Разогретые долларом

город

Все лето застройщики Москвы и Подмосковья терпеливо ждали сентябрьского всплеска продаж, сравнимого с зимним ажиотажем, однако во второй раз за год чудо не случилось. Отдельные жилые проекты показали положительную динамику, но в основном это происходило благодаря маркетинговым акциям, которые девелоперы продлили на осень. При этом покупательский спрос медленно, но верно начал смещаться в сторону проектов, которые находятся на финальной стадии строительства.

Фон для консерваторов

Открытие делового сезона, на которое возлагались самые радужные надежды, не принесло с собой лавинообразного роста продаж квартир в большинстве строящихся проектов Москвы и Подмосковья. Однако и снижения покупательского спроса не произошло, замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой".

В первой половине сентября, по свидетельству партнера "Химки Групп" Дмитрия Котровского, в девелоперской среде, в особенности среди тех, кто вывел на рынок новые проекты, царили панические настроения. К концу месяца ситуация начала меняться в лучшую сторону, но до зимнего покупательского ажиотажа пока еще далеко.

Правда, Росреестр отчитался о том, что число зарегистрированных в сентябре договоров долевого участия по Москве выросло на 22% по сравнению с августом. Этот показатель, составивший к концу месяца 1981, выше, чем любой из тех, что были зафиксированы с апреля по август, но ниже пиковых значений февраля и марта, когда было зарегистрировано 2014 и 2157 ДДУ соответственно.

Казалось бы, фон для того, чтобы сбережения граждан, в особенности рублевые, потекли в самый консервативный инструмент их сохранения — жилую недвижимость, самый подходящий. Рост курса доллара в сентябре составил 6,7% (напомним, что за весь первый квартал этот показатель едва перевалил за 9%), прогнозы политиков и аналитиков относительно общего состояния российской экономики едва ли можно назвать хоть сколько-нибудь оптимистичными. Зачистка банковских рядов продолжается: только за сентябрь своих лицензий лишились десять банков по всей стране, из них шесть — московские финансовые учреждения.

И несмотря на все это, о значительном росте объема продаж в первом месяце осени отчитались немногие. Правда, в некоторых отчетах цифры поражают воображение, но это только на первый взгляд.

Куда уехал спрос

Некоторые застройщики в сентябре зафиксировали повышение спроса до 30%. "Однако подобный скачок продаж был характерен только для объектов с демократичной ценовой политикой",— рассказывают аналитики ГК "Пионер".

Другими словами, сентябрьские покупатели в большинстве своем не проявляли внимания к проектам, в которых цены остались на прежнем уровне и тем более где они поднялись. "Спрос сосредоточился вокруг застройщиков, предлагавших самые интересные условия",— признается Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС.

Некоторые застройщики приводят цифры, свидетельствующие о реальном росте продаж в сентябре. Так, управляющий "ЛСР. Недвижимость — Москва" Валерий Забелин сообщил, что общий объем продаж по всем жилым комплексам в первом осеннем месяце составил 12 535,25 кв. м, что на 20% больше аналогичного августовского показателя. При этом, согласно информации на официальном сайте компании, скидки по акциям не превышали 4,5% от стоимости квартиры.

В ГВСУ "Центр", по свидетельству Татьяны Чернышовой, руководителя агентства недвижимости "ГВСУ-Риэлти", объем продаж в сентябре в сравнении с августом вырос на 23%. При этом средняя цена понизилась на 2,3% за счет ряда спецпредложений в рамках осенней акции компании.

Но самое впечатляющее признание сделали в группе компаний ПИК. Здесь утверждают, что в сентябре объем продаж в Московском регионе по сравнению со среднемесячным показателем летнего периода вырос приблизительно на 130%. Эта цифра, впрочем, может объясняться размером скидок, которые в сентябре достигали 10%, а также тем обстоятельством, что в начале осени компания вывела в продажу сразу семь новых корпусов с минимальными ценами в существующих объектах.

Дисконтное баловство

Рассуждая о ситуации на рынке, его участники в один голос говорят о том, что новое падение национальной валюты заставило граждан спешно избавляться от рублевых накоплений. Но, в отличие от зимней волны, сентябрьский спрос оказался куда более избирательным.

По-видимому, сказался летний период, когда на рынке царило традиционное затишье, с которым большинство застройщиков пыталось бороться, предлагая покупателям многочисленные акции и скидки. Избалованные их обилием, а также обеспокоенные не самыми утешительными прогнозами относительно будущего отечественного девелопмента, инвесторы стали, с одной стороны, требовать дисконта почти на каждом объекте, а с другой — все чаще обращать внимание на готовые проекты, а также на те, которые находятся на завершающей стадии строительства.

