В этом году вступил в силу закон 271 "О внесении изменений в Жилищный кодекс...", в соответствии с которым абсолютно все собственники жилья в многоквартирных домах в обязательном порядке будут платить за капитальный ремонт своих домов. О том, как будут собираться и как расходоваться эти деньги, мы беседуем с руководителем рабочей группы по развитию ЖКХ Экспертного совета при правительстве РФ Андреем Чибисом.
Фото: Дмитрий Костюков, Коммерсантъ / купить фото
Итак, в скором времени у подавляющего большинства горожан появится новая расходная статья личного бюджета. Почему мы должны будем платить за то, за что раньше не платили?
Действительно, все собственники жилья будут платить за капремонт. У нас примерно 85% многоквартирного фонда находится в собственности, остальное — неприватизированное жилье, ведомственное, военные городки и т. д. Можно сказать, что собственников подавляющее большинство. Но вот то, что это является новой статьей расходов, неверно. Во-первых, если вы помните, до начала 1990-х, то есть в советское время, все коммунальные счета включали плату за капремонт. Все жилье (мы говорим о многоквартирных домах) было государственным или кооперативным, соответственно, было понятно, что на эти деньги капремонт осуществляло или государство, или ЖСК. А после приватизации государство уже перестало отвечать за ремонт тех домов, которые стали частной собственностью. Соответственно, и эта строчка стала исчезать из коммунальных счетов.
Но ведь остались кооперативы, созданы товарищества собственников жилья, и они тоже перестали платить за капремонт?
Не все. Некоторые ТСЖ, наиболее активные, и до внесения изменений в Жилищный кодекс собирали плату за капремонт и осуществляли его через свои управляющие компании. Кроме того, некоторые регионы организовали по собственной инициативе фонды капремонта. Например, такой фонд с 2006-го года существует в Уфе, есть он в Татарстане. Деньги собираются, капремонты ведутся. В этих регионах для жителей практически ничего не изменится с будущего года.
А зачем вообще нужно было принимать специальный закон, если каждый регион и так может организовать систему капремонта?
Видите ли, 271-й закон не привнес какую-то новую норму гражданского права. И в Гражданском кодексе, и в Жилищном, принятом еще в 2004-м году, четко прописано: ответственность за содержание жилья, находящегося в собственности, лежит на его собственниках. То есть человек, приватизировавший квартиру или купивший ее, должен понимать: если протекла крыша или образовалась трещина в фундаменте, это его проблема, а не государства или муниципалитета. Но дело в том, что Жилищный кодекс, хотя и не препятствовал осуществлению капремонта силами собственников и даже признавал его необходимым, но и не предлагал никакого реального механизма. Так вот, новое в поправках, которые содержатся в 271-м законе,— это, во-первых, признание платы за капремонт обязательной для всех собственников, а во-вторых — создание четкого механизма, который позволит проводить капремонт всего жилого фонда в плановом порядке.
Но вы же сами сказали, что треснувший фундамент — проблема собственника, а не государства. Почему же плата за ремонт должна быть обязательной? Никто же не заставляет меня в обязательном порядке ремонтировать свою дачу?
Дача — это действительно ваша личная забота. А обрушение многоквартирного дома — это, согласитесь, совсем другое дело. Можно провести другую аналогию. Состояние вашего личного автомобиля, конечно, никого, кроме вас, не касается. Но вы не имеете права выезжать на дорогу, если он неисправен или не прошел ТО. Только многоквартирный дом, в отличие от автомобиля, нельзя поставить в гараж на вечную стоянку. Так вот, ситуация в нашем жилом фонде сейчас следующая. 10,5 млн кв метров многоквартирных домов признаны аварийными и подлежат сносу. По оценкам экспертов, еще примерно столько же фактические являются аварийными, но официально таковыми не признаны - потому что у местных бюджетов просто нет средств на их расселение. А из остальных нуждаются в капитальном ремонте не менее 60%. Если оставить все как есть, то количество аварийных домов будет увеличиваться с каждым годом, и обрушения станут реальностью. По нашим подсчетам, общий объем средств, необходимых для проведения капремонта жилого фонда, превышает триллион рублей. Для бюджета, конечно, это неподъемная сумма. Но на проблему уже нельзя закрывать глаза, а значит, необходимо, чтобы собственники стали выполнять предусмотренную законом обязанность содержать свое имущество, в том числе капитально ремонтировать. Очевидно, что с учетом недоремонта прошлых лет невозможно возложить все бремя на собственника, поэтому будет обязательно предусматриваться бюджетная поддержка.
Хорошо, вы заставите всех платить. Где гарантия того, что эти деньги будут использованы по назначению?
Вот теперь — о механизме. До конца этого года каждый регион должен создать фонд капитального ремонта (ФКР) и учредить государственное предприятие — регионального оператора. Это предприятие будет проводить капремонты жилого фонда на средства, которые поступают от граждан, и по плану, в который включен буквально каждый многоквартирный дом в субъекте. Составление такого реестра — забота местных властей. В результате каждый житель сможет увидеть на сайте местной администрации: такая-то улица, дом номер 1 — капремонт в третьем квартале 2016 года. И еще одно важное дополнение: в каждом регионе для жильцов будет установлен размер платы, но при этом федеральный и региональные бюджеты будут софинансировать капремонты.
