Строй, кто идет
Прошедший год для рынка жилищного строительства Прикамья оказался стабильным и вполне успешным — объемы ввода жилья снова выросли, девелоперы обзавелись новыми площадками и активно застраивали уже имеющиеся. В 2014-м удалось запустить даже самые резонансные и долгоиграющие проекты — освоение Ивы и квартала №179. Но сохранить настроения и тренды минувшего года застройщики уже не рассчитывают: они ждут падения продаж в условиях кризиса.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Строители-рекордники Объемы жилищного строительства в Пермском крае второй раз подряд превышают миллионный рубеж. По итогам минувшего года в регионе введено в эксплуатацию 1,1 млн кв. м (15,3 тыс. квартир). Впрочем, сегодня эта цифра уже не вызывает того накала эмоций, который наблюдался год назад. К тому же повторить предыдущий рывок — прирост объемов почти на 22% в 2013 году — не удалось. Результаты куда скромнее — рост менее 10%. Как и прежде, половина от общего количества кв. м приходится на индивидуальное жилищное строительство.
Участники рынка и эксперты сходятся в главной характеристике прошедшего года, называя его «ровным». «Грех жаловаться, этот период был спокойным, хотя наблюдались две вспышки покупательской активности — в марте и в декабре, во многом вызванные геополитическими и общеэкономическими факторами», — говорит гендиректор ОАО «Камская долина» Андрей Гладиков. «Действительно, минувший год можно обозначить как ровный, за исключением конца, который оказался весьма своеобразным. 2014-й прошел под флагом новостроек, поскольку спрос сместился со вторичного рынка на «первичку». В этом сегменте выросло количество предложений и новых проектов. Кроме того, мы наблюдали активное кредитование долевого строительства, выросло доверие потребителей к застройщикам, отчасти этому способствовало страхование «долевки». В результате, по приблизительным оценкам, количество сделок по новостройкам выросло процентов на 20», — отмечает исполнительный директор ГК «Перспектива» Станислав Цвирко. В то же время резкого роста цен не случилось — стоимость одного «квадрата» вторички, по словам эксперта, увеличилась в среднем на 3%, первички — на 10%. По данным аналитического центра «КД-консалтинг» к концу года квадратный метр на вторичном рынке стоил 56 тыс. руб., на «первичке» — 50 тыс. руб.
Застройщики, особенно крупные, в минувшем году продолжали наращивать объемы жилищного строительства и запасаться земельными активами под будущие проекты. Этому способствовали и активно проводимые властями аукционы, в том числе по развитию застроенных территорий. В прошлом году был выставлен целый пул площадок под развитие по всей Перми, включая самый центр города. Так, например, в результате торгов ПЗСП получил участок 3,15 га (ограничен улицами Адмирала Ушакова, Адмирала Макарова, Судозаводской) в Кировском районе, «Камская долина» — 1,36 га в границах улиц Луначарского, Попова, Пушкина, Борчанинова в Ленинском районе, «Строн-М» — 0,59 га в Разгуляе (квартал №116 в границах улиц Екатерининской, Парковой, 2-й Луначарского, Клименко в Ленинском районе). При этом за многие площадки под расселение ветхого жилья между девелоперами разгоралась острая борьба в ходе аукционов, в итоге конечная цена активов вырастала в десятки раз.
Массовая «расторговка» территорий под развитие не обошлась без эксцессов. В частности, «Строн-М» уже после аукциона через суд потребовал признать его недействительным: выигранный участок оказался с дополнительными ограничениями и попадал в зону охраны памятников, где нельзя возводить здания выше трех этажей. Судебное разбирательство еще продолжается. Другая площадка — 9 га в Мотовилихе (в кварталах №1512, 1611 — территория, ограниченная улицами Иньвенской, Грозненской, Целинной, Ивдельской в Мотовилихинском районе), так же как и квартал в Разгуляе, стала предметом ажиотажного спроса со стороны застройщиков, ее стоимость во время аукциона подскочила в 45 раз. Участок достался некоему ООО «Социальное строительство», но компания не стала подписывать договор. Теперь актив снова планируется выставить на торги.
Проектная декорация Впрочем, самым скандальным и знаковым предсказуемо стал аукцион на право аренды территории краевой психбольницы (9 га в квартале №179 в границах улиц Революции, Глеба Успенского, Куйбышева и Комсомольского проспекта). Реализовать самую крупную площадку в центре Перми ОАО «Пермагростройзаказчик» (ПАСЗ, 100% в краевой собственности) пытается уже несколько лет. Первая продажа не была доведена до конца из-за смены руководства региона, ко второй попытке, когда единственным участником и «победителем» конкурсного отбора стала «Ренова», возникли претензии антимонопольной службы, и результаты были отменены. Третьи торги в форме аукциона ПАСЗ назначил на 10 февраля прошлого года. Для участия в них внесли задатки (по 70 млн руб.) ГК «ПИК» бывшего сенатора Пермского края Сергея Гордеева и «Кортрос» (входит в холдинг «Ренова» Виктора Вексельберга). Однако за день до окончания срока приема заявок в краевой арбитраж поступил иск к краевому правительству и ПАСЗ от некоего ООО «ДЖ-Вит», которое оспорило проведение аукциона и его условия, параллельно заблокировав торги через суд. В первой инстанции ООО «ДЖ-Вит» проиграло, в июле апелляционная инстанция подтвердила правоту чиновников, в итоге в августе процедура торгов была возобновлена. В ходе аукциона стартовая цена права аренды выросла со 108,356 млн руб. в год до 145,8 млн руб. Участники — ЗАО «Кортрос-Пермь» и ООО «ПИК-Кама» — сделали порядка 15 шагов. В результате актив все же достался «Кортросу» — за 145,8 млн руб. годовой аренды (875,136 млн руб. за шесть лет). На площадке психбольницы застройщик собирается возвести комплекс многофункциональных жилых домов до 30 этажей с подземным и наземным паркингом. Площадь жилья составит 167 тыс. кв. м, еще порядка 10 тыс. кв. м займут коммерческие помещения. Общий объем инвестиций проекта составит более 9 млрд руб.
