Летом тысячи горожан ищут на территории Ленобласти объекты для комфортного отдыха. Эксперты считают, что инфраструктура для приема отдыхающих все еще не развита, несмотря на то, что в регионе насчитывается несколько сотен отелей и пансионатов.
Загородный рынок отдыха в Петербурге и Ленинградской области сегодня представлен центрами трех типов. Это, во-первых, проекты, где "якорем" выступает горнолыжный курорт, во-вторых, пансионаты, занимающиеся лечебно-санаторными программами, и, наконец, рекреационные комплексы, которые предлагают размещение в коттеджах. Первые обычно позиционируются как центры выходного дня (хотя зачастую в их составе также есть несколько коттеджей, которые можно арендовать), базы отдыха ориентированы на более длительное проживание и расположены примерно в 50 км от города.
В настоящее время в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, по данным "БФА-Девелопмент", насчитывается около 180 баз отдыха, примерно 80 частных коттеджных комплексов, 30 пансионатов и санаториев, восемь горнолыжных курортов и около 40 отелей. По официальным же данным, в регионе действует около 650 объектов размещения.
Финский комфорт
Основная часть коттеджных комплексов сконцентрирована в Приозерском районе, на берегу реки Вуоксы, а также в Выборгском районе, неподалеку от Финского залива (на северном берегу Финского залива — от Сестрорецка до Рощино), или в окрестностях Лосево на Вуоксе, или в Токсово-Лемболово). Современные горнолыжные комплексы по большей части сосредоточены также в Приозерском и Всеволожском районах ("Охта-Парк" в поселке Сярьги, "Северный склон" в Токсово, "Снежный", "Красное озеро" и "Золотая долина" в Коробицыно, "Игора" на 80-м км Приозерского шоссе). Также на севере в последние годы девелоперы начали проектировать и строить и более современные турбазы — это так называемые центры круглогодичного отдыха, инфраструктура развлечений которых будет одинаково привлекательна и зимой, и летом. Там найдутся и аквапарк, и SPA, и парк аттракционов, и пр. Именно на этот сегмент рынка ориентированы соседние Финляндия и Эстония, а у нас он явно не заполнен качественным предложением.
Сервис отстает
Одна из основных проблем пансионатов, турбаз и домов отдыха, действующих в Ленинградской области, — это не заполняемость объектов, а поддержание в них соответствующего уровня сервиса. Практика показывает, что рентабельность базы отдыха может достигать 50%. В зависимости от удаленности объекта от города разнится время средней продолжительности проживания, ведь при расстоянии свыше 60-80 км маловероятно, что клиент остановится на базе на один день. Немаловажный момент — близость водоема, а также фактор сезонности отдыха. Поэтому для скорейшей окупаемости база отдыха должна быть ориентирована на всесезонный отдых и больше внимания уделять пакету дополнительных услуг, включенных в стоимость проживания. Так, при семейном отдыхе — самом востребованном пакете — это становится более чем актуальным. Если инфраструктура загородного комплекса, помимо традиционных средств размещения, включает и разнообразные предложения по организации досуга, то спрос на аренду оказывается выше.
"Строительство многоэтажных гостиниц в области неоправданно, поэтому, как правило, рынок прирастает за счет возведения мини-отелей, рассчитанных на один туристический автобус (40 мест), и коттеджных комплексов "средней руки" на 10-20 коттеджей", — считает маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева. Одним из самых оригинальных загородных клубов, по ее мнению, является акваклуб Voda, который объединяет в себе водный комплекс "Аквариум", отель и ресторан.
Барьер на пути инвестора
Появлению новых гостиниц также препятствует огромное количество административных барьеров, непростое и крайне запутанное законодательство, в котором тяжело разбираться потенциальным инвесторам. Не радуют и сроки согласования проектов. Арсений Васильев, генеральный директор "УНИСТО Петросталь", говорит: "Высокий сезон в этом секторе длится с мая по сентябрь, когда загрузка загородных отелей приближается к 80 процентам, а также в новогодние праздники, когда все номера раскуплены еще за месяц до выходных дней. Наиболее популярны путевки выходного дня (пятница — воскресенье)". При этом он отмечает, что в текущем году спрос в целом снизился примерно на 20-25% — компании вынуждены поднимать цены на свои услуги в связи с ростом курса валют и высоким уровнем инфляции. В основном клиенты пытаются экономить на дополнительных услугах, которые предлагаются в каждом отеле и базе отдыха. "Произошли заметные изменения в проведении корпоративных мероприятий: они стали проводиться преимущественно для управленческого звена компаний. В этой ситуации отельеры пытаются привлечь клиентов, предлагая новые интересные программы, повышая уровень своего сервиса", — говорит господин Васильев. Он считает, что проект в области инфраструктуры отдыха окупается за семь лет. Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", полагает, что сроки несколько выше — 8-10 лет.
Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает: "На наш взгляд, рынок недвижимости для загородного отдыха в Петербурге и Ленинградской области в настоящий момент довольно специфичен. Безусловно, есть ряд современных объектов, пользующихся большим спросом как среди тех, кто приезжает отдохнуть на выходные, так и среди нацеленных на длительное проживание. Но в большинстве случаев соотношение цены и качества в сегменте загородного отдыха оставляет желать лучшего. Например, если речь идет о коттедже для летнего отдыха, очень многие петербуржцы по-прежнему выбирают Финляндию, где предложение дешевле, а качество самих домов, обстановки и всего, что необходимо для проживания, гораздо выше. То же касается и различных форматов загородных баз отдыха — для рыбалки, бани, занятий спортом и т. д. В связи с этим к нам довольно часто обращаются клиенты с идеей создать интересный загородный проект современного формата с учетом актуальных потребностей отдыхающих. Это может быть своеобразная "экодеревня", где отдыхающие могут в первозданных природных условиях ловить рыбу, собирать ягоды и грибы. Также это может быть спортивный загородный клуб, где можно провести несколько дней, катаясь, например, на горных лыжах или играя в футбол. Идеи встречаются разные. Но определенную трудность при реализации подобного проекта представляют сроки его окупаемости. Продажа жилья обычно намного доходнее его аренды, даже с учетом интересной концепции загородной базы отдыха". Поэтому наиболее эффективным, на взгляд господина Довбни, является комплексный формат, где загородный дом отдыха с временным проживанием и организованным тематическим досугом сочетается с возможностью приобрести в собственность земельные участки или готовые загородные коттеджи.
Мокрое место
Еще одной "болевой точкой" инфраструктуры отдыха Ленобласти являются пляжи. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области, несмотря на "водное" расположение, наблюдается острый дефицит пляжной инфраструктуры, и это в первую очередь обусловлено сезонностью и нестабильностью климата.
Больших песчаных пляжей с инфраструктурой в области крайне мало. Такие пляжи есть вдоль залива, но качество воды в нем вызывает массу вопросов. Озерные же пляжи, как правило, дикие.
Развитием пляжей занимаются лишь предприниматели, получившие прибрежную землю в аренду для создания ресторана. "Однако, как правило, владельцы прибрежных кафе только очищают пляж, но не проделывают на нем даже базовые работы, которые необходимы для создания пляжной инфраструктуры: обследование дна, пробы и анализ воды, организация спасательной и медицинской службы и т. д. К тому же жителям нашего города привычнее отдохнуть на диком пляже. А ведь общая прибыль для окупаемости коммерческих пляжей складывается из ряда пунктов, таких как платный вход, организация дискотек и мероприятий, прокат оборудования, лодок, снаряжения, выручка заведений общепита", — говорит Екатерина Беляева. Поэтому, считает она, в условиях нестабильного сезона в Санкт-Петербурге и области стоит строить облегченные варианты конструкций, которые недороги и мобильны. Тогда с учетом вышеупомянутых пунктов доходности есть возможность окупить вложения за пару сезонов, поскольку из-за климата они недолгие.
Андрей Тетыш, президент группы компаний "Агентство развития и исследований в недвижимости", говорит, что по-настоящему благоустроенный пляж — это целый набор необходимой инфраструктуры: "В числе очевидных вещей — места для переодевания, спасательная вышка, защищенные от машин пешеходные дорожки. Бесплатные турники, тренажеры, игровые и детские площадки — это то, что делает пляж по-настоящему живым. Если мы обустраиваем пляж не на одно лето, то должны понимать, что все это потребует грамотной эксплуатации. Это недешевая, трудоемкая история, поэтому массовой популярностью у строителей не пользуется".
Тем не менее, господин Тетыш припомнил проект по благоустройству прибрежной зоны Ждановского озера площадью 8 га для жителей коттеджного поселка: "При этом стоимость домовладения в таком поселке варьируется от 9 млн до 20 млн рублей. При таких суммах девелопер может себе позволить подобный маркетинговый ход".
Есть нюансы
Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, обращает внимание на то, что при вложениях в пляжи стоит учитывать ряд нюансов.
Во-первых, в соответствии с Водным кодексом РФ все водные объекты, за исключением замкнутых прудов и карьеров, расположенных в границах одного земельного участка, находятся в федеральной собственности. Во-вторых, указанные водные объекты являются объектами общего пользования, то есть каждый гражданин вправе иметь доступ к таким объектам и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд. В-третьих, к водному объекту по общему правилу прилегает береговая полоса, также предназначенная для общего пользования и обычно составляющая 20 метров.
"Вопрос об использовании береговой полосы всегда был камнем преткновения между девелоперами и государственными органами. С одной стороны, девелоперу нужны гарантии возврата вложенных денежных средств при реализации инвестиционных проектов, связанных с пляжной инфраструктурой. Однако, с другой стороны, законодательство не позволяет ограничивать доступ на пляж, то есть монетизировать пляж путем введения платы не получится", — уточняет господин Дружинин.