Mixed-use — мировой тренд развития рынка недвижимости, сформировавшийся достаточно давно. В Европе все чаще новые объекты совмещают в себе сразу несколько функций — жилую, торговую, культурную. В Петербурге классических многофункциональных комплексов (МФК) все еще единицы — многие объекты только строятся, и кризис может внести коррективы в их конечную концепцию.
Лофт-квартал «Даниловская мануфактура 1867»
Фото: Александр Вайнштейн, Коммерсантъ / купить фото
МФК — это большой объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения многих эксплуатационных назначений (магазины, офисные площади, детские образовательные или развивающие учреждения, спортивные залы, бассейны, развлекательные заведения, рестораны, гостиницы), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции. На Западе встречаются оригинальные концепции МФК, которые реализуются в рамках лофт-проектов, где жилая функция комбинируется с рабочими и выставочными пространствами, музеями. Таким образом, объект формата mixed-use содержит в своем составе и жилье, и традиционные виды коммерческой недвижимости, и общественные пространства, которые становятся ядром притяжения населения. Среди подобных примеров — берлинский МФК KulturBrauerei, в котором объединены клубы, рестораны, театры, бизнес-центр для креативных индустрий, апартаменты. В России подобный проект реализуется в рамках МФК "Даниловская мануфактура" в Москве. В основе этого проекта заложена офисная функция, сочетающаяся с апартаментами, гостиницей, магазинами, общественными пространствами и т. д.
МФК в "классическом" виде подразумевают существенную интеграцию различных функций, поэтому обычно это крупные, сложные и, как следствие, достаточно дорогостоящие проекты. Также "классический" mixed-use подразумевает объединение трех и более крупных функций с самостоятельным спросом, но проекты такого рода в Петербурге крайне редки, поэтому термин "многофункциональный комплекс" чаще объединяет проекты с двумя функциями и более. Верхней границы как таковой нет.
"Основные плюсы МФК — охват сразу нескольких сегментов рынка, и, как следствие, возможность создания в одну очередь более крупного проекта (что положительно сказывается и на возможных сроках окупаемости инвестиций), максимизация использования участка за счет применения горизонтального и вертикального зонирования ... создание дополнительной привлекательности для отдельных функций за счет потоков других функций и общего качества проекта", — говорит Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg. Впрочем, он полагает, что рыночная ситуация сейчас не благоприятствует развитию МФК: на рынке определилась наиболее привлекательная функция — жилье, которой можно занимать в качестве основной даже очень крупные участки. "С другой стороны, повысились рыночные риски реализации коммерческих функций: и торговли, и офисов, и гостиниц. Это, в свою очередь, также нередко снижает целесообразность их объединения, ведь традиционно МФК — это диверсификация рисков девелопмента и их общее снижение", — считает господин Кокорев.
"Преимущества многофункциональности заключаются в основном в повышенной рентабельности и максимальной эффективности использования участка. Наиболее прибыльной составляющей многофункциональных комплексов, безусловно, является жилье. Если рассматривать МФК без жилой функции, то более прибыльными являются торговая и офисная функции. Что касается оптимального соотношения площадей, здесь нет догм, в основном девелопер отталкивается от реалий разрешенного использования участка", — считает Альберт Харченко, генеральный директор East Real.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге, отмечает, что, согласно наиболее распространенному определению, МФК должен иметь по крайней мере три приносящих доход функции. Верхняя граница их количества определяется исходя из рыночной целесообразности. "В ряде случаев имеет смысл включение небольших по площади, но важных с точки зрения концепции проекта социальных функций, например театра. Или использование только "классических" коммерческих функций: офисов, торговли, апартаментов, — уточняет господин Фадеев. — Если мы говорим именно о таких проектах (не о проектах комплексного освоения территории, когда разные комплексы реализуются на разных частях большого земельного участка), то в настоящий момент их немного. Крупнейшим является "Лахта-центр". В активной стадии строительства Docklands — МФК с жилой составляющей. Остальные проекты, которые были заявлены к реализации, либо пересматриваются и адаптируются к новым условиям, например "Невская ратуша", либо их строительство приостановлено, например "Ингрия Тауэр", — рассказал господин Фадеев.
"Наиболее интересные проекты МФК в Петербурге — это "Невская Ратуша", "Лахта-центр", SanGallyPark, "Новая Голландия", "Морской вокзал" (вторая очередь). Все они пока не завершены, и некоторые из них находятся еще на той стадии, когда вполне могут претерпеть существенные изменения. Причем для проектов, начатых достаточно давно, изменения могут быть вполне целесообразными из-за изменения конъюнктуры рынка", — говорит господин Кокорев.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", заключает: "По моим оценкам, от общей площади ежегодно вводимой в эксплуатацию жилой недвижимости на МФК приходится менее десяти процентов".
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI, считает, что из 87 элитных проектов и проектов бизнес-класса в продаже к классическим МФК относятся три-четыре проекта. Такая немногочисленность объясняется сложностью и спецификой таких проектов.
"Наиболее популярными в МФК остаются смешения торговой и жилой функций как особенно связанных между собой. На втором месте — торгово-офисные объекты. Наиболее оптимальный вариант — это создание МФК как некоего замкнутого вовнутрь продукта, в котором потенциальный потребитель может получить все, что нужно для жизни и бизнеса", — считает Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.
Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, при этом предостерегает: "Говоря о многофункциональных комплексах, нужно иметь в виду, что выбор видов разрешенного использования ограничен, и для каждой территориальной зоны в Правилах землепользования и застройки установлен свой набор таких видов. Если обычно не возникает проблем с совмещением офисных, торговых, спортивных и развлекательных функций, то та же жилая функция чаще всего имеет определенные ограничения не только с точки зрения санитарных и строительных норм, но и с градостроительной точки зрения". Более того, отмечает эксперт, может возникнуть вопрос и с условно разрешенными видами использования. Так, например, в Санкт-Петербурге в общественно-деловой зоне специализированных общественно-деловых объектов с включением объектов инженерной инфраструктуры (ТД-2) размещение гостиниц отнесено к условно разрешенным видам использования. Это значит, что для создания МФК с гостиницей потребуется специальное разрешение. Более того, суммарный процент площади земельного участка, занятый объектами условно разрешенных видов использования (в том числе относящихся к ним парковок, благоустроенной территории и т. п.) не должен превышать 50% площади такого участка.
Господин Нигматуллин считает, что затраты на строительство МФК практически не отличаются от таковых при возведении жилой недвижимости бизнес-класса. Но за счет более гибкого позиционирования и развитой инфраструктуры вложения в МФК окупаются заметно быстрее: "По моим оценкам, окупаемость проектов составляет около трех-четырех лет".
Василий Вовк, генеральный директор ООО "Дудергофский проект", указывает также на то, что МФК особенно сложны в управлении: необходимо четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку все функции комплекса жестко связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением и общей концепцией. "Удачное расположение комплекса может во многом компенсировать возможные недоработки концепции. И наоборот, менее привлекательное месторасположение требует особенно тщательной проработки проекта", — констатирует господин Вовк.