9 сентября пройдут очередные электронные торги, на которые столичные власти выставляют муниципальные квартиры. Стартовые цены на этих аукционах ниже рыночных, а покупателем может стать любой желающий. Однако при всем удобстве такой формы приобретения жилья она пока не востребована ни коммерческими застройщиками, ни на вторичном рынке, ни ипотечными покупателями.
Жилые кварталы в районе Люберецких Полей стали полигоном для испытания новой формы продажи муниципальной недвижимости — электронных аукционов
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ / купить фото
Программист Валерий Северин переехал жить в Москву четыре года назад и сразу же задумался о покупке собственного жилья. От бывшего коллеги он узнал, что приобрести жилье в столице теперь можно и на электронных торгах. Полтора месяца назад Валерий стал участником интернет-аукциона. "Я выбрал однокомнатную квартиру на первом этаже 8-этажного дома в районе Измайлово,— вспоминает он.— Она была выведена из жилого фонда. Когда-то сдавалась в аренду, но уже полтора года стояла пустой, возможно, потому, что дом — в глубине района, офис или магазин там открывать никто не захотел. Я надеялся купить квартиру дешево и вернуть ее в жилой фонд".
Сделка представлялась крайне выгодной. Как нежилое помещение квартира была выставлена на продажу за 2,13 млн руб. Валерий подсчитал, что сможет участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3,5 млн. Если бы он выиграл аукцион, то купил бы жилье как минимум на 1,5 млн руб. дешевле, чем обычная квартира в том же районе. "Мои надежды не оправдались,— признается Валерий.— В торгах принимали участие человек шесть-семь, это много. Шаг аукциона составлял 106 тыс. руб. Продолжался он всего 1 час 40 минут. В итоге помещение в нежилом фонде продали за 4,26 млн руб. Почти по рыночной цене". Принимать участие в новых торгах Северин пока не планирует. "Я понял такую вещь: если выставляется дешевая недвижимость, то ее цена во время торгов повышается до рыночной. А вот если идут уже более дорогостоящие объекты, по 7-10 млн, то их уже можно купить по стартовой цене, так как вообще нет желающих торговаться",— рассказывает программист. Процедура торгов ему понравилась. Механизм проведения аукциона описан в регламенте, все документы на недвижимость можно посмотреть заранее. К тому же перед торгами сотрудник префектуры привел Валерия в квартиру, чтобы он лично осмотрел потенциальное жилье.
Муниципальное решение
Новую форму продажи жилья столичные власти осваивают с начала года. План выставить в этом году на электронные торги около 500 квартир, построенных по муниципальному заказу, представил на заседании Московской торгово-промышленной палаты заместитель гендиректора ОАО "Единая электронная торговая площадка" (ЕЭТП) Сергей Зайцев. "Это достаточно весомая доля рынка,— поясняет руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.— Ежегодно только в старых границах города, без учета Новой Москвы, продается около 2,5 млн кв. м жилья в новостройках. Это 20-25 тыс. квартир, учитывая, что их средняя площадь — 80-100 кв. м. Однако только 20% этой недвижимости относится к экономклассу. Сейчас в границах города все меньше места, и не так активно, как раньше, ведется строительство доступного жилья. Поэтому 500 муниципальных квартир в экономсегменте будут востребованы вне зависимости от того, в каком районе они находятся".
Все продаваемые квартиры расположены в новостройках Юго-Восточного округа, в районе Люберецкие Поля, на улицах Рождественская (д. 27, к. 2) и Покровская (д. 31). Дома сданы в эксплуатацию.
По данным ЕЭТП, с начала года организовано уже 134 открытых аукциона на право заключения договора купли-продажи квартир. Еще на 170 идет прием заявок, а следующие торги состоятся 9 сентября. Лот каждого аукциона — одна квартира от одной до трех комнат. Заказчик торгов — казенное предприятие "Управление гражданского строительства".
"В прошедших торгах принимали участие как физические, так и юридические лица, но первых было существенно больше,— сообщили "Деньгам" в ЕЭТП.— На каждую квартиру претендовали в среднем три человека, а на некоторые лоты — до пяти. В результате торгов цены повышались примерно на 10-20%". Таких же показателей ожидают и на грядущих аукционах.
