Москва в пузырь не верит

Утверждение, что недвижимость — это надежное вложение денег, ложь. Новейшая история знает десятки примеров обвала цен на жилье. На десятки процентов и в разы, на годы и десятилетия.

АЛЕКСАНДР ЗОТИН

"В России не действуют законы экономики",— написал один из комментаторов статьи в "Деньгах", посвященной анализу пузыря недвижимости в Москве. Такая реакция типична. "Мы уникальные", "На нас экономические законы не распространяются", "На сей раз все по-другому", "Строить и так негде, поэтому будет только дорожать", "Это же Москва (Америка, Токио, Дублин, Испания, Шанхай, Дубай, добавляем по вкусу), здесь цены упасть не могут никогда".

Однако цены на недвижимость то и дело падают на десятки процентов, пузыри на рынках рано или поздно сдуваются. Глубочайшим провалом можно считать кризис в Японии: цены упали от пика 1990-го на 46%. Он же и самый затяжной: падение растянулось на 23 года и все еще продолжается. Впрочем, мелкие рынки (например, Дубай, Латвия, Исландия, Ирландия, Аргентина после дефолта 2001-го) показывали и более существенное падение (более 50%).

Ниндзя-займы

Самый же масштабный пузырь на рынке недвижимости в мире возник в США. Нынешний мировой экономический кризис — его прямое следствие.

Все дело в ипотеке. Классическая ипотека ХХ века в США была консервативной. Первый взнос крайне редко был ниже 20%, а часто и 50%. Банки тщательно проверяли платежеспособность клиента. Однако после рецессии 2001-го, спровоцированной обвалом высокотехнологичных компаний (dotcom bubble), началось снижение ставки ФРС, в 2004 году она достигла 1%. Деньги оказались очень дешевы, а значит, и ипотечные займы.

В результате на рынок пришли покупатели, которые при более высоких ставках и не помышляли о покупке дома. Спрос вырос, стали расти и цены. Банкиры поверили, что они всегда смогут с выгодой перепродать заложенное жилье. По принципу положительной обратной связи это повлекло за собой еще большее упрощение условий выдачи ипотеки. К тому же распространилась практика "переупаковки" банками ипотечных долгов в облигации (CDO — collateralized debt obligation) и перепродажи сторонним инвесторам, что вместе со страховками от дефолта (CDS) и высокими рейтингами казалось вполне безрисковым вложением. Таким образом банки частично перекладывали на инвесторов риски заемщиков.

На рынке появилось много субстандартных кредитов (subprime loans), то есть ссуд ненадежным заемщикам. Ситуация дошла до абсурда: человек был не в состоянии платить арендную плату за дом, но при этом с легкостью мог купить его в кредит. На банкирском жаргоне такие ипотечные кредиты назывались "ниндзя-займы" (Ninja loans — no income, no job and assets — ни доходов, ни работы, ни имущества) или Liar loans — заем лжеца (заемщик мог легко исказить информацию о работе и доходах).

Кроме беспрецедентного упрощения условий выдачи кредита банки разработали множество на первый взгляд привлекательных финансовых продуктов. Так, популярным в начале 2000-х стал кредит с плавающей ставкой ARM (adjustable rate mortgage). Она зависела от ставки ФРС, низкой в середине 2000-х. Ставка выросла до 5,25% в 2007-м, тут-то и начался ипотечный кризис: заемщики не могли расплатиться, а цены на дома стали падать. Пришлось ФРС спасать заемщиков и весь мир и снова снижать ставку, на сей раз практически до нуля.

Средиземноморская история

По другую сторону Атлантики происходили похожие процессы. До 2007 года Испания была одним большим пузырем недвижимости. Согласно докладу Евростата "The EU-27 construction sector: from boom to gloom", в строительном секторе Испании в 2007-м было занято 2,9 млн чел., 19,5% занятых в строительном секторе всех 27 стран ЕС. Концепция развития испанской экономики сводилась к одному — построить побольше недвижимости для немецких и британских пенсионеров. После того как оные пенсионеры не пришли, экономика впала в ступор, в котором и пребывает по сей день. Испания сегодня лидер по уровню безработицы (26,6% против 12,2% в среднем по еврозоне). Отличилась опять же ипотека: домохозяйства за предкризисные 20 лет утроили свой долг, доведя его до 87% ВВП, и это в основном ипотечные кредиты.

