Существуют разные стратегии поведения в период экономического спада. Каждая компания выбирает приемлемую для себя, учитывая при этом множество факторов. Почему кризис — время быть консервативными, объясняет Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI, в который входит компания RBI.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
GUIDE: Падение спроса констатируют почти во всех бизнес-сферах, где-то снижение критическое, где-то пока нет. Что можно сказать о рынке элитного жилья?
АНДРЕЙ ОСТАНИН: Рынок элитного жилья более устойчив к катаклизмам. Для многих подобные экономические ситуации — прекрасная возможность спокойно и вдумчиво решить квартирный вопрос. В 2014-м спрос на "элиту" был стабильным, предложение радовало выбором, а валютные колебания стимулировали принимать решения о покупке. Как правило, выбирают те объекты, которые находятся на высокой стадии готовности или в уже построенных домах. Это гарантия того, что никаких неожиданностей не будет, и все обещанное можно потрогать, посмотреть в реализованном виде.
Не секрет, что перед Новым годом спрос был ажиотажным. В январе наблюдалось традиционное для начала года затишье, вместе с тем сказать, что продажи встали, точно нельзя. Люди реализуют потребность в жилье, мы выполняем наши планы. Другой вопрос, что действительно покупателям и строителям стало сложнее: выросли ставки по ипотеке, ушел ряд вариантов рассрочек, растет себестоимость строительства...
Наши прогнозы предполагают рост себестоимости на уровне 13-15%, который, скорее, будет как на маржу производителей стройматериалов, строителей, так и на цены для покупателей. Расти цены могут и в связи с ростом строительной готовности объекта, которая, кстати, сейчас является самым объективным показателем здоровья строительной компании.
G: Но ведь спрос не защищает от всех проблем? Давайте побудем пессимистами и рассмотрим наихудший сценарий: если завтра рубль обвалится, что тогда?
А. О.: Шанс достроить дома будут иметь те компании, которые не имеют отягощающих факторов в виде закредитованности, огромного количества проектов на нулевой стадии, не обеспеченных финансированием, неоднозначной репутации, связанной с наличием просрочек в более спокойные времена.
Безусловно, покупателям сейчас нужно внимательнее относиться к выбору строительной компании, нужно исследовать прошлое и настоящее вдоль и поперек, чтобы не остаться ни с чем. Необходимо обратить внимание на срок работы компании на рынке, количество построенных ею объектов, а главное — их качество, заявленный набор характеристик и фактически присутствующий, финансовую отчетность.
G: Некоторые утверждают, что в кризис при выборе застройщика лучше отдавать предпочтение группе компаний, которые работают на разных рынках. Это действительно так?
А. О.: Вы говорите о дифференциации бизнеса, при которой если одно направление хромает, поддержать его может другое. Это утверждение имеет право на жизнь, вопрос в том, как управляется компания и насколько у нее есть антикризисная стратегия в принципе. Если говорить про наш холдинг, то мы сторонники стратегии консервативного развития. Она заключается в том, что земельные активы мы всегда покупает только на собственные средства и никогда на заемные, мы всегда продаем ровно столько, сколько нам нужно построить, кредитную нагрузку всегда соизмеряем с собственными активами и имеем четкий план реализации строящихся объектов, которые обеспечены финансированием в каждой точке.
G: А что можно сказать о клиентах — они стали более придирчивы? Задают больше вопросов?
А. О.: Конечно, люди стараются получить как можно больше информации перед принятием решения о покупке квартиры, что объяснимо: строительство идет определенное время и в партнере, строительной компании, нужно быть абсолютно уверенным. Нам помогает наш опыт — мы на рынке уже 22 года и построили 59 домов, а это более 1 млн кв. м — и репутация. У нас около четверти покупок — это повторные обращения, когда люди возвращаются за квартирами для детей, пожилых родителей. Ключевое, за что они голосуют в этом случае, — гарантированное качество, и это дает им спокойствие.
G: Тем не менее наверняка покупатели хотят видеть не котлован, не цокольный этаж, а хотя бы первый?
А. О.: Если у компании достойная репутация, клиенты не ждут роста дома. На нулевом цикле и цены иные, и выбор вариантов гораздо больше. Многое здесь зависит от компании, насколько она готова быть открытой. Мы постоянно информируем наших клиентов о происходящем на стройке. Все наши объекты динамично строятся. Дом "Четыре горизонта" на Свердловской набережной активно растет над землей. Уже заложен свайный фундамент, практически готовы стены, колонны и перекрытия подвальной части здания, а также подземной автостоянки. Кстати, как вы знаете, во дворе комплекса располагается памятник архитектуры — водонапорная башня XIX века, ее фундамент тоже пришлось усилить, под него подвели сваи, углубленные на 50 метров в землю.
Дом благородных семейств "Собрание" готовится к сдаче. Завершаются внутренние отделочные работы в холлах. В первом корпусе заканчиваются установка и монтаж витражного остекления. Во втором корпусе это уже готово. Практически готовы (на 90-95%) внутренние инженерные системы и сети — электричество, водопровод, канализация.
G: Энергичные работы на стройплощадке — это хороший признак того, что компания держится на плаву, а на что еще вы бы рекомендовали обратить внимание?
А. О.: Я уже частично говорил об этом — это срок работы компании на рынке, количество построенных домов, выполнение обязательств. Важно также поговорить с теми, кто живет в домах, построенных компанией. Стоит посмотреть информацию, которая есть о компании в соцсетях, на форумах. Можно запросить информацию в организациях, которые являются профессиональными строительными объединениями, если компания является их членом, — вам смогут рассказать обо всех фактах ее биографии. Хорошо, если рекомендации могут дать независимые источники: агентства недвижимости, комиссии по защите прав потребителей в сфере недвижимости и другие.