И хотя ГК ПИК не получила один из самых привлекательных участков в Перми, в ее портфеле оставался другой резонансный проект — комплексное освоение 129 га бывшего аэропорта Бахаревка (Карпинского, 140, Индустриальный район). Площадку группа приобрела еще в 2007 году, но впоследствии застраивать ее жильем помешал новый генплан Перми, поддержанный краевыми властями. С приходом на пост губернатора Виктора Басаргина ПИК реанимировал проект и анонсировал строительство 1 млн кв. м жилья на этой территории. Объем инвестиций оценивался в 33 млрд руб. Ради этого проекта компания инициировала внесение поправки в генплан, позволяющей возводить на Бахаревке жилье. Несмотря на постоянную публичную поддержку застройки Бахаревки со стороны краевого руководства, поправка оказалась одной из самых спорных и критикуемых в публичной плоскости. Серьезные претензии, например, касались затрат на обеспечение этой территории инженерной инфраструктурой, они оценивались в 15 млрд руб. Тем не менее в пакете с остальными изменениями предложение ПИК было принято думой в январе прошлого года. Однако уже летом стало известно о том, что девелопер пересматривает свои планы по Бахаревке, которые прежде так активно лоббировал. А уже осенью ГК ПИК официально уведомила администрацию Перми о том, что не будет разрабатывать проект планировки этой территории и рассматривает вариант продажи актива.
Еще один сопоставимый по масштабам проект комплексного освоения территории, ради которого в том числе корректировался генплан, в прошлом году, напротив, наконец-то получил развитие. Краснодарский холдинг «Девелопмент-Юг» в партнерстве с пермской строительной группой «Камская долина» приступил к возведению домов на Иве. Здесь компания арендует 80 га и собирается построить 1 млн кв. м жилья, а также социальную инфраструктуру. Ранее запустить проект на участке, полученном еще в 2008 году, поочередно мешали прошлый кризис, новый генплан и судебные разбирательства с городскими властями за право аренды.
Сделок больше нет Новый год и новый кризис участники рынка встречают в ожидании. Они признаются, что конец прошлого года продемонстрировал всплеск покупательский активности, но это было временным явлением. Станислав Цвирко поясняет, что к традиционному сезонному элементу в декабре подключились и другие факторы. «Под влиянием резкого роста валютных курсов и общего ухудшения экономической ситуации потребители ускорили процесс принятия решения и покупки квартир. Нельзя сказать, что пришла какая-то другая аудитория клиентов — в основном это те же люди, которые уже планировали приобрести жилье, просто им пришлось это сделать быстрее, хотя инвестиционная составляющая тоже была. В результате в декабре количество сделок по продаже жилья выросло практически в два раза по сравнению с октябрем», — добавляет он. Январь таких объемов уже, конечно, не демонстрирует, опрошенные эксперты наблюдают затишье, но говорят, что оно пока мало отличается от января 2014 года. «Январь не показывает каких-то резких корректировок. Впрочем, более показательным будет первый квартал, когда появится больше ясности с объемами ипотечного кредитования. А оно последние несколько лет вносило ощутимый вклад в покупку жилья», — уточняет Андрей Гладиков. Доля ипотечных сделок при приобретении квартир в новостройках, по экспертным оценкам, составляет около половины от всех сделок. «В связи с сегодняшней неопределенностью, в частности в вопросах ипотечного кредитования, мы продолжаем работать и по другим направлениям — по обеспечению госнужд», — рассказывает господин Гладиков. «Камская долина», например, собирается участвовать в застройке правого берега Березников для расселения жителей аварийных домов.
Определенные признаки замедления процессов на пермском рынке жилой недвижимости, по словам Станислава Цвирко, уже заметны: «Хотя мы видим, что ипотечные кредиты уже по новым ставкам — даже под 16,5% годовых — все равно берут, но определенный процент покупателей отсеялся. Кого-то отсеяли банки из-за ужесточения требований к заемщикам, кто-то сам решил отложить покупку. Сказать, насколько ипотека просядет в будущем, сложно. Но есть определенные надежды на регулятивные процессы со стороны государства, которые идут — снижение ключевой ставки и субсидирование ипотечного кредитования. Все это в итоге может сыграть положительную роль и снизить ставки по ипотеке», — полагает собеседник ВG.
Но даже если бы ипотека осталась на прежнем уровне, проседание рынка неизбежно из-за общего снижения покупательской способности. Оценки экспертов о том, насколько упадут продажи квартир в пермских новостройках, разнятся. Некоторые девелоперы еще в конце прошлого года закладывали снижение продаж на этот год до 30–40%. Другие участники считают эти цифры слишком пессимистичными. Но все они сходятся в одном — как в любой период нестабильности, застройщики сосредоточатся на уже запущенных проектах, и при серьезном падении спроса темпы их реализации будут скорректированы. Отличие этого кризиса, как полагают аналитики, в том, что пермский рынок жилищного строительства подошел к нему более подготовленным и сбалансированным. По данным «КД-консалтинг», сегодня доля эконом-класса составляет порядка 44%, тогда как в 2008 году таких квартир было всего 29%, а жилья класса «комфорт» — 60%. В результате у Перми есть шанс пройти кризис с меньшими потерями и не попасть в список городов-аутсайдеров по падению рынка жилой недвижимости, как это случилось в 2008 году.