Обманутых дольщиков может стать гораздо меньше. Минрегион разрабатывает стандарты, по которым в самом жестком варианте этот статус получат лишь те, кто официально заключил договор долевого строительства. При этом тысячи покупателей квартир в долгостроях, по-другому оформлявших свои сделки, могут лишиться госгарантий на получение компенсаций.
Соинвесторы, привлеченные обещаниями Mirax Group, не могли предположить, что Сергею Полонскому вскоре придется несладко
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ / купить фото
В начале этого года, когда бизнесмен и основатель Mirax Group Сергей Полонский сидел в камбоджийской тюрьме, обманутые им дольщики ЖК "Кутузовская миля" написали письмо королю Камбоджи с просьбой об экстрадиции бизнесмена на родину. Затем они направили письмо министру внутренних дел Израиля (предполагается, что Сергей Полонский сейчас находится в этой стране), где попросили отказать бизнесмену в предоставлении гражданства. В то время как постановление о заочном привлечении бизнесмена в качестве обвиняемого по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное в особо крупном размере) МВД РФ вынесло только три недели назад. Следствие сообщило, что подозревает Сергея Полонского в похищении "более 5,7 млрд руб. у участников долевого строительства ЖК "Кутузовская миля"", признав пострадавшими от его действий 110 граждан.
Сейчас судьба Сергея Полонского дольщиков волнует уже гораздо меньше: некоторые получили квартиры, а другие ждут разрешительной документации на свои корпуса. Однако и у тех и у других есть серьезная проблема. В феврале этого года в арбитражный суд Москвы дочерняя структура компании Potok (бывшая Mirax) — ООО "Аванта" — подала иск с требованием вернуть свыше 2,5 млрд руб. к другому застройщику ЖК "Кутузовская миля" — ЗАО ФЦСР, которое занимается достройкой комплекса. "В случае если "Аванта" выиграет иск, дольщики, в том числе и те, кто уже получил свои квартиры, просто лишатся их",— говорит представитель инициативной группы дольщиков Наталья Александрова.
От чиновников правительства Москвы, которых арбитражный суд привлек в качестве третьих лиц по иску "Аванты", дольщики ждут только одного — выдачи разрешительной документации. "А этого не делается",— негодует Наталья Александрова. Она говорит, что власти Москвы подписали допсоглашение к инвестконтракту о мерах социальной поддержки дольщиков "Кутузовской мили". И дольщики теперь опасаются, что в качестве помощи они получат квартиры на Люберецких полях аэрации вместо апартаментов на Кутузовском проспекте. "Для нас это будет полный провал",— говорит Наталья, вспоминая, что дольщики покупали квартиры в "Кутузовской миле" по 120-200 тыс. руб. за квадратный метр.
Договор о понятиях
Внимание столичных властей к "Кутузовской миле" примечательно еще и тем, что соинвесторов этого ЖК к обманутым дольщикам, строго говоря, отнести нельзя. Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев поясняет, что, говоря о дольщиках и незавершенном строительстве, власти оперируют двумя понятиями: "проблемный объект" и "объект долгостроя". "Проблемный объект появляется, когда застройщик отказывается от исполнения своих обязательств или становится банкротом. В отличие от проблемного объекта на объекте долгостроя инвестор присутствует и желает достроить дом, но не может это сделать по ряду причин. В связи с чем дольщики объектов долгостроя обманутыми не считаются",— говорит Константин Тимофеев. Он приводит оценки, по которым в Москве с учетом присоединенных территорий сейчас около 5 тыс. пострадавших соинвесторов и свыше 2 тыс. обманутых дольщиков, то есть всего более 7 тыс. человек.
Так получается потому, что юридического понятия "обманутый дольщик" не существует. Поручение о разработке стандартов для определения обманутых дольщиков, чтобы зарегистрировать их в реестре, в октябре прошлого года дал Владимир Путин. В апреле постановлением правительства функции по разработке правил ведения реестров и критериев для обманутых дольщиков были возложены на Минрегион. Кроме того, ведомство получило и все полномочия по регулированию рынка долевого строительства, которые раньше были возложены на другие ведомства (ФСФР, Минфин).
Ни стандартов, ни реестров пока нет (либо они не обнародуются). Тем не менее в Минрегионе могут назвать число обманутых дольщиков: согласно оценкам ведомства, на конец марта 2013 года в стране насчитывалось 86 515 дольщиков, обязательства перед которыми застройщиками не исполняются. Это без учета членов семей. По данным руководителя фракции КПРФ в Мосгордуме Андрея Клычкова, реальное число обманутых дольщиков в стране достигает 150 тыс. человек. Согласно оценкам общероссийского объединения "Силавдвижении.рф", обманутых соинвесторов в стране может быть 3 млн человек. Однако до появления единого стандарта признания за соинвестором статуса обманутого дольщика все эти оценки не имеют обоснований.
