По итогам первых трех месяцев этого года стало ясно, что обвала цен на жилье не произойдет, а новостройки вскоре начнут дорожать (правда, не настолько, чтобы частные инвесторы получили ощутимую выгоду). А вот для продажи квадратных метров сейчас не лучшее время. Лучше подождать повышения цен, которое может начаться, по мнению некоторых экспертов, уже этим летом.
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Лебедев / купить фото
Выбор стратегии
Нетрудно принимать решение о купле или продаже жилья, если есть хотя бы один предсказуемый и понятный фактор на рынке. Например, уверенность, что недвижимость (или доллар) всегда будет дорожать. Сейчас нет уверенности ни в долларе, ни в рубле, ни в квадратном метре. И даже люди, далекие от частного инвестирования, а приобретающие (или продающие) квартиру для собственных нужд, задаются вопросом: делать это сейчас или ждать? Что скорее подешевеет или подорожает: рубль или квадратный метр?
Трудность выбора усугубляется еще и тем, что скачки происходят и, видимо, будут происходить неожиданно и скоротечно. Шансы угадать в этой ситуации примерно такие же, как при игре в рулетку. Если, конечно, хочется быстро сорвать банк. А вот при спокойной и продуманной игре все же можно как минимум не проиграться и даже остаться в выигрыше.
"Сейчас надо вести себя точно так же, как вы бы вели себя в спокойное время,— дает совет управляющий партнер инвестиционной группы "Глубина" Дмитрий Гусев.— То есть покупателям не стоит надеяться, что квартиры сильно подешевеют из-за кризиса, а продавцам не слишком целесообразно ждать, когда квартиры сильно подорожают, так как являются лучшей альтернативой доллару".
Однако каждый хочет продать на пике цены, а купить, наоборот, на дне рынка. Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, считает, что поиск минимума — неблагодарное занятие. "В наибольшем выигрыше всегда оказываются те, кто покупает на еще падающем рынке, незадолго до минимума, но не дожидаясь его,— утверждает он.— Да, вначале они могут немного потерять, но уже в скором времени, когда рынок пойдет в рост, потери будут быстро отыграны. Те же, кто жадничает и ждет пресловутого дна, как правило, не могут вовремя почувствовать, что оно уже наступило. По факту они вынуждены покупать уже на фазе роста, когда количество желающих продать по низкой цене стремительно тает. В итоге, когда доходит до сделки, фактическая цена оказывается существенно выше того самого дна".
А теперь посмотрим, как лучше действовать участникам рынка жилья.
Первичный интерес
Проще всего, пожалуй, с новостройками. Если вы решили купить квартиру на первичном рынке, делайте это прямо сейчас, считают большинство экспертов. "С учетом того, что у многих застройщиков рублевые цены на первичную недвижимость не менялись с прошлого года, стоит покупать именно сейчас,— утверждает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.— Начинается высокий сезон на рынке недвижимости, отмечается стабилизация макроэкономической ситуации и укрепление курса рубля. Многие застройщики уже убрали скидки, которые предлагали в начале года".
"Уже сегодня многие застройщики (особенно в успешных, динамично строящихся и продающихся проектах) объявляют о повышении — пока на относительно символические 3-5%. Но это только начало,— отмечает Халин.— Реальная потребительская инфляция в России только за последние месяцы составила 20-30%. Именно настолько подорожали продукты в магазинах и товары народного потребления. Недвижимость не может долго не реагировать на инфляцию в потребительском секторе. Дорожают материалы, инженерные системы, энергоносители, растут ставки по кредитам и т. д. Строить же себе в убыток никто не будет".
Дополнительным аргументом для покупки строящихся объектов стало государственное субсидирование ипотеки. "С началом действия госпрограммы субсидирования ипотеки на рынке первичной недвижимости сложилась уникальная ситуация: приобрести недвижимость в ипотеку в строящемся доме можно по ставке 12% и ниже. Подчеркиваю, ставка даже ниже, чем в докризисные времена,— настаивает управляющий "ЛСР. Недвижимость-Москва" Валерий Забелин.— И при этом на рынке появляются предложения девелоперов, готовых на определенных условиях субсидировать даже эту, уже субсидированную государством ставку. То есть вопрос, покупать или подождать, даже не стоит. Если возможности позволяют, покупать нужно сегодня, пользуясь преференциями, которые дают государство и застройщики".
Преференции от застройщиков действительно вполне ощутимые. "Застройщики предлагают нехарактерные для активного рынка скидки, доходящие в массовых сегментах до 10%, в элитном и премиальном — до 30%,— комментирует Владимир Богданюк, руководитель аналитического центра Est-a-Tet.— Различные акции позволяют клиенту значительно сэкономить — маркетинговые ставки по ипотеке, длительное бронирование квартир (в обычное время застройщики крайне редко соглашаются на это), рассрочка на срок до десяти лет, дополнительные опции в подарок. На растущем рынке такие акции встречаются многократно реже, ибо застройщики не так остро ощущают борьбу за покупателя".
Впрочем, даже в такой ситуации следует проявлять разумную осторожность при выборе квартиры на первичном рынке. "Покупателям недвижимости стоит обратить внимание прежде всего на проекты в завершающей стадии строительства, с рублевым прайсом, который пока еще находится на докризисном уровне,— советует Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации "Баркли".— Такая покупка может стать очень выгодной. Снижение цен возможно только в проектах в начальной стадии строительства".