То есть фактически мы возвращаемся к советской системе?
Не совсем. Давайте не будем забывать о том, что мы собственники своего жилья. И, будучи собственниками, имеем не только обязанность содержать его в порядке, но и право делать это в соответствии со своими желаниями и возможностями. Поэтому законом предоставляется другая возможность: ТСЖ может открыть свой собственный спецсчет и вносить плату на него, а не в региональный фонд. И, соответственно, осуществлять ремонт самостоятельно, наняв для этого или собственную управляющую компанию, или любую другую. При этом средства со спецсчета могут тратиться только на капремонт, а не на какие-либо другие цели.
Но в таком случае плата тоже будет обязательной? А если мой дом новый, и ремонт не понадобится еще десять лет — почему я обязан платить уже сейчас?
Да, плата будет обязательной, не ниже того размера, который установлен региональным законом. И это справедливо. Вы говорите, десять лет? Хорошо, они прошли, а на счету ноль. И что тогда делать? Другое дело, что вы имеете право установить ежемесячный взнос на спецсчет в большем размере и сделать, например, мраморную лестницу в подъезде. Кроме того, вы не обязаны осуществлять капремонт именно в те сроки, которые определены в городском плане. Не позже — да, но можно и раньше. Или, к примеру, вы — то есть собрание жильцов — решили, что в этом году надо отремонтировать крышу, а в следующем — подвал. Пожалуйста, это ваше право. А вот те ТСЖ, которые решили перечислять деньги в региональный фонд, такого права лишены. Бригада ремонтников придет в тот срок, который обозначен в плане, и сделает такой ремонт, который предусмотрен муниципальными расценками. Но и в этом случае никто не мешает жильцам заключить отдельный договор с подрядчиком и за отдельную плату что-то изменить или добавить — да хоть бы и мраморную лестницу. Но повторю еще раз: за отдельную плату.
Допустим, собственники решили открыть спецсчет, пришла пора делать капремонт, а средств еще недостаточно. Что делать?
В таком случае есть два выхода. Первый — взять кредит в банке, это можно будет сделать под поручительство регионального фонда. А второй — перейти в региональный фонд и затем платить ему, пока не будет погашена сумма, потраченная на капремонт. Кстати, возможен и обратный вариант: ТСЖ, которое платило в региональный фонд, может выйти из него и открыть спецсчет. Если плановый ремонт в его доме еще не был произведен, деньги "перейдут" вместе с ним на спецсчет, а вот если он был уже произведен, но перечисленных денег на это не хватило, и фактически доплачивал региональный фонд, то ТСЖ должно, наоборот, сначала погасить долг, а потом уже открывать спецсчет.
Представим себе такую ситуацию: наступил 2014-й год, а собственники так и не решили, присоединиться им к региональному оператору или открывать собственный счет на капремонт. Что тогда произойдет?
Тогда они "по умолчанию" попадают в региональный фонд. Муниципальные власти должны обязать их провести собрание и принять то или иное решение, если же они будут упорствовать в своем нежелании собраться и проголосовать — местные власти подадут в суд на ТСЖ. В любом случае избежать капремонта никому не удастся.
Какую сумму нам придется платить ежемесячно?
Эта сумма будет устанавливаться региональными законами. Исходить при этом надо вот из чего: вот количество квадратных метров, которые должны быть отремонтированы в соответствии с программой в такие-то сроки. Вот стоимость ремонта. Кстати, она обусловлена также и географическими особенностями: понятно, что в сейсмоопасных районах или в условиях вечной мерзлоты определенные работы обойдутся дороже, чем в средней полосе. Все эти цифры будут публичны. Кроме того, региональный бюджет готов тратить на капремонт вот такую сумму. И с учетом всех этих условий устанавливается размер ежемесячного взноса. И опять же: у региона есть право сделать его одинаковым для всех, или разным для муниципальных образований, или поставить в зависимость от типа и изношенности конкретного дома. Но, как правило, исходя из имеющегося опыта, это будет единый размер платы для всего региона.
Ну а все-таки, исходя опять же из имеющегося опыта, какой будет средний размер ежемесячной платы?
В среднем 5-7 рублей с квадратного метра. То есть собственник квартиры площадью 50 кв. м будет платить 250-300 рублей ежемесячно.
Это немало...
Но и не много. Просто попробуйте представить: какой товар или какую услугу можно получить за эти деньги? А можно оценить и по-другому: насколько возрастет цена вашей недвижимости после проведения капитального ремонта? И при этом надо учитывать: эти деньги платятся не под какие-то обещания, а при наличии программы капитального ремонта, в которой учтен каждый дом, и выполнение которой гарантируется региональными властями.