Строить социальные объекты и дороги должно государство, но застройщики вынуждены идти на компромисс, полагает Михаил Медведев, генеральный директор ГК "ЦДС".
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
— Недавно прошла информация о соглашении между застройщиками, работающими во Всеволожском районе, и правительством Ленобласти о совместном участии в проектировании и строительстве дорожной инфраструктуры на этой территории. Почему бизнес идет на такие дополнительные расходы?
— Чтобы жилищное строительство развивалось, нужно одновременно уделять внимание трем типам инфраструктуры: социальной, инженерной и дорожной. В этом смысле соглашение о совместном участии в проектировании и строительстве дорог во Всеволожском районе между строительным бизнесом и властью — логичное продолжение той градостроительной политики, которую правительство Ленинградской области последовательно реализует вот уже три года. Сначала, напомню, было упорядочено принятие градостроительных решений во всех муниципальных образованиях и первого, и второго уровня: контроль в этой сфере был закреплен на уровне региона. Далее были утверждены региональные нормативы градостроительного проектирования: обеспечение новых жилых кварталов инфраструктурой стало подчиняться единым правилам.
С запуском программы "Социальные объекты в обмен на налоги" удалось снять вопросы обеспечения дошкольными образовательными учреждениями и школами. Фактически, считаю, решены и вопросы обеспечения инженерными мощностями в районах активной застройки на границе с Санкт-Петербургом. Например, сегодня существует несколько альтернативных вариантов подключения к электрическим сетям, чего раньше не было. Уходят в прошлое сложности с водоснабжением и водоотведением. У ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" достаточно много избыточных мощностей, которые не используются в городе. Нет особых трудностей и с газоснабжением. Но остаются проблемы транспортной доступности районов активной застройки на границах петербургской агломерации.
Вообще, я убежден, что ни строительством социальных объектов, ни развитием дорожной инфраструктуры застройщики заниматься не должны. Это задачи для бюджета. Но ситуация такова, что постоянно идет поиск компромисса между бизнесом и государством в лице региональной власти. Эти расходы непосильны для отдельно взятого бюджета, но и застройщики не могут себе позволить такое отвлечение средств от основного строительства. Поэтому, если есть желание развивать проекты жилищного строительства и рентабельность позволяет реализовать что-то помимо квадратных метров жилья, стороны приходят к компромиссу. По школам и детским садам этот компромисс, считаю, достигнут абсолютно. По дорогам сегодня мы выступаем инициаторами поиска технических решений, поскольку заинтересованы в повышении транспортной доступности строящихся кварталов больше, чем кто бы то ни было. Перед нами стоят не такие разноплановые задачи, как перед правительством Ленинградской области, у нас конкретная задача: обеспечить объект жилищного строительства качественными дорогами не в ущерб другим застройщикам и по возможности в сотрудничестве с ними. Затраты на изыскания и проектирование дорог, конечно, непрофильные для застройщиков, но они несопоставимы с затратами на строительство дорожной инфраструктуры. Для начала главное — разработать именно техническое решение, а дальше уже будем разбираться, кто и как его будет реализовывать. Как показывает практика, возможны варианты. Это может быть платная дорога или это может быть строительство с привлечением средств регионального и федерального бюджетов.
— В разработке каких проектов дорожной инфраструктуры принимают сегодня участие застройщики?
— Мы участвовали в обосновании проектного решения для улучшения транспортной доступности Бугровского поселения. Только ГК "ЦДС" строит в Буграх 500 тыс. кв. м, еще больше в совокупности в стройке у разных компаний по соседству в Лавриках. Сейчас соответствующий проект заказан Дирекции по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленобласти. Пул застройщиков профинансировал проектирование съезда с Кольцевой автодороги в районе Мурино — вблизи будущего транспортно-пересадочного узла (ТПУ). Дорога к ТПУ будет построена (при реализации проекта в целом) на средства областного и федерального бюджетов, а вот стыковка КАД с этой новой трассой и строительство двух дорог по обе стороны от КАД — это будет реализовано за счет застройщиков.