Изумрудная Золушка

"Пузырился" и север Европы. В конце 1990-х экономическое захолустье — Ирландия — совершило удивительный скачок: рост ВВП был прямо-таки "китайским", в среднем 8-9% в год. Экономика "кельтского тигра" переориентировалась с доминирующего ранее агросектора на хай-тек и услуги. Транснациональные компании обнаружили в Ирландии квалифицированную англоговорящую рабочую силу и наперегонки стали переводить свои офисы на Изумрудный остров.

Бурный рост претерпели финансовый сектор и рынок недвижимости. Заимствования частного сектора, по данным ОЭСР, выросли с 128% ВВП в 2002-м до 215% в 2007 году, темп роста составлял в среднем 20% в год. Ипотечное кредитование росло еще быстрее, среднегодовой темп роста составлял 25%. В результате возник пузырь, жилищное строительство достигло 13% ВВП в 2006-м, почти в два раза больше, чем в среднем по ОЭСР.

Сверхблагоприятные условия предоставления кредитов на фоне экономического бума были самоусиливающимся процессом. Доступность и дешевизна кредита повышала цены активов, это повышало стоимость залогов у банков, что ослабляло банковские стандарты оценки платежеспособности заемщика и опять-таки позволяло населению и бизнесу брать в долг еще больше. Одновременно в разнос пошли и госфинансы — постоянный рост стоимости активов повышал объем собираемых государством налоговых поступлений, и правительство, не мудрствуя лукаво, понизило налоги и увеличило госрасходы.

Когда цены на недвижимость достигли пика в 2007-м и стали падать, все три процесса развернулись в обратную сторону: банки остались с обесценившимися залогами и плохими кредитами, население и бизнес — с неподъемными долгами, а государство — с огромной дырой в госбюджете. Бум обернулся тяжелейшим кризисом (ВВП упал в 2008-м на 3% и на 7% в 2009-м). Ирландия пострадала от кризиса больше всех развитых стран, за исключением, пожалуй, крошечной Исландии. Для предотвращения краха банковского сектора правительству пришлось национализировать крупнейший банк страны.

Братья по лагерю

Восточную Европу тоже задело. В Польше и Венгрии кризис недвижимости имел немного другой оттенок, валютный. До 2008 года польские и венгерские домохозяйства набирали ипотечные кредиты в иностранной валюте, а именно в евро и в швейцарских франках. Привлекали низкие ставки по швейцарской валюте, наблюдавшаяся до кризиса стабильность и даже рост национальных валют по отношению к франку. В итоге более половины всех ипотечных кредитов в Польше было выдано во франках, в Венгрии — три четверти. Кризис-2008 показал рискованность таких операций. В середине 2008-го за франк давали два злотых, в начале 2009-го — уже три. Еврокризис-2010 сопровождался уходом из евроактивов в швейцарский франк. В августе 2011 года курс дошел до четырех злотых за франк.

В то время на популярном польском интернет-форуме Onet.pl можно было встретить множество встревоженных заемщиков с вопросами типа "Jak obnizic rate kredytu we frankach?". 700 тыс. польских домохозяйств с кредитами в франках впору было схватиться за голову. Спас незадачливых заемщиков ЦБ Швейцарии, фактически привязавший франк к евро осенью 2011 года. Впрочем, цены продолжают падать до сих пор.

Похожая история произошла и в Латвии. Переоценке недвижимости в начале 2000-х способствовал поток денег скандинавских банков (Swedbank, SEB и Nordea). Дешевые кредиты в евро потихоньку раздули пузырь на рынке. В 2009-м он лопнул, цены на недвижимость, по оценке Danske Bank, упали за год на 70%, ВВП — на 17,8 %. Впрочем, девальвации лата и казавшегося тогда неизбежным дефолта удалось избежать — помогло восстановление мировой экономики в 2010-м.

Не все хорошо и в Болгарии. Цены на дома и квартиры в облюбованных русскими курортах Варне и Бургасе падают. Даже по официальной статистике в Варне ценник сполз с пика 2008-го более чем на четверть, в Бургасе — на треть.

