Вчера стало известно, что Федеральная система исполнения наказаний может выступить в Уфе участником крупного девелоперского проекта. Ведомство заключило с правительством республики соглашение, предполагающее перенос его объектов за черту города и передачу освободившихся земельных участков под строительство. Затраты на этот проект стоимостью 5 млрд рублей, как предполагается, поровну поделят федеральный бюджет и инвесторы. Отраслевые эксперты считают, что окупить гигантские вложения за счет застройки предположительно 7-8 га земли будет крайне сложно, если только ФСИН не предоставит инвесторам дополнительные бонусы.
Из уфимского СИЗО девелоперам приоткрыли дверь в мир недвижимости бизнес-класса
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
О том, что Федеральная система исполнения наказаний РФ по согласованию с правительством Башкирии готова вынести за черту Уфы основные свои объекты, вчера объявил посетивший республику директор ведомства Геннадий Корниенко. Комментируя идею, он рассказал, что она может быть реализована в течение двух с половиной лет. В первую очередь, подтвердили в пресс-службе регионального управления ФСИН, за пределы города планируется вывести здание следственного изолятора №1 и исправительной колонии №10 строгого режима. Они расположены в исторической части города на улице Достоевского.
Новый СИЗО, по площади почти вдвое превышающий нынешние 4,4 тыс. кв. м, планируют построить возле села Верный в Иглинском районе. Там же подразумевается строительство административных зданий ГУФСИН и общежития для сотрудников общей площадью 5 тыс. кв. м. В ведомстве сообщили, что земельный участок площадью 17,3 га на эти цели уже отведен.
Часть объектов ФСИН, в частности управление по конвоированию и центр инженерно-технического обеспечения, расположенные в зданиях на улице Свердлова, 37, и Зорге, 63, предполагается вывести в Затон — в новый военный городок на улице Летчиков.
Затраты на весь проект Геннадий Корниенко оценил ориентировочно в 5 млрд руб. Половина этой суммы, по его оценке, поступит в рамках программы «Развитие уголовно-исполнительной системы» до 2016 года. Вторую часть должны вложить инвесторы. Компенсировать затраты им предлагается за счет строительства на высвобождаемой федеральной земле жилья и коммерческих объектов.
Аналогичные варианты выноса учреждений ФСИНа за город обсуждались и в других регионах, отметил Геннадий Корниенко, но в Башкирии получилось «наибольшее продвижение». Говоря об интересе участников рынка к проекту, он дал понять, что инвесторы «есть» и предпочтение может быть отдано отечественным компаниям.
Площадь земель, которые освободятся после переезда учреждений ФСИН за город, в ведомстве и администрации Уфы вчера уточнить затруднились. По оценкам отраслевых экспертов, это приблизительно 8 га.
Участники рынка недвижимости признают самую идею выноса непрезентабельных объектов за город правильной, но сомневаются в коммерческой ценности проекта.По мнению генерального директора агентства «Rain Group недвижимость» Рината Садриева, «резон в выносе объектов есть», но вложения 2,5 млрд руб. выглядят «неподъемными для местных компаний». «Найти в Уфе предприятие, которое могло бы в течение короткого периода изъять из оборота такие деньги, крайне сложно, тем более что перспектива окупить их застройкой 7–8 га земли не выглядит однозначной,— сомневается эксперт.— Как вариант там можно строить дома по 25 этажей, это несколько улучшает позиции инвестора».
Генеральный директор сети агентств недвижимости САН Рустем Камалов отмечает, что 2,5 млрд руб. «за право строить на участке даже не в центре города это много, тем более что затраты, видимо, не окончательные». «По такой программе лучше было переносить комплекс УГАТУ (Уфимский государственный авиационный технический университет.— „Ъ”), там участок действительно заслуживает внимания»,— отметил он.
В то же время заместитель директора центра недвижимости «Капитал» Анатолий Крупник считает площадку на Достоевского-Гоголя «совсем неплохой, если только на инвестора не возложат затраты по прокладке коммуникаций».
Представители крупного строительного бизнеса уверены, что инвесторы попросят дополнительные бонусы за участие в проекте, так как он сопряжен с рисками. Генеральный директор ГК «Интеграл» Альфат Назмиев считает, что для того чтобы затраты окупились, стоимость 1 кв. м жилья в этом районе «должна быть выше средней по рынку более чем на 40%, от 70 тыс. руб. и выше». Проект будет выглядеть более реалистично, полагает он, «если сумма вложений будет уменьшена вдвое». «Даже крупным республиканским компаниям вроде Фонда жилищного строительства или Инвестиционно-строительного комитета Уфы он вряд ли будет интересен из-за большого отвлечения средств. К тому же есть участки, где можно быстрее отбить деньги, например, Затон или Инорс». Дополнительным стимулом для девелоперов могут стать, полагает собеседник, к примеру, заказы ФСИН на строительство жилья сотрудникам или решение вопросов с финансированием инженерных сетей.