятия предъявляют к площадкам. В проект заложено 5 мВт электричества, требования по нагрузкам на пол, возможность монтажа грузоподъемных механизмов, размещения, помимо производственных помещений, офисных и складских", — подчеркнула госпожа Кравцова. Она сообщила, что от потенциальных арендаторов поступило довольно много заявок, 90% из них — заявки иностранных компаний.
По словам Марии Кравцовой, объем инвестиций в проект составит не менее €80 млн. В настоящее время ЮИТ ищет партнера, который впоследствии будет владеть и управлять объектом. Госпожа Кравцова не исключает, что ЮИТ построит объект за свой счет, однако наиболее вероятен сценарий, при котором финансировать проект будет компания-партнер.
Предполагаемая стоимость аренды производственных помещений в объекте ЮИТ составит €13,5 за квадратный метр.
Генеральный директор завода Tenneco в Петербурге Николай Романченко полагает, что предложение финского концерна может быть интересно в первую очередь иностранным компаниям, которые принципиально не хотят инвестировать в Россию и иметь здесь собственные активы. В этом случае аренда производственного помещения — возможность быстро прийти на российский рынок без необходимости "пускать корни". Предложение компании ЮИТ кажется инвесторам актуальным, но дорогим. "Ставка высокая. Более того, расходы на аренду в этом случае будут сопоставимы с инвестициями в строительство завода, поэтому здесь есть что обдумать. Сомнения бы сняла цена 10 евро за "квадрат"", — говорит собеседник издания. Предприятию, выпускающему автокомплектующие, нужно около 4 тыс. кв. м. Строительство такого завода обойдется в €5-10 млн.
Генеральный директор УК "Теорема" Игорь Водопьянов считает проект ЮИТ бесперспективным и экономически нецелесообразным. Даже при ставке €13,5 за квадрат, весьма высокой для арендаторов, инвестиции будут возвращаться долго.
Сегодня рынок арендных производственных площадей представлен в основном складскими помещениями или свободными помещениями действующих заводов. Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Петербурге Андрей Бойков отмечает, что в последнее время наблюдается недостаток качественных площадей данного сегмента, а заполняемость существующих объектов составляет в среднем более 85%. По мнению эксперта, данный сектор является одним из самых привлекательных для инвестиций. "В кризисные годы проектов практически не было, и сегодня новые объекты были бы весьма востребованы. В связи с этим, безусловно, перспективы этого проекта достаточно высокие. Кроме того, компания "ЮИТ Лентек" на данный момент уже развивает индустриальный парк Greenstate в Горелово, поэтому, имея опыт работы в данной области, проблем с новым проектом возникнуть не должно", — полагает господин Бойков.