Девелоперское сообщество уже не первый год говорит о необходимости создания единой классификации объектов недвижимости — как в секторе офисных и торговых объектов, так и в части жилья. Однако пока единых стандартов выработать не получается. И это, считают аналитики, говорит о том, что рынок до сих пор не цивилизован.
Во многих случаях привязка объекта к более высокому классу — не более чем маркетинговый ход для привлечения большего числа потенциальных клиентов с высоким уровнем дохода и продажи квартир по более высокой цене
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В России до сих пор не существует единой и общепринятой системы классификации объектов жилой недвижимости, хотя попыток создать таковую было великое множество. Деление недвижимости на классы каждый участник рынка производит достаточно субъективно. Безусловно, существует совокупность базовых критериев, которая позволяет в той или иной мере причислять объект недвижимости, к примеру, к классу "элит", "бизнес" или "эконом". Но границы между классами достаточно условны. Во многих случаях привязка объекта к более высокому классу — не более чем маркетинговый ход для привлечения большего числа потенциальных клиентов с высоким уровнем дохода и продажи квартир по более высокой цене.
Подчиниться правилам
Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований консалтингового центра "Петербургская недвижимость", считает, что единая классификация для объектов недвижимости необходима. "Ее наличие свидетельствует прежде всего о том, что это цивилизованный рынок, где участники подчиняются единым правилам игры", — полагает она.
Покупателям подобная классификация может быть полезна для того, чтобы ориентироваться в предложении. Во-первых, она дает возможность сопоставить характеристики и цены объектов на рынке и таким образом сравнить предложения и сделать выбор в пользу того или иного проекта. Во-вторых, наличие сертификата у проекта дает дополнительные гарантии, что объект соответствует всем требованиям в своем классе. И, таким образом, становится понятным соотношение цены и качества в данном проекте.
Наличие единой классификации важно и для девелопера. Еще на этапе приобретения участка важно понимание, объект какого класса можно возвести в данной локации и в данном окружении. Кроме того, классификация дает возможность девелоперу соответствующим образом оценить данные аналитических отчетов специалистов различных компаний и в конечном итоге правильно оценить конкурентное окружение. Также сертификация объекта дает застройщику важное преимущество — повышает доверие покупателей к его проекту и в конечном итоге помогает создать положительный образ конкретного девелопера.
На классификацию объекта могут влиять местоположение объекта, его окружение, архитектурное решение здания, высота потолков и оснащение объекта, включающее в себя наличие паркинга, оформление мест общего пользования в доме, благоустройство территории, организацию безопасности и уровень лифтового оборудования. Безусловно, класс объекта напрямую влияет на позиционирование и продвижение объекта недвижимости.
"В нашей классификации выделяется три основных класса. Это элита, бизнес и масс-маркет. Последний включает в себя подклассы комфорт и эконом. Задачи классификации как раз ликвидировать размытость. Именно поэтому мы объединили два подкласса — эконом и комфорт — в общий класс масс-маркет. Границы именно между этими двумя категориями жилья наиболее размыты. В частности, во многих крупнейших проектах большинство качественных характеристик дают возможность причислить их к классу комфорт. Однако ценовая политика застройщиков, масштаб проектов и их местоположение позволяет отнести эти проекты к категории экономкласса. При этом аналогичные по качественным характеристикам объекты, которые являются точечной застройкой и строятся в обжитых районах, относят к классу комфорт", — рассказала госпожа Нигуль.
Маркетинговый инструмент
Впрочем, не все девелоперы склонны считать классификацию необходимой для рынка. Елена Карасева, директор по маркетингу компании "Петростиль", говорит: "Мы считаем, что покупатель голосует рублем при выборе недвижимости, поэтому мы в большей степени ориентируемся на стоимость лота. Мы не считаем, что отнесение поселка к тому или иному классу является основанием для выбора покупателя. Покупатель выбирает место и конкретный проект, а точнее — проект в конкретном месте, поэтому условное разделение на классы с очень условными границами — это скорее вспомогательный, аналитический инструмент. На классность жилья и динамику смещения объемов предложения и спроса в каждом сегменте жилья обращают внимание профессиональные игроки рынка. Для нас эти показатели являются индикативными параметрами, на их основе мы определяем общие тенденции на рынке, но не более того. Для покупателя это скорее навигационный инструмент, но не инструмент для принятия решений".
Ирина Лютько, специалист отдела жилой недвижимости Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, считает, что местоположение дома играет определяющую роль при выборе места проживания. "У нас в стране в последние годы проглядывается западная тенденция создания жилых кварталов, микрорайонов определенного класса, при которой месторасположение жилого квартала определяет все остальные качественные характеристики жилья, однородность окружения, уровень комфорта, техническое оснащение, системы безопасности, социальную и транспортную инфраструктуры", — рассказала она.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, говорит, что в России сегодня в каждом крупном городе разрабатывается своя система классификации недвижимости. Соответственно, в 90% случаев названия классов объектов не имеют никакого значения. "Классификация объектов жилья — это не законодательная инициатива, а своеобразный маркетинговый прием. Застройщики, производящие жилье экономкласса, часто пытаются представить его как объекты класса бизнес или комфорт, чем вызывают у всех раздражение. Для современного потребителя класс объекта не играет большой роли. Главное для него сегодня — это ровные стены", — резюмирует господин Богданов.
