ОСТОРОЖНО, ЖИЛИЩНЫЙ БУМ!

Покупка жилья — прекрасная прачечная для зарабботанных в теневой экономике денег. Когда деньги шальные, мало кто обращает внимание, что же он покупает

ОСТОРОЖНО, ЖИЛИЩНЫЙ БУМ!

Государственное строительство для «отмывания» «черного нала» никак не годится. Здесь самое милое дело — частное жилищное строительство. Например, инвестор продает квартиру, строительство которой обошлось ему в двадцать тысяч долларов, своей дочерней фирме (или родственнику, неважно) за сорок тысяч. В итоге у него на счету появляются двадцать тысяч «чистых зеленых», а квартира тоже остается в его собственности. То есть цены на квартиры высоки не потому, что они так дорого обходятся, но потому, что огромен объем денег, которые нужно «отмыть»! То, что жилищный бум наблюдается именно в Москве, еще раз подтверждает сказанное. Ведь все денежные потоки «теневой» экономики сходятся в столице нашей Родины. Попытки перевести их в Санкт-Петербург, скорее всего, в ближайшее время будут бесплодны.

Хорошо, — спросите вы. — А что же граждане? Если они покупают квартиры по явно завышенным ценам — значит, спрос соответствует предложению? Разберемся и в этом.

Первые потребители дорогостоящего жилья в Москве и ближнем Подмосковье — богатые люди со всей России, обладающие капиталом (в том числе и чиновники, предоставляющие земельные участки под строительство без учета развития городской инфраструктуры). Хоть и не нужна квартира, но все же имя гордое какое: «не-дви-жи-мость»! А при случае, мол, продам ее — и деньги уже чистые («отмывание» денег идет как бы с двух сторон: и со стороны продавца, и со стороны покупателя)!

Вторые — это пресловутые обитатели московских рынков, как правило, выходцы с Юга. С одной стороны, федеральный бюджет каждый год шлет в эти дотационные регионы много денег, которые в какой-то своей части и возвращаются на московский рынок недвижимости. Но главное, что те, кто пользуется и распоряжается московскими рынками, и имеют огромные неучтенные средства. Им нужны квартиры за любую цену, потому что надо где-то жить, а окупится жилье в столице очень быстро.

Третьи — нефтяники и газовщики Тюмени, Уренгоя и других северов. Они сами достаточно зарабатывают. Их тоже можно понять: хочется пожить на «большой земле» как людям.

Хотелось бы остеречь и тех, и других. По двум причинам.

Первая и главная: строительный жилищный бум идет вне всяких житейских правил. Многоэтажные здания возводятся на старых инженерных коммуникациях, которым осталось служить пять-десять лет. Нет новых котельных, водозаборных узлов и так далее. Нет никакой социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник, даже магазинов и кафе. Никто не планирует новые потоки общественного транспорта. Конечно, в Ханты-Мансийске при заочной покупке квартиры об этом особо и не думается, но вот после переезда...

Другая причина, пожалуй, покажется теоретической, но если теория будет проверена на практике, то и она станет явью.

В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» жилые помещения (читай: квартиры и комнаты) отнесены к недвижимому имуществу. Но если я приобрел в собственность квартиру, то что тогда, рассуждая по уму (или, если хотите, по понятиям), — что же является моей собственностью? Потолок? Но это собственность моего соседа по верхнему этажу, только он у него называется полом. А мой собственный пол с аккуратно уложенным паркетом? Это тоже чей-то потолок... О стенах и говорить нечего. Получается, что у меня в собственности только наружная оконная рама да воздушное пространство между окном и дверью. Однако стекло могут выбить, а воздух вообще не относится к недвижимому имуществу!

В правовых государствах к недвижимому имуществу, как правило, относят только земельный участок. Если на участке стоит небоскреб — цена участка такая-то, а если на нем построена только собачья конура, то и цена будет другая. В некоторых странах здания, сооружения числятся как объекты недвижимого имущества отдельно от земельных участков, но чтобы недвижимостью признавались части зданий — это только у нас!

Что из этого может последовать?

