Очередной, уже десятый по счету, ежегодный рейтинг отечественных оценочных компаний подтвердил стагнацию этого рынка, начавшуюся, по сути, в прошлом году на фоне спада спроса и удешевления услуг. Надежды на возобновление роста оценщики связывают с расширением судебной практики, когда опротестовывается кадастровая стоимость недвижимости.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Больше работы за те же деньги
По сопоставимым данным участников нынешнего рейтинга, прирост их суммарной выручки в 2014 году составил 1%, а ее объем — 9,8 млрд руб. И хотя прирост в сравнении с прошлым рейтингом практически не изменился (в 2013 году было 2%), очевидно, что на самом деле мы наблюдаем падение этого рынка, поскольку номинальное увеличение гораздо ниже инфляции. Тем более что положительная динамика характерна не для всех направлений оценки. А вот объем работ у компаний из рейтинга, напротив, заметно увеличился: количество отчетов оценщиков выросло на 18% относительно 2013 года. Это яркое свидетельство демпинга.
Структура доходов участников рейтинга за год почти не изменилась. Львиную долю составляет выручка от оценки недвижимого имущества: 3,4 млрд руб., или 35% суммарной выручки компаний рейтинга. На оценке бизнеса и ценных бумаг компании заработали чуть меньше — 3,1 млрд руб. Еще 1,1 млрд руб.— доходы от оценки оборудования и транспортных средств; 858 млн — от переоценки основных фондов; 827 млн — от оценки инвестиционных проектов; 288 млн — от оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности.
Оценка по-прежнему востребована в процессах финансирования, сделках купли-продажи бизнеса и активов, финансовом учете. "Кризисные явления вынуждают бизнес и госмонополии приспосабливаться к новым условиям. Продаются непрофильные активы, проводятся сделки по слиянию и поглощению, реорганизации или ликвидации; реализуется заложенное имущество по проблемным долгам; растет число судебных разбирательств между коммерческими компаниями, а также с участием государственных и муниципальных органов. В этих случаях требуются услуги независимых оценщиков, которые должны определять рыночную стоимость активов",— уточняет Юлия Белогорцева, руководитель отдела оценки АКГ "Деловой профиль" (GGI).
Рост объемов работ косвенно подтверждается и общим увеличением численности оценщиков и суммы страховок. Количество оценочных отчетов в 2014 году составило 183,5 тыс.— на 18% больше, чем годом раньше. "По опыту прошлых кризисных ситуаций в стране как раз в кризис объемы работ в количественном выражении возрастают, поскольку учащаются трансакции — перемещение собственности из одних рук в другие, что приводит к повышению спроса на услуги оценщиков",— поясняет Соломон Дарсания, гендиректор компании "Прайс Информ".
Вместе с тем участники рынка отмечают 10-20-процентное удешевление ряда услуг. Помимо дэмпинга наблюдается снижение расходов на услуги со стороны заказчиков (хотя это и оправданная мера при экономических неурядицах). По словам Сергея Эдомского, руководителя департамента оценки компании "Институт проблем предпринимательства", фактором снижения темпов роста является уменьшение удельной стоимости проектов из-за сокращения бюджетов на оценку.
Нужда заставит
"В условиях кризиса и конкуренции ключевой стала отраслевая экспертиза с глубокой и качественной проработкой (подтверждение объемов производства оцениваемых предприятий, проверка технологии производства и технического состояния имущества)",— рассказывает Алексей Колганов, партнер практики "Оценка" консалтинговой группы "НЭО Центр".
Так, дефицит оборотных средств, характерный для кризиса, вызвал в прошлом году рост обращений заемщиков к банкам. "Увеличение кредитных ставок вслед за ужесточением контроля регулятора за качеством кредитного обеспечения потребовало от заемщиков искать дополнительное обеспечение полученных и получаемых кредитов. Дефицит иностранного финансирования проектов приводит к поиску источников внутри страны. Образовался целый пласт клиентов, ищущих рефинансирование своих проектов и текущей деятельности. У банков появились новые клиенты, и, как следствие, потребовалась оценка для обеспечения кредитов",— рассказывает Виолетта Стоянова, гендиректор компании "Сэнтрал Груп". "Обращаясь к банкам за кредитами, компании вынуждены проводить оценку своих активов, поскольку в 2014 году банки перестали выдавать не обеспеченные залогом кредиты",— говорит Даниил Слуцкий, гендиректор компании "Оценка бизнеса и консалтинг" (ОБИКС).
