Девелоперы просят Смольный ускориться
Проблемы редевелопмента и реновации старых зданий обсуждали в ходе круглого стола "Исторический центр Петербурга в контексте современного строительства", организованного издательским домом "Коммерсантъ". Представители бизнес-сообщества и власти не вполне представляют себе, как создать для жителей города комфортное пространство, не нарушая при этом исторический облик центра.
Присутствовавшие на круглом столе девелоперы отметили, что зачастую выполнение капитального ремонта исторических зданий неинтересно застройщикам из-за всевозможных ограничений, не позволяющих сделать итоговый продукт привлекательным для клиента
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В Петербурге уже больше года обсуждается программа сохранения и развития исторических территорий Петербурга "Конюшенная" и "Северная Коломна — Новая Голландия", инициированная правительством города. Ее предварительная стоимость оценивается в 86,9 млрд рублей. Смольный до сих пор откладывает внесение этого документа на рассмотрение Законодательного собрания города, а его содержание для общественности находится под завесой тайны.
Представители властей и экспертное сообщество единогласно признают, что первые две из семи площадок, вошедших в программу "Сохранение исторического центра Санкт-Петербурга на 2013-2018 годы" ("Конюшенная" и "Северная Коломна — Новая Голландия"), обладают наибольшим инвестиционным потенциалом, однако отмечают, что реализовать его из-за несовершенства законодательной базы будет сложно. Ведь на сегодняшний день количество реализованных инвестпроектов в историческом центре Петербурга можно пересчитать по пальцам, отмечают участники рынка.
Глава комитета по экономической политике и стратегическому планированию Петербурга Анатолий Котов подчеркнул, что существующие градостроительные, противопожарные, жилищные нормы не позволяют вести в центре Петербурга работы по восстановлению и капитальному ремонту. "Для развития территории исторического центра города необходимо изменить имеющуюся законодательную базу, поскольку существующие нормативы не обеспечивают нормальную работу в историческом центре", — сказал господин Котов.
Так, например, представители девелоперского сообщества отметили, что зачастую выполнение капитального ремонта исторических зданий (как правило, в центре разрешается именно этот тип работ, а не реконструкция, предполагающая снос зданий) неинтересно застройщикам из-за всевозможных ограничений, не позволяющих сделать итоговый продукт привлекательным для клиента. В частности, в центральных районах практически невозможно разместить паркинги, обеспечить жильцов социальной инфраструктурой или изменить объемы здания: согласно существующему законодательству, внешний облик здания должен оставаться без изменений.
При этом, как отметил директор по жилищному строительству компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Евгений Наталенко, существующее законодательство и нормы (зачастую недостаточно скоординированные между собой), хоть и со скрипом, но все же позволяют осуществлять редевелопмент и капитальный ремонт зданий в историческом центре. "Другое дело, что есть определенные ограничения: приходится сохранять несущие конструкции, использовать в большом объеме ручной труд", — отмечает он.
По словам господина Котова, в настоящее время над изменением законодательных норм работает группа чиновников, градозащитников и архитекторов. Еще одна рабочая группа формирует пакет предложений по изменению 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Чиновник отметил, что на изменение нормативной базы отводится весь 2014 год. В текущем году, по его словам, планируется провести техническое обследование зданий, за ним последует историко-культурная экспертиза, а затем уже будет создана концепция приспособления центра к современным потребностям.
Для исполнения городской программы по развитию центра необходимо в первую очередь решить проблему ветхого и аварийного жилья, отмечают эксперты. Здесь нельзя рассчитывать только на городской или федеральный бюджет, необходимо привлекать и частных инвесторов. Однако интерес застройщиков зачастую упирается в сложность осуществления здесь каких-либо проектов.
Директор ОДЦ "Охта" (реализует "Лахта-центр") Александр Бобков отметил, что многим девелоперским проектам, запланированным в историческом центре, до стадии реализации не хватило лишь нескольких шагов. По его данным, сейчас в городе строится не более 20 таких объектов. "Это говорит о том, что можно уже ничего не запрещать, все постепенно запретится само собой", — констатирует он.
При этом по-настоящему удачных проектов в историческом центре крайне мало, эксперты выделили лишь несколько: проект компании RBI, который "аккуратно вторгся" в архитектуру Шпалерной улицы, а также элитный жилой комплекс "Смольный проспект" компании "ЮИТ Санкт-Петербург", включающий, наряду с новым строительством, три здания XIX — начала XX века. Исторические дома в составе жилого комплекса "Смольный проспект", по словам директора по маркетингу компании Екатерины Гуртовой, будут капитально отремонтированы с сохранением фасадов, несущих каркасов и дворовых флигелей, дизайн части помещений (вестибюли, холлы, парадные лестницы) будет выполнен в историческом стиле, на основе сохранившихся фрагментов исторических интерьеров. При этом, в связи с постоянно меняющимися правила игры и грядущими изменениями нормативной базы, сейчас компания не стала бы приобретать эти объекты, подчеркнула госпожа Гуртовая. Дело в том, что после проведения капитального ремонта в трех исторических зданиях площадью 6 тыс. кв. м всего будет создано 33 квартиры. Выйти на приемлемую для девелопера окупаемость проекта позволит новое строительство, предусматривающее создание 395 квартир, в том числе с эксклюзивными видами на Смольный собор. Кроме того, компания передаст городу три детских сада. Сложные работы по капитальному ремонту исторических домов на Смольном проспекте ЮИТ планирует завершить в июне 2015 года, а ввести в эксплуатацию строящийся элитных жилой комплекс — в декабре 2017 года.
Наиболее удачной альтернативой для осуществления проектов редевелопмента в Петербурге участники рынка и аналитики называют территории так называемого "серого пояса", где располагаются бывшие заводские площадки или старые административные здания, ныне нерентабельные. Основное отличие от исторического центра заключается в том, что здесь не приходится выкупать территорию у города, то есть иметь дело с бюрократическими проволочками. Пока ситуация с нормативами в центре Петербурга будет оставаться такой же неравномерной и непродуманной, исторический центр развиваться будет очень медленно, сетуют эксперты.