По Земельному кодексу РФ земельные участки в собственность для целей, связанных со строительством, могут предоставляться только на торгах (конкурсах, аукционах) за плату. Собственник купленного земельного участка, естественно, будет платить за него земельный налог. Но зачем предоставлять в собственность, возиться с аукционами, если для тех же самых целей земельный участок можно предоставить безо всяких торгов (за астрономическую взятку, конечно!) в аренду? Земельный кодекс это разрешает... Инвестор построит дом, распродаст квартиры (точнее — воздух между стенами), потом прекратит договор аренды земельного участка, который благополучно вернется в государственную собственность, и налог за него уже никто платить не будет.

Однако действующее законодательство имеет свойство меняться. Возможно, будущим государственникам-законодателям не понравится, что земельный налог под бесчисленными многоэтажными постройками, в которых все жилые помещения принадлежат частным лицам, никто не платит, и они в одночасье скажут собственникам межперегородочного воздуха: «А ну-ка, выкупайте землю под домом! Не то снесем!» Ну а какую наше государство умеет назначать цену выкупа, объяснять не надо...

Цены на жилье в Москве и Подмосковье могут резко пойти вниз по следующим гипотетическим обстоятельствам:

• когда вся экономика выйдет из тени (ясно, что это вариант из области фантастики!);
  
  

• когда новостройки будут заселены покупателями квартир в массовом порядке и аварии на прогнивших инженерных коммуникациях станут не ежедневными, а ежечасными (это случится очень скоро);
  
  

• когда законодатели примут закон о том, что объектом права собственности на недвижимость может являться только здание в целом, а не воздух в нем.
  Вот почему, наверное, умные люди вкладывают деньги не в недвижимость, а в движимость: например, в футбольные команды... или в яйца Фаберже.
  
  

Борис УТКИН

«Храните деньги в квадратных метрах»

Сотрудник крупной риелторской компании на условиях анонимности признает, что на рост квартирных цен в Москве влияют не только застройщики, но и агентства, действующие на рынке жилья.

— Я работаю в крупной риелторской компании, которая, как указывается в рекламе, предоставляет весь спектр услуг на рынке недвижимости. На самом деле основная сфера нашей деятельности — рынок новостроек. Если три-четыре года назад мы покупали квартиры в строящихся домах, когда были отстроены несколько этажей, то сейчас фирма вкладывает деньги еще на «донулевом» цикле, то есть после утверждения проекта. Покупая квартиры на этой стадии в среднем по 500 долларов за метр, продаем их уже от 900 до 1200 у.е. Сам я за месяц провожу по три-четыре сделки по продаже квартир. И это только через агентство. Есть еще «левые» сделки — агентству человек платит от 3 до 5 тысяч долларов за услуги, из которых я получаю от 15 до 30 процентов — скромно беру свои 1500, и все нормально. Еще год назад я за два месяца одну сделку проводил, и это считалось счастьем. А сейчас на квартиры в новостройках просто очередь стоит. Выгодней всего покупать квартиры еще на стадии закладки фундамента. Уже при сдаче дома твои вложения возрастают на 30 — 40 процентов. Большинство моих клиентов приобретает жилье не потому, что им негде жить. Просто хотят деньги вложить. Сдают квартиры в аренду и имеют ежемесячно от 500 до 1000 долларов, в зависимости от района и метража. Так мало того, клиентура сейчас пошла юридически подкованная. У одной моей клиентки-старушки квартир двадцать уже в разных районах Москвы. А начала она свой бизнес так: продала свою «двушку» в центре и на эти деньги купила сразу две двухкомнатные в строящихся домах. Продала их и пошла дальше — купила еще несколько квартир на стадии фундамента. А потом какой-то юрист, видимо, надоумил ее потребовать с застройщика выплаты дивидендов. На том основании, что, вложив деньги в начале строительства дома, бабуля выступила инвестором. Что из этого у нее получится, одному Богу и судье известно. Но прецедент создала. Причем, похоже, что по закону она и есть инвестор. И другие жильцы этого дома — тоже. И они имеют полное право принимать участие в решении вопроса, кому продавать или сдавать в аренду нижние нежилые этажи. Фирмы-застройщики, естественно, стараются этот факт скрыть. Сейчас все кричат о том, что цены на недвижимость обрушатся, и это повлечет за собой новый дефолт. Я считаю, что такая угроза существует только для так называемых элитных домов. А квартиры в типовых домах в спальных районах людям не только для спекуляции нужны, но и для жизни. Так что в завтрашний день я спокойно смотрю.

Владимир НИКУЛИН