Арабская сказка

В Персидском заливе от Америки и Европы не отставали. В 2000-х масштабы дубайского экономического чуда поражали воображение. Весь эмират превратился в одну огромную стройку. На месте пустыни должен был возвыситься новый мировой финансовый и туристический центр. Правитель Дубая эмир Мухаммед бен Рашид аль-Мактум (или просто шейх Мо) не жалел полученных от нефти денег на фантастические проекты. В 2006 году в Дубае, согласно данным агентства Gulfnews, работало 30 тыс. строительных кранов из 125 тыс. всех кранов в мире.

Десятки миллионов тонн песка и гранита, сотни тысяч гастарбайтеров из Индии, Пакистана и Бангладеш, тысячи лучших архитекторов из Европы и США свозились на постройку любимых детищ эмира — искусственных островов Палм-Джумейра, Палм-Джебель-Али, Палм-Дейра и небоскребов. Последний из них, "Бурж-Дубай", стал самым высоким сооружением в мире.

В 2009-м пузырь лопнул. Не нашлось желающих на дома в той же Палм-Джумейре, на сооружение которой было потрачено более $12 млрд. Прилепившиеся друг к дружке дома (вместо изначально задуманных 4500 домов было натыкано 8 тыс.), с крошечным участком пляжа в окружении пары пальм с выходом на застоявшуюся воду позиционировались как суперэлитное жилье.

К концу 2009-го цены на недвижимость в Дубае упали на 50%, а сам эмират оказался на грани дефолта. От банкротства спас соседний эмират Абу-Даби, подкинувший Дубаю $20 млрд. Пришлось шейху Мо в благодарность назвать свою вавилонскую башню не "Бурж-Дубай", а "Бурж-Халифа" — в честь правящей семьи Абу-Даби. Впрочем, 2009-й прошел, сейчас в Дубае, похоже, снова наблюдаются признаки пузыря — помогают высокие цены на нефть. Прямо как в Москве.

Экономическое харакири

Все недавние пузыри, однако, меркнут по глубине и последствиям для экономики по сравнению с японским случаем.

В конце 1980-х экономика Японии показывала высокие темпы роста. Страна воспринималась тогда почти так же, как сейчас Китай. Вот-вот японцы догонят и перегонят Америку. На пике рынок недвижимости оценивался в Ґ2 трлн — в четыре раза больше, чем в США. Земля под королевским дворцом в Токио стоила больше, чем вся земля Калифорнии. Простые японцы не могли позволить себе купить квартиру. Многие люди вынуждены селиться за сотни километров от города и ездить туда на работу.

На выручку пришла ипотека. Проблема сверхвысоких ежемесячных платежей была решена креативно — повышением срока кредита. Впервые в истории появились ипотечные кредиты на 99 и 100 лет (такой продукт предлагали кредиторы Nippon Mortgage и Japan Housing Loan). Глава семьи покупал в кредит квартиру, должен был всю жизнь расплачиваться, а потом эстафетную палочку принимали дети и внуки. Впрочем, такая перспектива устраивала не всех. Люди отказывались от обзаведения детьми — им было бы негде жить. Рождаемость резко упала. Позже этот японский тренд на резкое снижение рождаемости повторят и крупные китайские города с недоступными ценами на жилье, например современный Шанхай.

Падение цен началось во второй половине 1991-го. За 23 года цены упали почти на 50% и падают до сих пор. Не оправилась в полной мере и японская экономика, два последних десятилетия здесь так и называют — потерянными, а об обгоне США уже нет и речи.

Пузыри на марше

Вышеописанные пузыри уже лопнули, но еще много таких, которые только подходят к этой фазе. Перегрев заметен, например, в Китае, России, Франции, Голландии, Австралии. При этом на начальной стадии сдувания пузыря цены могут оставаться высокими, но спрос постепенно иссякает, рынок недвижимости становится неликвидным. Пример — Франция. Вот что пишет один из русскоязычных обладателей французской недвижимости lj-user avvakoum: "Руины и земля находятся в отличном месте. Лазурный Берег. Банк BNP Paribas оценил все недвижимое наше богатство в 2 760 449 евро. Мы согласны, если что, и за 1 700 000 отдать. Согласны, да... но ни одного звонка. Цену никто не сбивает. Стоит твердо. И так и простоит до морковкиного заговенья".

Банки оценивают недвижимость дорого потому, что у самих много ипотечных кредитов и недвижимости на балансе. Начать оценивать ниже — признать огромные потери или даже банкротство. Впрочем, и во всех других случаях изначально пузырь никто не признает.