Давление на цены
На вторичном рынке тоже установился вполне определенный рынок покупателя. Выбор большой, несмотря на то что многие владельцы квартир решили отложить продажу, и покупатель, особенно с живыми деньгами, может добиться значительных скидок. "В данное время покупатель если не диктует условия продавцам, то изо всех сил старается повлиять на снижение стоимости объекта. Продавец вынужден опускать цену, так как у него нет уверенности, что в краткосрочной перспективе, скажем, в течение трех-шести месяцев, ситуация изменится в выгодном для него направлении",— констатирует Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.
"В условиях роста объема предложений на вторичном рынке конкуренция между объектами возрастает, поэтому для ускорения реализации квартиры собственники готовы снижать цену,— говорит руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина.— В экономклассе скидки в размере 100-200 тыс. руб. вполне приемлемы. Люди, которые планируют совершить альтернативную сделку, ничего не теряют в текущих условиях, даже если необходимо предоставить дисконт для ускорения продаж. Квартира, на которую совершается обмен, тоже может быть скорректирована по цене в более привлекательную сторону".
Однако при этом, как справедливо замечает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп", "покупателей с живыми деньгами — "безумцев с кэшем" — сегодня на рынке просто не осталось". "Соответственно, чтобы купить что-то хорошее,— поясняет он,— нужно или выдернуть деньги из банка, или продать существующую старую, морально устаревшую и надоевшую квартиру на рынке вторичном, где сейчас демпинг и небывалое затоваривание, усугубленное отсутствием доступной ипотеки. Покупать что-то новое стоит только в том случае, если продать старое получится без значительной скидки. Иначе действие не имеет смысла. И конечно, нужно здраво и обстоятельно оценивать новое приобретение с точки зрения ликвидности актива в перспективе трех-пяти лет".
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой", напоминает, что на вторичном рынке много подводных камней, нужно уделить много времени проверке юридической чистоты, особенно если объект продается срочно. "При этом есть такая возможность, как покупка вторички от застройщика,— говорит эксперт.— Это вариант, лишенный рисков: квартиры в уже введенных в эксплуатацию домах. Юридически это вторичное жилье, так как квартиры находятся в собственности застройщика, однако фактически они впервые выставлены на продажу".
Не все на продажу
Понятно, что сейчас не лучшее время для продажи квартиры. "Успешно и без большого дисконта сейчас можно продать только абсолютно ликвидные объекты — с высоким уровнем транспортной доступности, оптимальной планировкой и хорошим ремонтом,— говорит Богданюк.— Поэтому ряд собственников и инвесторов придерживают квартиры, чтобы переждать стагнацию цен и вывести квартиру на рынок на растущем рынке".
Впрочем, в некоторых случаях лучше продавать прямо сейчас, пусть и с дисконтом. "Если вы хозяин квартиры, которую не используете для собственного проживания, и это квартира в плохом районе в панельном доме 60-80-х годов прошлого века, есть смысл ее максимально быстро продать (в том числе со скидкой),— утверждает Гусев.— В скором времени на рынок поступит дополнительное количество современного качественного жилья, на фоне которого ликвидная стоимость морально устаревших объектов будет падать стремительно. А полученные средства имеет смысл переложить в новостройку на высокой стадии готовности".
Не стоит откладывать продажу и тем, кто собрался переезжать за границу. "Этим клиентам можно посоветовать продавать сейчас, поскольку долларовая цена сегодня на рынке неуклонно стремится вниз, и эта тенденция продолжится в ближайшее время",— уверен Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства недвижимости Point Estate.
"Продажа вторичной недвижимости выгодна с целью улучшения текущих жилищных условий или для диверсификации инвестиций, в том числе путем вложения средств в первичную недвижимость на средней или высокой стадии строительства,— говорит Екатерина Батынкова, коммерческий директор ГК Insigma.— Если же рассмотреть продажу вторичной недвижимости, приобретенной за валюту перед кризисом-2009, очевидно, что после повышения курса почти вдвое продажа таких площадей будет невыгодна. Более перспективной с точки зрения маржинальности может быть продажа недвижимости, приобретенной в самом начале 2000-х годов, но и здесь не стоит забывать об инфляции и общем подорожании товаров и услуг в валюте".
"На рынке премиального жилья, где стоимость недвижимости выражается преимущественно в валюте, потери продавца из-за курсовой разницы могут составить сейчас 40-50%,— подтверждает Румянцева.— Поэтому если есть возможность, то сделки с продажей разумнее отложить минимум на год-два. За этот период, если смотреть оптимистично, цены могут вернуться к докризисному уровню или близкому к нему".
Впрочем, некоторые эксперты оценивают ситуацию еще более оптимистично и считают, что дно будет достигнуто уже этим летом и затем рынок начнет восстанавливаться.
17% настолько, по данным портала Domofond.ru, увеличилась средняя цена квадратного метра в Москве по сравнению с мартом прошлого года. При этом инфляция в годовом выражении в марте 2015 года, по опубликованным данным, составила 16,9%, то есть можно сказать, что цены на жилье практически не претерпели изменений