Летний всплеск инвестиционного спроса на жилье сменился ипотечными сделками, которые заключают те, у кого денег совсем немного. Теперь девелоперам предстоит понять, как в этих условиях скорректировать ценники и объемы предложения.
Эта осень выдалась не слишком урожайной для девелоперов
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
Предолимпийское спокойствие
С началом делового сезона ожидаемого всплеска покупательской активности не случилось, констатируют эксперты. И теперь затишье продлится как минимум три-четыре месяца. Во-первых, впереди Новый год и рождественские каникулы — время ожидаемо мирное, в том числе на финансовых рынках. А тут еще Евросоюз развернулся в сторону экономического роста, что добавляет инвесторам уверенности в зарубежной недвижимости, которая периодически перетягивает на себя часть московского спроса.
Что же касается России, то здесь до сочинской Олимпиады никакой кризис невозможен, считает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп". А раз так, то всерьез об оживлении покупательского интереса можно будет говорить не раньше марта. Хорошо бы к тому моменту не произошло затоваривания рынка, поскольку московские девелоперы активно занялись реновацией промзон, и таким образом масштабность проектов существенно выросла. "Метриум Групп", например, прогнозирует, что только до конца этого года на рынок выйдет более 20 новых московских объектов с апартаментами, причем общая площадь самого крупного из них — 1,78 млн кв. м.
В таких условиях и сейчас, и в ближайшем будущем застройщики будут вынуждены сдерживать рост цен для поддержания стабильных темпов продаж. Сейчас, по свидетельству Леонарда Блинова, директора по маркетингу Urban Group, цены стоят, а если и растут, то инфляцию не обгоняют. При этом платежеспособный спрос стал сильно зависим от ипотеки, продолжает эксперт. По словам Блинова, доля сделок по ипотечным схемам достигает 70%. Для сравнения, в конце лета доля ипотечных договоров в общем количестве сделок не превышала 46%.
Дешевое пока покупают
За последнее время количество новостроек экономкласса в Москве выросло настолько, что цены в сегменте естественным образом стали падать, считают в ГК МИЦ. За октябрь снижение составило 4,3%. Но в целом за год, продолжают аналитики компании, в сегменте наблюдается умеренный рост: 5,8%. Иного мнения придерживаются в "Метриум Групп", там в октябре выявили даже незначительный прирост цены — 0,5%. А вот за год цены снизились на 4,8%, говорит Мария Литинецкая, гендиректор компании. Все это происходит на фоне неплохой покупательской активности: по данным аналитиков "Метриум Групп", объем предложения в экономклассе за октябрь уменьшился почти на треть.
Комфорт-класс в столице замер: за октябрь цены выросли не более чем на 1%. За год повышение более существенное, но эксперты оценивают его по-разному. По данным ГК МИЦ, оно составило всего 3%, зато в "Метриум Групп" насчитали целых 13,5%. Объем предложения в сегменте за октябрь немного уменьшился, но зато за год вырос более чем в полтора раза.
Бизнес-класс в Москве за октябрь подешевел, говорят эксперты. Средняя цена метра площади в сегменте сейчас не дотягивает до 230 тыс. руб., по данным "МИЭЛЬ-Новостройки", месяц назад она была выше на 3,1%. Что касается годовых значений, то тут участники рынка дают диаметрально разные оценки, называют как отрицательные цифры, так и положительные. Наиболее оптимистично настроены в "БЕСТ-Новострое", здесь подсчитали, что новые дома бизнес-класса за год подорожали на 15%.
Без элиты
В Новой Москве за год подорожали только новостройки бизнес-класса. В массовом экономклассе выход на рынок новых объектов на этапе котлована тут же опускает среднюю цену. Именно поэтому самый дешевый сегмент продолжает дешеветь. По сведениям Софьи Лебедевой, гендиректора компании "МИЭЛЬ-Новостройка", за год он потерял в цене 7,9%, а в НДВ полагают, что снижение средней цены составило чуть больше 4%. Комфорт-класс, который, по данным "БЕСТ-Новостроя", в основном расположен дальше от МКАД, чем экономновостройки, подешевел меньше: падение за год составило около 1,5%.
Премиум-класса на новых московских землях пока не строят, что неудивительно, учитывая, что обитатели добротных загородных поселков бегут отсюда, и это уже тенденция. Их можно понять: кому понравится, когда через дорогу от твоего коттеджа вырастает высотка или комплекс малоэтажек? Это уже не загородная жизнь, а смешение жанров. А оно не всякому по нраву, и тем меньше вероятность, что найдутся охотники начать здесь новую жизнь по премиальным стандартам.
Комфорт или бизнес
Что касается Подмосковья, то здесь все более предсказуемо и более стабильно: ни резких взлетов, ни падений, ни проявлений гигантизма в проектировании новых объектов. Экономкласс, по данным всех опрошенных нами компаний, вырос в среднем на 1% за октябрь и на 6,2% за год. Примерно та же картина с комфорт-классом, и только высокобюджетные сегменты продемонстрировали уверенный рост.
Цены в сегменте бизнес-класса в Московской области за год прибавили 15%, заявляет Дмитрий Котровский. Не все участники рынка с этим согласны. Например, гендиректор компании "Домус финанс" Павел Лепиш говорит о повышении цен за тот же период на 7,2%, а также наблюдает спад интереса покупателей к дорогим объектам в сегментах бизнес и премиум. "Вероятно, этот процесс обусловлен притоком качественного предложения в комфорт-классе по более низким ценам",— предполагает эксперт. И добавляет, что по ряду существующих объектов данного класса отмечено даже снижение цен.
В целом рынок, конечно, подстегивают ипотечные программы банков, которые, кажется, вот-вот начнут рассылать рекламные SMS с текстом вроде "Вам предварительно одобрен ипотечный кредит, приходите с паспортом!". Если бы не эта активность финансистов, рынок новостроек Москвы и области действительно мог бы замереть до Олимпийских игр. Но пока этого не случилось, и девелоперы все еще чувствуют себя в безопасности.
479 165 рублей стоит квадратный метр в апартаментах премиум-класса в Москве, по данным "Метриум групп". Это на 29% больше, чем год назад. При этом средняя цена квадратного метра жилья в этом же классе составляет 667 704 рубля, свидетельствуют в компании Welhome. Квартиры премиум-класса дорожают не более чем на 5% в год.