Для дольщиков же принятие единых стандартов может кончиться плохо. Константин Тимофеев говорит, что, если бы единственным критерием для признания обманутым дольщиком был договор долевого участия (ДДУ), заключенный в рамках федерального закона N214, в Москве на этот статус могли бы претендовать около 200 человек. "В нашем понимании дольщиком должен быть признан тот, кто вкладывается в строительство, желая улучшить жилищные условия, заключает договор долевого участия по 214-ФЗ и регистрирует его",— говорит чиновник. Однако, по его словам, часто граждане приобретают жилье по договорам соинвестирования, вексельным и другим схемам, строят две и более квартир. "Таких граждан мы даже не будем пытаться признать обманутыми. В данном случае это обычные соинвесторы, рискующие своими деньгами",— говорит Тимофеев.
Массовые продажи квартир в обход 214-ФЗ практиковались в Москве, и не только в ней, еще полтора-два года назад. "К сожалению, сегодня сложилась практика, при которой продавец не оставляет покупателю выбора, предлагая либо воспользоваться "серой" схемой, либо отказаться от выгодной сделки. И часто получается так, что жадность пересиливает здравый смысл. И появляются таким образом "обманутые дольщики"",— говорит совладелец АН "Финанс Недвижимость" Ростислав Полешко.
Сами дольщики, с которыми удалось поговорить "Деньгам", просто не верят, что с помощью единого реестра власти могут решить их вопрос по принципу: нет человека - нет проблемы. "В Московской области только с приходом Шойгу на пост губернатора было признано наличие проблемных объектов и тысяч обманутых дольщиков, чего Громов не делал",— говорит создатель проекта "Однодольщики.ру" Игорь Гульев. Теперь, впрочем, врио губернатора Московской области Андрей Воробьев, который пойдет на губернаторские выборы 8 сентября как кандидат от партии "Единая Россия", в предвыборной программе упоминает "социальное строительство и защиту обманутых дольщиков".
Врио мэра Москвы Сергей Собянин в своей программе этого не делает. Хотя, по словам представителя инициативной группы дольщиков 11-го микрорайона Южного Тушино Дениса Миронова, "политический кульбит" Сергея Собянина и затянул решение их проблем. В отличие от дольщиков "Кутузовской мили" тушинцы рады любым домам, пусть даже и на полях аэрации, которые им обещает Москомстройинвест.
Тяжкая доля
В конце прошлого года был принят закон, обязывающий застройщиков страховать свою ответственность при продаже квартир по ДДУ — например, путем создания общества взаимного страхования (ОВС). Полностью рынок долевого строительства от продаж по "серым" схемам, которые, по оценкам застройщиков, составляют еще примерно 10-20%, это, конечно же, не избавит. "Парадокс в том, что страховать свою ответственность будут только добросовестные застройщики. Потому что те, кто работает в обход 214-ФЗ, страховать ничего не будут",— считает руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик. Но застройщикам, которые предполагают работать в таком сомнительном формате, законодатели собираются предложить новые правила игры.
В частности, Александр Хинштейн, руководитель рабочей группы Госдумы по защите прав дольщиков, совместно с Минрегионразвития продвигает законопроект, суть которого сводится к тому, что регулирование рынка долевого строительства полностью переходит под контроль государства. Кроме того, еще 29 ноября 2012 года был принят ряд специфических поправок к УК РФ. В частности, в ч. 4 ст. 159 (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере) добавили формулировку "или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение". По этой статье и выдвинуто заочное обвинение Сергею Полонскому. Санкция по ней — до десяти лет лишения свободы. Но тем, кто будет действовать в обход 214-ФЗ, это не поможет, потому что никаких прав при "серых" схемах у дольщиков не возникает. И судя по риторике властей, после 1 января 2014 года, когда застройщики будут обязаны продавать квартиры только по 214-ФЗ, причем со страховкой, всю ответственность за риски по "серым" схемам дольщикам придется взять на себя.
Насколько жестко могут поступить с дольщиками власти, остается только догадываться. По логике вещей, если власти официально признают покупателя обманутым дольщиком, должен быть и тот, кто довел дело до этого. "Мы думали, что покупаем квартиры у Главмосстроя, которым тогда владела Москва, а оказалось, что заключили договор с другой организацией,— говорит дольщик из Южного Тушино, попросивший не называть его фамилию.— В Московской области в бытность генерала Бориса Громова на посту губернатора большая часть жилья строилась как бы Министерством обороны, хотя на самом деле это было не так". "Действительно, долевое строительство — это же не МММ на бумаге, это как минимум некий земельный участок, котлован, разрешение на строительство, выданное местными властями",— напоминает Игорь Гульев. Поэтому дольщики все же надеются, что государство не вынудит тысячи граждан, покупавших жилье, но оставшихся ни с чем, вновь выйти на митинги, чтобы отстаивать свои права.