Кадастрофа районного масштаба
В прошлом году были внесены изменения в законодательство, узаконившие новую кадастровую стоимость земли в Пермском крае. В результате произошедших изменений, больше всего земля подорожала для владельцев промышленных предприятий, расположенных в Свердловском районе Перми. А также для офисных центров, которые итак страдают от отсутствия арендаторов.
В результате изменения кадастровой оценки больше всего земля подорожала для владельцев промышленных предприятий
Фото: Андрей Коршунов, Коммерсантъ
Рост в промышленных масштабах За последние три года кадастровая стоимость земли менялась уже дважды. Как подсчитали специалисты «Р-Консалтинга», после вступления в силу предыдущего постановления, определившего кадастровую оценку по большинству земельных участков в Перми, а произошло это в 2011 году, налог на землю увеличился в два-два с половиной раза. Росреестр создал специальную согласительную комиссию, которая рассматривала обращения недовольных промышленников и в итоге корректировала стоимость в их пользу.
«Столичный подрядчик, не вникая в нашу ситуацию, наложил применяемую им «общефедеральную кальку» и получил некие цифры. В итоге местные владельцы земельных участков ужаснулись и пошли опротестовывать новые суммы. В комиссию в прошлом году поступило около 1,5 тыс. обращений по снижению кадастровой стоимости. Несогласные с отказом в пересмотре в основном удачно опротестовывали его в суде», — рассказала BG вице-спикер краевого заксобрания Лилия Ширяева. По ее словам, низкий уровень качества проведенной оценки признавали все специалисты, поэтому в прошлом году правительство края заказало новую оценку. «Работа проведена лучше, но часть проблем осталась. Особенно ярко она выражена в отношении промышленных и торгово-офисных объектов. Проблема еще и в том, что оценка стоимости земли проводится массовая, на основе квартальной нарезки — это федеральное законодательство. В итоге кадастровая стоимость двух соседних земельных участков, расположенных через дорогу, друг от друга может различаться в разы», — рассказала госпожа Ширяева.
Минувшей осенью правительство Пермского края приняло постановление №1610, которым узаконило новую кадастровую стоимость земли в Перми и Пермском крае.
Интересно, что кадастровая стоимость, установленная новым постановлением для земель промышленного назначения, в разных районах города может различаться более чем в два раза. Минимальное увеличение среднего значения зафиксировано в Дзержинском районе — 31% и 35% в Орджоникидзевском, максимальное — 69% в Свердловском районе. В Свердловском районе хуже всего пришлось предприятиям, расположенным на Бродовском тракте («Искра-Авигаз»), на Комсомольском проспекте (Пермский моторный завод), а также на Героев Хасана и Василия Васильева.
Промышленники шокированы новыми цифрами и готовят обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю. О намерении оспорить кадастровую оценку BG заявили в руководстве Пермского моторного завода и еще ряда предприятий.
Гендиректор ОАО «Гипсополимер» Владимир Киселенко сообщил, что в компании знают о повышении кадастровой стоимости участков предприятия на 2014 год. «В прошлом году оценка была проведена заново, но в итоге получается, что ее опять надо пересматривать. Ведь новые цифры, на наш взгляд, неадекватны, не понятно, на чем они основаны. Это никак не способствует развитию производства, только провоцирует рост себестоимости продукции», — отмечает собеседник BG. Он уточнил, что компания будет обжаловать проведенную оценку и планирует обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Эксперты предполагают, что такое избирательное увеличение кадастровой стоимости может свидетельствовать о намерениях властей изменить назначение промышленных участков. Стоит добавить, что такое резкое увеличение налога на землю предполагается лишь в Перми. Руководитель промпредприятия, расположенного в Краснокамском районе, рассказал BG, что предыдущая оценка увеличила кадастровую стоимость в восемь раз, а нынешняя — снизила в четыре раза. «Ситуацию нельзя охарактеризовать иначе как хаос», — поделился он с BG.
Офисы пустили в доход Еще более странным, поясняют эксперты «Р-Консалтинга», выглядит стопроцентное увеличение кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. «Почему произошло такое серьезное повышение ставок по офисной недвижимости, я понять не могу, — удивляется исполнительный директор «Р-Консалтинга» Ольга Козырева. — Если по объектам торговли кадастровая стоимость повысилась всего на 39%, то по офисным зданиям увеличение в среднем произошло на 100%. Но ведь доходность объектов торговой недвижимости выше, чем офисной!» Госпожа Козырева уточняет, что даже повышение на 103% кадастровой стоимости по земельным участкам для размещения гостиниц выглядит более логичным, все-таки они приносят стабильный доход.
Финансовый директор управляющей компании «РИАЛ» (управляет офисным центром Green Plaza) Марина Медведева подтверждает, что новая кадастровая оценка предполагает значительное увеличение налога на землю. «Хорошо, что пока есть механизм, позволяющий это оспорить. У нас в судах находится несколько дел по оспариванию еще предыдущей кадастровой стоимости. Пусть суд решит, сколько может стоить эта земля».
«Выход в этой ситуации один — обращаться в комиссию или сразу в суд. Тем более что практика прошлого года говорит о хороших перспективах для владельцев и арендаторов земельных участков», — советует Лилия Ширяева. Ольга Козырева прогнозирует вал обращений в суд. Установленная законом процедура предусматривает два основания для оспаривания кадастровой стоимости. Первое — это использование оценщиком недостоверных данных по оцениваемому земельному участку. Второе основание — это наличие альтернативного отчета о рыночной стоимости.
«Для владельцев офисной недвижимости, в отличие от промышленников, не существует упрощенной схемы снижения кадастровой стоимости, — уточняет гендиректор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев. — Технология отработана. Сначала владелец такой недвижимости должен обратиться к оценочной компании, которая определит рыночную стоимость земельного участка. Затем представить результаты на рассмотрение СРО (Российское общество оценщиков, НП «Экспертный совет») и потом, если окажется, что кадастровая стоимость действительно существенно превышает рыночную, обратиться в суд», — уточняет он. «Если владелец бизнес-центра начнет повышать ставки, прежде чем попытается снизить налог на землю, я бы назвал этот ход неправильным», — добавляет господин Ананьев.