Мы выступаем и заказчиками проекта дороги в обход Мурино и Нового Девяткино, который разрабатывает институт "Дорпроект", в створе Пискаревского проспекта. Строительство этой дороги предварительно оценивается в 2,5 млрд рублей, проектирование должно завершиться уже в 2015 году. Консорциум застройщиков еще только формируется, однако функции заказчика мы уже взяли на себя.
В рамках соглашения между застройщиками, работающими во Всеволожском районе, и правительством Ленинградской области, о котором мы говорили ранее, предусмотрено повышение транспортной доступности территории, примыкающей к КАД на востоке, — от аэропорта "Ржевка" до Новосаратовки, включая Янино и Новосергиевку. Реализовывать соглашение будут три основных участника: группа ЛСР, ГК "ЦДС" и "КАД Ленобласть". Кстати, работая над концепцией нового города в Новосаратовке, мы заказали и проект обоснования его транспортной модели, рассчитывая, что она будет реализована в сотрудничестве с Ленинградской областью, а может быть, и с федеральными структурами.
А если рассматривать дорожную сеть Всеволожского района в целом, то очевидно, что существует недостаточная транспортная доступность и окрестностей аэродрома "Ржевка", и Новосергиевки. В Янино сейчас как раз корректируется генплан, и чтобы можно было его оптимально насытить и коммерческими площадями, и жильем, конечно, надо решить вопрос с транспортом. В этом контексте объединение "нашего" участка с заневской частью и аэродромом "Ржевка", где 1 млн кв. м планирует построить группа ЛСР, выглядит абсолютно логичным.
Сейчас в работе и несколько более локальных проектов по строительству дорог. И очень важно, по моему мнению, что многое и проектируется, и будет строиться не только за счет инвесторов, но и совместно с субъектом РФ.
— Есть ли в планах участие в новых инфраструктурных проектах, которые сегодня обсуждаются в правительстве Ленобласти? Например, в строительстве платного виадука во Всеволожске? А может быть, вы планируете строить жилье в других муниципальных районах Ленобласти и новые дороги понадобятся уже там?
— ГК "ЦДС" не дорожная организация — мы занимаемся только жилищным строительством. Поэтому "заходить" в сугубо дорожные проекты, конечно, не будем — это к вопросу о Всеволожском виадуке. Если же начнем освоение территории во Всеволожске и для обеспечения транспортной доступности наших объектов потребуются новые дороги, то участвовать в таких проектах будем. Возможно также, что мы будем строить в Ломоносовском районе, но там, надо сказать, я не вижу серьезных проблем именно с дорожной инфраструктурой. Другое дело, что есть задачи, которые требуют планомерного, последовательного решения.
— Застройщики уже возводят и детские сады, и школы. Теперь еще и дороги проектируют. Может ли сотрудничество с региональными властями развиться до такой степени, что вы будете принимать участие в строительстве крупных медицинских, лечебных учреждений?
— Думаю, нет. Для бизнеса это нерентабельно. Мы еще можем построить, например, депо — объект, необходимость в котором достаточно острая, а затраты не настолько велики. Расходы на строительство садов и школ не покрываются. Но если строительство этих объектов как-то увеличивает стоимость квадратного метра жилья, однако еще приемлемо, то все остальные объекты не вписываются в планы и задачи бизнеса вообще. Тем более в среднесрочный период рентабельность объективно будет снижаться.
— Вы полагаете, что рынок примыкающих к Петербургу районов Ленобласти уже насыщен? Жилье будет менее востребовано?
— Рассматривать рынок Всеволожского района в отрыве от смежных районов Петербурга нелогично. Имеющийся объем платежеспособного спроса распределяется между объектами, которые возводятся на всех этих территориях. Другое дело, что конкуренция возрастает с уменьшением общего спроса. Самая острая конкуренция сегодня, наверное, в Мурино, тем не менее все равно там работает достаточное число застройщиков, а квартиры по-прежнему покупаются. Полагаю, отчасти есть даже синергетический эффект: за счет разнообразия предложений у нескольких игроков общий объем продаж больше. И в целом этот рынок пока еще далек от насыщения.