Границы стираются
"С развитием рынка недвижимости и усилением конкуренции границы между классами стираются, особенно это касается массового сегмента. Застройщики все чаще прибегают к созданию своих собственных, "фирменных" форматов", — добавляет директор по продажам O2 Development Елена Беседина
Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО "Главстрой-СПб", считает, что потребители начинают обращать внимание на категорию недвижимости при рассмотрении проектов комфорт-класса и выше. Для клиентов, интересующихся жильем эконом-сегмента, градация не так важна.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", в свою очередь, считает, что рынок все отрегулирует сам: "При продвижении проекта застройщики часто лукавят, называя жилье экономкласса комфортом, а бизнес-класса — элитным жильем, используя естественное желание человека иметь больше, чем он может сегодня себе позволить, но именно рынок расставляет все на свои места, разница в ценах настолько существенна, что целевые группы этих сегментов редко пересекаются".
Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус Финанс", полагает, что деление на классы более актуально для профессиональных игроков рынка недвижимости. Потребители, в свою очередь, при выборе объекта руководствуются не классами и статусами, а персональными, субъективными критериями. "Например, квартиру в панельном доме где-нибудь на окраине города, вероятнее всего, они способны классифицировать как эконом-предложение. Но это совершенно не важно, потому что в этом доме чистый подъезд, хорошие соседи, современная детская площадка во дворе, а рядом живут престарелые родители, да и вообще район "родной". Для такого покупателя именно эта квартира в далеко не престижном "спальном" районе и будет самой желанной, даже гораздо более желанной, чем аналогичное предложение где-нибудь в центре", — рассуждает господин Лепиш.
Фонд РЖС и Российская гильдия риелторов в прошлом году утвердили единую классификацию проектов многоквартирных жилых домов, в соответствии с которой все новостройки у нас делятся на два основных класса: массовое жилье (эконом- и комфорт-класс) и жилье повышенной комфортности (бизнес- и элитный классы). В число критериев отнесения к тому или иному подклассу входят: архитектура, тип домостроения, качество остекления, планировка, площадь жилья, качество отделки квартир и общественных зон, инженерное обеспечение и другие характеристики, позволяющие отсечь один класс от другого. "Вся эта информация общедоступна, и при желании каждый потребитель может самостоятельно классифицировать приобретаемое жилье. Но, на мой взгляд, таких желающих немного. Сегодня люди, действительно, покупают не просто недвижимость, и даже не место, где жить, а сам образ жизни. При этом они вполне способны отличить "монолит" от "панели" и импортные стеклопакеты — от отечественных. То есть важен не заявленный статус проекта, а его фактические характеристики: качество строительства, месторасположение, концепция проекта, наличие инфраструктуры, стоимость жилья", — говорит Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК "Глубина".
Елена Шишулина, директора по маркетингу УК "Старт Девелопмент", при этом отмечает, что разным игрокам рынка классификация нужна для разных целей. Поэтому и подход к классификации так разнится. "Консультантам, экспертам и аналитикам классификация нужна для систематизации информации о предложении на рынке, ведь в разных сегментах развитие рынка происходит совершенно по-разному. И среди них немало копий сломано при обсуждении границ между классами — где заканчивается эконом и начинается комфорт, то же самое касается бизнеса и элиты. Эта часть профессионалов выступает за единые стандарты для каждого из классов, которых, в идеале, должны придерживаться все девелоперы. Ведь если по местоположению объект однозначно попадает в элиту, а по высоте потолков — в экономкласс, то куда же его все-таки отнести? Подход к классификации девелоперов и застройщиков проще и более гибкий. Им она, во-первых, нужна для сегментации потребителя. Написал в рекламе "дом экономкласса" и получил соответствующую целевую аудиторию, не озабоченную тем, есть ли в доме специальный холодильник для хранения меховых изделий. Написал "элитный объект" — и продавцов уже не беспокоят претенденты на квартиры-студии за 1 млн рублей. Во-вторых, это, конечно, игра на тщеславии. Покупатель может прекрасно осознавать, что конкретный жилой дом по своим характеристикам относится к добротному бизнес-классу, но если ему приятно сказать друзьям, что он приобрел элитную квартиру, то почему продавец должен в этом отказывать? Ну и, наконец, девелопер продает только то, что покупается. Если покупатели элитного жилья готовы платить за место, качество строительства, но не готовы переплачивать за наличие только двух квартир на этаже или подогреваемую дорожку к гаражу, то застройщик не будет забираться на прокрустово ложе разработанной кем-то классификации", — рассуждает госпожа Шишулина.
Покупателям же классификация нужна для экономии сил и времени, чтобы, увидев отметку об определенном классе объекта, они сразу же представляли бы себе примерное соотношение цены и качества, говорит она. "С их точки зрения самым большим грехом застройщика является позиционирование объекта в высоком сегменте при качестве строительства, которое и в "экономе" было бы стыдно продемонстрировать. Особенно при покупке на начальном этапе, когда еще нельзя посмотреть квартиру вживую", — рассуждает госпожа Шишулина.
Место, где жить, выбирают все, вне зависимости от того, на жилье какого класса претендует конкретный покупатель. Просто в сегменте массового спроса клиент сначала определяет потолок суммы, которую он может потратить на недвижимость, и потом уже смотрит, где и что можно купить за эти деньги. А в высоких сегментах клиент сначала определяется с местом, а потом уже начинает перебирать объекты в данной локации, подбирая тот, который наиболее соответствует его представлениям об идеальном доме.