В Петербурге высотных домов единицы, и поэтому спрос на комфортное жилье на высоте 90, 100 и выше метров будет всегда, говорят участники рынка. Развитию подобного строительства мешают дороговизна и градостроительные запреты, жестко регулирующие высоту зданий, которая не должна нарушать небесную линию Северной столицы.
На фоне малоэтажной застройки даже типовые дома, гораздо ниже 25-этажных, выглядят каменными монстрами
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
На рынке жилья Петербурга на сегодняшний день практически нет небоскребов. Хотя нет и четкого определения, что же именно можно считать небоскребом и каковы его параметры. В США и Европе небоскребами принято считать здания высотой не менее 150 м, а высотными — здания от 35 до 100 м. В Петербурге высотное домостроение начинается от 75 м, утверждают участники рынка, в основном это дома в 25 этажей и выше. Есть в городе несколько объектов высотой 100 м, правда, добиваются этого результата за счет шпилей и выступов. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в городе строится около 30 проектов выше 25 этажей. При этом распространенным приемом является переменная этажность и наличие в составе одного жилого комплекса корпусов различной высоты. Разница в этажности разных корпусов или даже частей одного дома может быть очень существенной. Связано это как с различием в классе застройки на одной территории, так и с видовыми характеристиками.
Из центра на окраины
Понятно, что большинство высотных проектов расположено в спальных районах и в пригородах. Центр города надежно закрыт для любого высотного строительства. В отношении исторического центра, кроме Правил землепользования и застройки, а также генплана, действует и закон Санкт-Петербурга "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон". В рамках этого закона для центра прописаны ограничения по высоте зданий. Так, например, для некоторых зон центра высота уличных фасадов должна быть не выше карниза Зимнего дворца (23,5 м). А в глубине кварталов, если есть положительное заключение историко-культурной экспертизы, — до 28-40 метров.
Как говорят эксперты рынка недвижимости, этот же закон оперирует понятием "историческая панорама". На него приходится ссылаться, когда за пределами центра строятся высокие здания, искажающие историческую линию горизонта города. Так, например, "Строительная компания С.Э.Р." заказывала СПб ГКУ "НИИЦ Генплана Санкт-Петербурга" отдельную оценку визуального восприятия 165-метрового многофункционального центра Ingria Tower со стороны исторического центра города. "Заключение было заказано НИИ Генплана в начале года. Главная задача — это подтвердить нашу уверенность, что Ingria Tower не будет мешать и диссонировать с городскими видами из центра Петербурга", — рассказывает Павел Бережной, исполнительный директор "Строительной компании С.Э.Р.". — Более того, именно наш небоскреб станет видообразующей доминантой всего севера Петербурга, которой сейчас так не хватает". Исследование проводится на специальной трехмерной карте города.
Главная причина отсутствия небоскребов в Петербурге кроется в расхождении интересов инвесторов и городского законодательства. "Инвесторы заинтересованы в территориях, обладающих исторической ценностью и хорошими видовыми характеристиками. В то время как законодательство, которое базируется на концепции культурно-исторической ценности города, ограничивает появление высотных домов рядом с центром. Кроме того, сегодня высотное строительство необходимо согласовывать на федеральном уровне в Москве, что значительно увеличивает сроки и удорожает процесс", — поясняет Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена".
Чем выше, тем "класснее"
Кроме сложностей с согласованиями, высотное строительство представляет собой дорогое удовольствие с точки зрения экономики проекта. "Увеличение высоты здания выше 75 метров ведет к значительному удорожанию проекта: вступают в силу другие строительные нормы по толщине стен и перекрытий, количеству лифтов и так далее", — утверждает Павел Андреев, руководитель компании Л1. По оценкам компании, при строительстве зданий выше 75 м себестоимость проекта увеличивается на 40-50%. "Зато это увеличение себестоимости позволяют компенсировать продажи видовых квартир. К примеру, в жилом комплексе "Премьер Палас" видовые квартиры стоят на 20-30 процентов дороже, кроме того их становится больше", — говорит эксперт. "Высотное жилье ориентировано прежде всего на жителей с доходом намного выше среднего. Квартиры на верхних этажах, как правило, стоят дороже, чем аналогичные на более низких этажах. Видовые характеристики или открывающаяся перспектива из окон привлекают покупателей. Но поедет ли покупатель бизнес-класса любоваться красивыми видами на периферию, где только и можно строить высотные дома, — вопрос спорный", — считает Тарас Кручинин, генеральный директор ИСК "Сфера".
"В свое время АРИН проводило специальное исследование о лояльности петербуржцев к жизни в высотных объектах. В результате было выявлено определенное количество людей, готовых приобретать жилье, расположенное выше 25-го этажа. Учитывая, что предложение на квартиры и помещения в таких объектах очень ограничено, спрос присутствует и пока не удовлетворен", — рассказывает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Перспективы
Тем не менее участники рынка считают, что высотное строительство в ближайшее время будет активно развиваться. "В первую очередь — из-за экономики строительства высотных зданий, ведь она более конкурентоспособна. Вести такое строительство позволяет градостроительный опыт застройщиков: он дает возможность планировать территории с большей плотностью населения. Поэтому большинство новых домов уже имеют высоту 20-25 этажей", — говорит Андрей Вересов, генеральный директор ГК "Новый Петербург". Прежде всего девелоперов будет толкать вверх дефицит земельных участков в пределах города. Еще один фактор — высотные дома и небоскребы становятся новым модным трендом в девелопменте. "Уже сейчас заявлены два мегаинтересных проекта — это офисный "Лахта-центр" высотой почти в 400 метров и МФК Ingria Tower на Поклонной горе от компании С.Э.Р, который будет совмещать в себе и офисы, и апартаменты. Если проекты будут удачно реализованы, то, полагаю, по этим стопам пойдут и другие девелоперы", — считает Андрей Тетыш.
По мнению экспертов, уже сейчас в городе наметились зоны, где высотное строительство будет активно развиваться. Например, это территория намыва в Финском заливе, где видовые характеристики — одно из главных преимуществ будущих проектов. Самыми высотными районами в будущем также могут стать Выборгский, Приморский и Красносельский, так как здесь сегодня возводится наибольшее количество подобных проектов.
"Строительство таких зданий должно вестись на окраинах Петербурга — на специально отведенных для этого территориях, с одновременным строительством необходимой инфраструктуры для обеспечения высоток. Особое внимание необходимо уделять качеству материалов, технологиям, пожарной безопасности", — считает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости группы компаний ЦДС, которая возводит высотные дома в пригородах Петербурга.