Кроме этого, по словам Тамары Касьяновой, управляющего партнера компании 2К, в прошлом году наблюдался всплеск кредитования по ипотеке — еще до повышения ставок по кредитам и в период скачков курса валют. По данным участников рейтинга, их доходы в этом секторе оценки недвижимости составили 456 млн руб. (против 203 млн в 2013 году).
Участники рейтинга отмечают также рост обращений за оценкой в связи с принятием менеджментом управленческих решений. "Например, когда в текущих условиях стоит вопрос о стоимости активов с учетом макроэкономических факторов, роста курса валют, снижения издержек и т. д.",— говорит Алексей Колганов.
Кроме повышенного спроса в случаях кредитования оценка стала более востребованной при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. По данным участников рейтинга, на этом направлении они заработали в 2014 году чуть больше 331 млн руб. против 130 млн в 2013-м. "Для установления кадастровой стоимости применяются методы массовой оценки, которые не всегда адекватно отражают рыночную стоимость. При этом налог на имущество либо арендные платежи могут оказаться существенно завышенными. Для оспаривания кадастровой стоимости требуется подготовка отчета об оценке и заключения СРО на этот отчет. Оценка здесь носит обязательный характер",— говорит Александр Иванов, заместитель гендиректора компании "Нексиа Пачоли Консалтинг".
Расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью и связанные с этим судебные споры могут и дальше служить источником дохода для оценщиков — как со стороны бизнеса, так и со стороны граждан. Последние, в частности, по-прежнему не в полной мере осознают, что разница между рыночной и кадастровой ценой их недвижимости может влиять на сумму налога, которым эта недвижимость облагается. Получение из налоговых инспекций "писем счастья" с новыми цифрами налога, по-видимому, изменит эту ситуацию — следствием может стать множество судебных исков со стороны физических лиц с оспариванием кадастровой стоимости квартир, домов и прочей недвижимости.
Кирилл Кулаков, заместитель гендиректора компании "Центр независимой экспертизы собственности", полагает, что "вследствие перехода на новую налогооблагаемую базу по налогу на имущество оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости останется в ближайшей перспективе (2015-2016 годы) наиболее популярным видом оценки".
Следствием ухудшения ситуации в экономике может стать также отток заказчиков к региональным компаниям, поскольку те, как показывает практика (в том числе и результаты их деятельности), могут предоставлять аналогичные по качеству услуги, но за меньшие деньги.
В целом перспективы оценочного бизнеса связаны с макроэкономической ситуацией. "При росте экономики следует ожидать увеличения числа инвестиционных проектов и сделок по кредитованию, развития процессов внедрения МСФО, наращивания сделок по слияниям и поглощениям, реструктуризации бизнеса и передаче активов при деофшоризации. При ухудшении ситуации спрос на оценку может увеличиться из-за роста количества банкротств",— считает Гарегин Григорян, гендиректор компании "Центр корпоративных решений".
Аналогичный прогноз дает Кирилл Кулаков из "Центра независимой экспертизы собственности": "Перспективы для рынка оценки находятся в прямой зависимости от общеэкономической ситуации в стране. И если макроэкономическим прогнозам суждено сбыться, к концу 2015 года возможны относительная стабилизация и начало умеренного роста. Помимо большого спроса на эти услуги, связанного с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки, стабильным останется спрос со стороны различных органов государственной власти, госкорпораций и естественных монополий".
Что касается перспектив отдельных направлений оценочного бизнеса, больше всего оптимизма вызывает массовая переоценка кадастровой стоимости недвижимости и имущества, которая в ключевых регионах развернется в 2017-2018 годах.
Как отмечает Александр Иванов из "Нексиа Пачоли Консалтинг", экономические неурядицы уже трансформируют рынок оценки: "Во-первых, с рынка оценки уходят мелкие компании, что должно положительно сказаться на качестве услуг. Во-вторых, нестабильная геополитическая обстановка приводит к уходу компаний "большой четверки" из стратегически важных отечественных отраслей. В-третьих, непростая экономическая ситуация приводит к более длительным срокам оплаты, отсутствию авансов — это проще выдержать крупным компаниям с диверсифицированным портфелем заказов".