В особенности ярко эта тенденция проявилась на рынке элитных новостроек, где, по свидетельству Марии Литинецкой, генерального директора "Метриум Групп", спрос был невысоким на протяжении всего третьего квартала. "Нестабильная экономическая ситуация в стране и резкое падение курса рубля по отношению к доллару вынудили многих повременить с покупкой, отложив ее до более благополучных времен",— объясняет эксперт. "В сравнении с сентябрем прошлого года уровень спроса ниже на 17%",— подтверждает Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills.

Еще резче высказывается Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate: "Рост курса доллара фактически вывел из игры некоторые жилые комплексы с долларовыми ценами". Что же касается потенциальных покупателей, то те из них, кто не успел совершить покупку в первом полугодии, теперь предпочитают не спешить с совершением сделки, ожидая возможных корректировок рынка, считает эксперт и добавляет, что сентябрьские показатели подтверждают подобные настроения покупателей.

В Knight Frank говорят, что после летнего снижения спрос в сегменте все же вырос, однако, оговаривается Андрей Соловьев, директор департамента элитной жилой недвижимости компании, это не касается элитных апартаментов, продажи которых в сентябре снизились более чем на 25%.

В свою очередь, Татьяна Крючкова, генеральный директор Troika Estate, утверждает, что основная доля сделок приходилась на объекты, находящиеся на финальной стадии строительства. С ней согласна Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome: "Большинство наших клиентов стремятся купить жилье "под ключ" либо в уже построенных домах".

Быстро, если дешево

В высокобюджетных сегментах рынка эксперты заметили и еще один тренд: решение о покупке клиенты стали принимать заметно дольше, чем раньше. Как замечает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, временной интервал между первым обращением в компанию и финальным заключением договора увеличился примерно на 30%.

С коллегой согласна Екатерина Фонарева, коммерческий директор "Баркли". "Все это объясняется растущей неопределенностью на рынке,— добавляет эксперт.— Люди ждут кризиса и экстраполируют сценарий 2008 года на текущую ситуацию".

В сегментах эконом- и комфорт-классов, впрочем, наблюдается обратное. "Если в начале года с момента обращения клиента до подписания договора проходило от двух недель до месяца, то сейчас этот период сократился до недели",— говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек "Инком-Недвижимости".

Сезон продолжается

Конкуренция на рынке существенно ужесточилась, замечают в ГК "Пионер", приводя в доказательство цифры по росту объема предложения жилья комфорт-класса: за год таких проектов стало больше на 50%. Только за сентябрь в сегменте массового жилья предложение в столице увеличилось на 10,5%, добавляют аналитики "Метриум Групп".

Цены в таких условиях продолжают постепенно идти вниз как за счет выхода на рынок новых объектов и корпусов на начальной стадии строительства, так и благодаря дисконтной политике девелоперов. Даже в наиболее продаваемом сегменте экономкласса, по разным данным, цены за месяц в среднем снизились от 0,1% до 0,7%, а в премиум-сегменте сентябрьское падение долларовых цен оценивается от 3% до 9,9%.

Участники рынка уверенно говорят о том, что ближе к Новому году для покупателей жилья в Москве и Подмосковье наступит поистине золотое время. "Рублевый спрос, который накопился за лето, в сентябре был выработан,— считает господин Кирилловский.— Возможно, он продержится до конца октября, а в ноябре мы уже ждем снижение покупательской активности".

В такой ситуации сезон скидок, начавшийся летом, вполне может плавно перейти в сезон распродаж. Эксперты Troika Estate предсказывают, что при дальнейшем ослаблении рубля к концу года цены в элитном сегменте снизятся до 10% в долларовом эквиваленте. Причем возможны два сценария: реалистичный и негативный. В первом случае снижение будет происходить поэтапно и, прежде чем переходить к снижению цен, продавцы элитной недвижимости реализуют весь запас маркетинговых инструментов. При негативном сценарии, предусматривающем значительное ухудшение геополитической и макроэкономической обстановки, возможно повторение событий 2008 года, говорит Татьяна Крючкова. Тогда снижение цен составило от 20% до 30%.

Примечательно, что о возможности развития позитивного сценария не упоминается. По всей видимости, сейчас для этого нет достаточных оснований.

Марта Савенко

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...