Земельный вопрос

Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти в прошлом году получил более сотни исков от предприятий, которые являются собственниками крупных земельных участков. Они оказались не согласны с размером земельного налога, который возрос после пересмотра кадастровой стоимости 117 тыс. городских участков. Несколько десятков судебных процессов тянутся до сих пор.

В прошлом году в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти в массовом порядке начали поступать иски от собственников крупных земельных участков, в основном промышленных предприятий, с просьбой снизить кадастровую стоимость. Дело в том, что Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУП "ГУИОН") по заказу комитета по земельным ресурсам в 2012 году впервые с 2006 года пересмотрело кадастровую стоимость117 тыс. земельных участков, в результате чего многие из них ощутимо подорожали. Таким образом, в прошлом году Смольный стал ориентироваться на новую кадастровую стоимость при формировании земельного налога.

Собственники крупных участков оказались не согласны с возросшей налоговой нагрузкой. Тогда депутаты городского парламента по инициативе губернатора Петербурга Георгия Полтавченко снизили ставку земельного налога для промышленных предприятий с 1,5 до 1,25% от кадастровой стоимости участка. Но эта мера не уменьшила количество исков.

В Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти были иски таких компаний, как Toyota и Hyundai, Императорский фарфоровый завод, "Метрострой", Санкт-Петербургский газетный комплекс, "Лесбумстройснаб", НПО "Пигмент", ЗАО "Каплист", ОАО "Звезда", ЛОМО, Кировский завод.

Компании через суд требовали установить в качестве кадастровой стоимости ту, которую они получили в результате независимой оценки. Зачастую она почти вполовину ниже утвержденной комитетом по земельным ресурсам. Так, например, независимый оценщик компании Toyota зафиксировал стоимость участка на уровне 2,7 млрд рублей против 4,3 млрд рублей, установленных ГУП "ГУИОН". Независимая оценка участка Hyundai — 1,86 млрд рублей против 3,5 млрд рублей, у Императорского фарфорового завода — 177 млн рублей против 288,5 млн рублей.

Судебная практика

Всего в течение года ГУИОН выступало в качестве третьего лица в 128 судебных процессах по оспариванию кадастровой стоимости участков. Из них 48 дел выиграл город, еще 41 судебный процесс завершился мировыми соглашениями. Например, Смольный пошел на мировую с автозаводами Hyundai и Toyota, снизив стоимость их участков на 20 и 18,2% соответственно.

Еще 15 компаниям, в числе которых ОАО "Звезда" и ЛОМО, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. По этим делам ГУИОН поданы апелляционные жалобы. На сегодняшний день судом первой инстанции не вынесено решение по 24 делам с участием ГУИОН.

"В Петербурге не сформирован перевес в судебных делах об оспаривании кадастровой стоимости земли в пользу истцов. Судебная практика в пользу города сложилась, в частности, благодаря привлечению к процессам в качестве третьего лица организации, выполнявшей кадастровую оценку", — отмечает генеральный директор ГУП "ГУИОН" Александр Зленко. Судебная практика, по его словам, показала, что в большинстве случаев истцам было отказано в требованиях, когда они являлись арендаторами земельных участков или представляли отчеты, которые не соответствовали законодательству об оценочной деятельности.

Несовершенный метод

Александр Зленко корень проблемы в сложившейся ситуации с массовыми исками видит в несовершенстве массовой оценки. "В основном иски в суд подавали компании, которые владеют большими по площади участками. Для таких участков довольно сложно при массовой оценке подобрать объекты-аналоги (они практически отсутствуют), ценообразование на них имеет свои особенности. Массовая оценка кадастровой стоимости здесь может иметь погрешность до 20%. Поэтому многие компании, владеющие участками площадью от 70 га и выше, заказали отчеты рыночной стоимости земли, выполненные индивидуальным, а не массовым методом. В этом случае можно учесть особенности участка, которые невозможно рассмотреть при массовом методе", — поясняет господин Зленко.

Руководитель проектов практики "Оценка активов" консалтинговой группы "НЭО Центр" Борис Бондарев полагает, что нельзя исключать и возможность выполнения работ недобросовестными оценщиками, гарантирующими, например, снижение кадастровой стоимости и стопроцентную защиту отчетов в суде. "Конкуренция заставляет предпринимателей искать законные пути снижения налогового бремени, арендных платежей. Раз есть спрос, будет и предложение. Сегодня отсутствует разумный баланс публичных и частных интересов. Необходимо искать пути их сближения, которые могут выражаться в создании более продуманной политики земельного налогообложения и землепользования, а также введения обязательности стоимостной экспертизы отчетов об оценке рыночной стоимости объектов, выполненных в рамках оспаривания их кадастровой стоимости", — рассуждает господин Бондарев.

Юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Вера Рябова констатирует, что несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их реальной рыночной стоимости заложено уже в самой методике оценки. Она поясняет, что использование метода массовой оценки не позволяет учесть при определении их кадастровой стоимости особенности и недостатки конкретных участков (ограничения, охранные зоны). Проблемы возникают и при определении вида разрешенного использования, исходя из которого оцениваются участки. "Не ясно, следует ли учитывать наиболее эффективное использование участка или существующий вид использования. На наш взгляд, именно оценка по существующему виду использования, отраженному в Государственном кадастре недвижимости, могла быть сократить разрыв между кадастровой и рыночной стоимостью земли", — говорит госпожа Рябова.

При этом детально механизм проведения массовой оценки в законодательстве не установлен, подчеркивает старший юрист Capital Legal Services Игорь Горохов. Очевидно, что метод, при котором одновременно по заранее заданным параметрам оценивается большое количество совершенно разных объектов недвижимости, неизбежно приведет к неточностям, которые могут иметь решающее значение для оценки конкретного объекта.

В качестве альтернативы судебному разбирательству в 2012 году в субъектах России были созданы комиссии по рассмотрению споров о размере новой кадастровой стоимости. В конце прошлого года Смольный предложил Министерству экономического развития сделать постоянной работу таких комиссий. На данный момент оспаривать результаты в комиссии можно только в течение полугода с момента внесения утвержденной кадастровой стоимости объектов недвижимости в Государственный кадастр недвижимости. Предложение города заключается в том, чтобы продлить период оспаривания кадастровой оценки до двух лет и впоследствии решать споры исключительно во внесудебном порядке. Если такая инициатива будет поддержана, бизнес фактически лишится права на судебное оспаривание стоимости участков. Город в результате такой поправки сможет существенно сэкономить на судебных расходах. Для бизнеса же изменения могут оказаться ловушкой, полагают эксперты. "Бессрочные" комиссии будут "штамповать" отказы, в то время как двери судов для несогласных с оценкой компаний уже будут закрыты.

Господин Зленко отмечает, что прошлой осенью количество поданных исков от собственников земельных участков с требованием изменить кадастровую стоимость сократилось по сравнению с летом. К концу года по 80% дел суд первой инстанции вынес решения.

Новая оценка

Осенью 2013 года ГУИОН снова провело по заказу комитета по земельным ресурсам и землеустройству оценку кадастровой стоимости 127,9 тыс. земельных участков в городе. Средняя кадастровая стоимость одного квадратного метра земельных участков в городе по сравнению с оценкой 2012 года увеличилась на 2,2%.

Руководитель филиала ОАО "Особые экономические зоны" в Санкт-Петербурге Фарид Вердиев рассказывает, что в результате переоценки кадастровой стоимости земельных участков, проведенной в конце 2013 года ГУП "ГУИОН", стоимость участков на площадке "Нойдорф" в 2014 году по отношению к цене 2013 года снизилась в среднем на 32%, что положительно сказывается на стоимости арендной платы и стоимости выкупа земельных участков для резидентов. Одновременно стоимость участков на площадке "Новоорловская" выросла в среднем на 10%. При этом, по закону об "Особых экономических зонах", компания-резидент получает возможность выкупа земельного участка по цене в размере 25% от его кадастровой стоимости. И на данный момент ряд резидентов выражают намерение выкупить в текущем году земельные участки под уже построенными и строящимися объектами, говорит господин Вердиев.

Согласно закону об "Особых экономических зонах", для резидентов ОЭЗ "Санкт-Петербург" снижены и отменены некоторые налоги. В частности, инвестор освобожден от налога на землю на пять лет. На территории России налог на землю сегодня составляет 1,5% от кадастровой стоимости земли. Необходимость уплаты налога у резидента возникает после завершения процедуры выкупа земельного участка под объектом, который резидент возвел на территории ОЭЗ, и регистрации права собственности на него.

"Отмечу, что пока ситуация с кадастровой стоимостью земли многим инвесторам Петербурга не совсем понятна, так как отдельные участки меняли свою стоимость за 2013 год дважды, а стоимость некоторых при этом увеличивалась в разы. В этой ситуации резиденты ОЭЗ, которые выкупят земельные участки, получают на пять лет освобождение от уплаты налога на землю, а значит, стабильность и возможность прогнозировать развитие своего бизнеса, что ставит их в более выигрышное положение на рынке", — говорит Фарид Вердиев.

Кристина Наумова