Налог на имущество будут рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости жилья. Документ подписал президент России Владимир Путин. Сейчас сбор взимают на основе инвентаризационной стоимости, которая гораздо ниже рыночной. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев обсудил тему с ведущей Натальей Ждановой в эфире "Коммерсантъ FM".
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Стоимость объекта определяет Бюро технической инвентаризации. Она включает в себя сумму затрат на строительство и износ. По новым правилам, при определении стоимости недвижимости будет учитываться ее расположение, площадь, а также год постройки. Новый налог регионы смогут вводить уже со следующего года. К 2020 году на эту систему должна перейти вся страна.
— Давайте вместе попытаемся разобраться, что нас всех ожидает, может быть, на примере какого-то конкретного объекта, квартиры. Сколько будет платить, например, собственник квартиры стоимостью 20 млн руб.?
— Действительно, вы правильно сказали, что налог будет вводиться до 2020 года под 20%, и его исчисление осталось фактически тем же самым, за исключением того, что база исчисления будет измеряться не от цены БТИ, а от кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. Поэтому если мы говорим, допустим, о квартире стоимостью 20 млн руб., то она у нас будет входить в категорию 0,1%, поэтому это будет, соответственно, 0,1% от 20 млн руб.
— 20 тыс. руб. получается.
— Да. К тому же, если эта квартира единственная, то собственник обладает льготой, и из нее будет вычтено еще 20 кв. м, соответственно, и кадастровая стоимость будет уменьшена на эти 20 кв. м. Поэтому сумма не такая значительная с точки зрения принципиальной стоимости недвижимости. Но, с другой стороны, нужно четко и ясно понимать, каким образом налог будет действовать на так называемые дорогие квартиры. Сегодня они 300 млн руб., но, как вы видите, у нас совершенно непонятно, какой будет курс в ближайшие годы. Во-вторых, каким образом будет эта ставка в 300 млн руб. распространяться на большую недвижимость.
И если эта ставка будет понижаться с помощью инфляции или с помощью обесценивания рубля, либо просто директивно, то я тогда могу сказать, что 2% — это как раз та запретительная стоимость, которая ограничивает, допустим, рост стоимости недвижимости в такой стране, как США. Когда мы видим, что у них некоторые особняки в районе Беверли-Хиллз стоят порядка $3-5 млн, мы должны понять, что при стоимости объекта в $5 млн нужно порядка, если рассчитывать от 2%, $100 тыс. в год платить налог, а это действительно существенная сумма. Так же и у нас сегодня, если мы говорим о квартире в 300 млн руб., мы должны тоже понимать, что ежегодный платеж от квартиры, допустим, в 300 млн руб. будет достигать, соответственно, 6 млн руб., это порядка $15-20 тыс. в зависимости от курса доллара, в месяц, что, конечно, является запретительным при покупке такой дорогой недвижимости сегодня.
— Какая разница между инвентаризационной стоимостью и кадастровой, там много получается?
— Сам по себе кадастр до конца не понятен, насколько он по всем объектам распространен, потому что кадастровую оценку собирались сделать по всей России в 2014 году. Принципиальное отличие в среднем в настоящий момент кадастровой стоимости по той информации, которую мы сегодня имеем, где-то в три-пять раз. Поэтому все-таки с точки зрения ежемесячных платежей даже при условии, что, допустим, сегодня уже 2020 год, то платежи за квартиру возрастут в три-пять раз, но так как он будет вводиться ступенью увеличения на 20% ежегодно, то я думаю, что это в какой-то мере смягчит введение этого налога.
— Это каким-то образом повлияет на рынок, на стоимость квартир?
— Это может в настоящий момент только повлиять на очень дорогие квартиры, потому что действительно там возникает достаточно серьезная нагрузка. Во-вторых, конечно же, это повлияет на коммерческую недвижимость, которая очень популярна среди населения, допустим, так называемый стрит-ритейл, когда одним из основных доходов семьи или какого-то предпринимателя является покупка небольшого магазинчика на первых этажах жилых зданий и сдача его в аренду. Сегодня у него существуют серьезные налоги, и, естественно, налог на имущество здесь практически самый минимальный, он отсутствует у него вообще.
Если мы говорим о двухпроцентном исчислении, то это серьезное уменьшение доходной составляющей и стоимости приобретения такой недвижимости. Недвижимость на первых этажах зданий жилых помещений приносит прибыль сегодня порядка 10%, то есть если из него вычесть порядка 20% потенциального дохода, то, соответственно, и недвижимость уменьшится приблизительно на 20%.