Стартовая цена квартир колеблется от 4,1 млн руб. за однокомнатную до 7,3 млн за трехкомнатную. "Это достаточно низкие цены для Москвы в целом, но вполне рыночные для этого жилого комплекса, учитывая, что он расположен за МКАД, в районе, который москвичи не считают престижным,— поясняет Репченко.— После повышения на торгах цены вполне достигнут рыночного уровня. Учитывая дефицит бюджетных новостроек, жилье здесь будет востребовано".
Если квартиры в целом уходят по рыночным ценам, какой во всем этом смысл для покупателя? Организаторы аукционов считают, что покупка жилья через сеть — лучший способ сэкономить время и деньги, ведь теперь приобрести квартиру в Москве можно, даже не находясь в ней. "Продавец получает широчайшую аудиторию в масштабе страны, а чем больше спрос, тем выше будет итоговая цена,— поясняет генеральный директор ЕЭТП Антон Емельянов.— Покупателю же для участия в торгах не нужно никуда ехать, процедура формализована и прозрачна, и нет субъективных факторов при рассмотрении заявок".
Уместные торги
Для участия в аукционе нужно зарегистрироваться на площадке, представить в электронном виде стандартный перечень документов и сделать первоначальный взнос 100 тыс. руб. Если участник побеждает в торгах, средства идут в счет оплаты квартиры, а если проигрывает, получает их назад.
Аукционы начинаются в 10:00. С этого времени каждый из зарегистрированных участников может поднимать цену лота на один шаг. Его размер оговаривается отдельно и для жилой недвижимости, как правило, составляет 10 тыс. руб. После каждого шага отсчитываются 60 минут на подачу заявок. Если за час никто не повысит цену, аукцион завершен. В течение суток продавец отправляет победителю информацию о времени и месте подписания договора купли-продажи. На данном этапе потребуется личное присутствие покупателя или его доверенного лица. Договор должен быть заключен в течение десяти рабочих дней с момента размещения на электронной площадке протокола проведения торгов. Если покупатель не приехал, 100 тыс. руб. ему не возвращаются, а результаты аукциона аннулируются. Квартира переходит к участнику N2, который предложил цену чуть ниже.
Электронные торги потенциально привлекательны, поскольку позволяют обойтись без риэлторов. Есть несколько крупных агентств недвижимости, которые диктуют цены на свои услуги в Москве. И цены эти необоснованно высоки: за сделку агентства берут 3-4% стоимости квартиры, в то время как на Западе — около 1%, замечает аналитик УК "Финам менеджмент" Максим Клягин. Однако, прикидывает Клягин, электронные площадки могут стать альтернативой традиционной покупке жилья, только если на них будет выставлено не менее 70% всего предложения на рынке. В обозримом будущем такое трудно представить, с учетом ряда сложностей в проведении сделок, которые в формате электронных торгов пока не решить.
Электронные трудности
Интернет-аукционы сейчас могут быть площадкой для продажи недвижимости только в новостройках. "Они не подходят для вторичного рынка,— констатирует Клягин.— Здесь должна быть проведена большая работа по проверке юридической чистоты и состояния квартиры, требуются услуги профессионалов". Еще один минус электронных торгов — невозможность работать с альтернативными сделками. "Без риэлторов трудно обойтись, когда выстраиваются цепочки",— поясняет Репченко.
По мнению Репченко, на электронные площадки в ближайшее время вряд ли выйдут и коммерческие застройщики. Они предпочитают самостоятельно регулировать цены на жилье, а не давать это право покупателю, что неизбежно происходит на аукционах. "Застройщики стараются на своих сайтах выкладывать информацию о жилом комплексе и квартирах, в том числе копии документов. У некоторых даже есть возможность забронировать квартиру,— поясняет Репченко.— Схема очень похожая на электронные торги. Только работают они как аукционы по голландскому типу, на снижение цены. Застройщик сразу ставит более высокую цену. Если квартиры не раскупаются, он предлагает бонусы и скидки до тех пор, пока не найдутся покупатели".
К тому же аукцион плохо подходит покупателям-ипотечникам. Ограничений по форме покупки жилья через электронные торги нет. Однако когда покупатель берет кредит на покупку жилья, банк одобряет не только сумму займа, но и выбранную квартиру. Как правило, на ее оценку дают десять дней, но процедура может затянуться, и возникает риск, что покупатель, выигравший торги по определенной квартире, не успеет подготовить документы к сделке.