Почему из российских пригородов не получилось сделать "одноэтажную Америку", президент фонда "Институт экономики города" объяснила обозревателю "Денег" Евгению Сигалу.
Фото: Василий Шапошников, Коммерсантъ / купить фото
Что стало с курсом на малоэтажное строительство, заявленным еще президентом Медведевым?
— У нас чуть менее 50% жилищного строительства — это индивидуальное жилищное строительство, малоэтажное по своей сути. Однако речь шла не только об индивидуальном жилищном строительстве, но и о строительстве профессиональными застройщиками односемейных домов, домов блокированного типа, многоквартирных малоэтажных домов. Для многих территорий это решение могло быть рациональным, но градостроительной идеей так и не стало. Все-таки вид застройки у нас пока, к сожалению, диктуется не публичными интересами, а застройщиками и их прибылью: чтобы снять больше денег с проекта, надо как можно больше увеличить этажность. В условиях низкоконкурентного рынка цены на такое жилье остаются высокими. Доминирование позиции застройщиков привело к появлению такого российского феномена, как многоэтажная субурбанизация.
Можно поподробнее?
— У нас же сейчас периферия городов застраивается многоэтажными домами, как следствие, много людей, машин. При этом такие районы остаются многофункциональными, и качество среды оставляет желать лучшего: работать негде, низкая обеспеченность социальной, коммунально-бытовой инфраструктурой. Такая застройка блокирует доступность центральных районов города, и проблема обеспечения транспортной доступности просто не имеет решения.
Процессы субурбанизации в США и Европе были связаны с застройкой периферии городов односемейными коттеджами. В результате в центре города плотность жилой застройки выше, чем на периферии. А у нас — наоборот. Это, кстати, еще советский феномен, но ситуация в последние десятилетия только усугубляется. Еще в 2007 году появилась законодательная инициатива по развитию кооперативов малоэтажного жилья, но закон до сих пор не принят. Инициативы по поддержке малоэтажного строительства ситуацию не переломили, потому что они входят в противоречие с интересами застройщиков.
А инициативы по вовлечению земель федеральной собственности в оборот на рынке недвижимости?
— Сейчас решением этой проблемы занимается фонд РЖС (Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.— "Деньги"), но мало вовлечь федеральную землю в оборот, ее надо подключить к коммунальной инфраструктуре. Иначе у вас дом в чистом поле. На сегодняшний день главное ограничение для увеличения темпов ввода жилья — подключение к коммунальной инфраструктуре. А для решения этой проблемы в первую очередь надо создавать условия для прихода частных инвестиций в этот сектор.
Сейчас пока только два источника инвестиций — бюджеты, которые ограничены, и инвестиции самих ресурсоснабжающих организаций. Но и они ограничены. Инвестпрограммы финансируются в основном за счет текущих платежей потребителей коммунальных услуг. При этом власти выставляют ограничения на рост тарифов. А на финансирование инвестпрограмм за счет платы застройщиков за подключение недавно законами были наложены ограничения. Не говоря уж о том, что плата за подключение в конечном счете сказывается на ценах на жилье. В результате получается конфликт: мы хотим за ЖКХ платить меньше, но одновременно строить больше, и чтобы стоимость квадратного метра при этом была ниже. А инвестор в развитие инфраструктуры хочет вернуть деньги.
Проблемы с подключением сказываются на сроках строительства, а значит, и на затратах. Кроме того, в результате складываются барьеры для входа на рынок новых застройщиков. Дело даже не в том, что для входа на рынок нужны огромные инвестиции, а в законодательных и административных барьерах. В результате в городах у нас сложились низкоконкурентные рынки жилищного строительства.
А как решается вопрос с расселением из аварийного жилья? Сколько его, кстати?
— Есть данные Росстата о ветхом и аварийном жилье — 3,1%. Если же брать масштабы жилья, не обеспеченного инфраструктурой — водой, канализацией, отоплением, либо морально устаревшего, можно говорить о 20% жилищного фонда. Проблема в том, что, как только вы признаете жилье аварийным, в течение 24 часов вы обязаны предоставить людям другое помещение. Поэтому жилье аварийным власти стараются не признавать. Но как только фонд ЖКХ (Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.— "Деньги") начал помогать, включилась обратная логика: признавать побольше жилья аварийным, чтобы фонд больше помогал.
Проблему ветхого жилья можно решать через развитие застроенных территорий. Например, с территории, обладающей большой рыночной стоимостью, застройщик может переселить людей, построить на ней новый жилищный фонд, покрыть за счет его продажи расходы на переселение и получить прибыль. Такие проекты уже реализуются в Перми, Самаре, Южно-Сахалинске и некоторых других городах. Но преобладают все равно проекты комплексного освоения новых территорий. Застройщикам так легче получить прибыль. Вот мы и имеем многоэтажную субурбанизацию.