В первом полугодии 2015 года общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга снизился в два раза. Хотя, как говорят эксперты, интерес потенциальных покупателей к качественным объектам все еще сохраняется.
Офисный сегмент уже четвертый год становится лидером по привлечению крупных инвестиций среди других сегментов коммерческой недвижимости
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Согласно исследованию международной консалтинговой компании Colliers International общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга за первое полугодие 2015 года составил $250 млн, в два раза снизившись по сравнению с итогами первого полугодия 2014 года ($540 млн). Наиболее заметное снижение объема инвестиций наблюдалось в сделках по покупке земельных участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости — если год назад объем вложенных средств здесь составил $425 млн, то в первом полугодии 2015 года в землю вложили всего $120 млн. Тем не менее сделки с землей по-прежнему преобладают среди других видов инвестиций в недвижимость.
Среди девелоперов, работающих в жилом сегменте, наиболее активными покупателями земли в первом полугодии стали компании "Лидер Групп", "Росстройинвест", "Темп" и ряд других. Спрос на земельные участки под коммерческий девелопмент формируют преимущественно крупные продуктовые ритейлеры и DIY-сети, ориентированные на покупку участка и строительство собственных гипермаркетов и супермаркетов. "Стоит отметить, что совершенные сделки отражают лишь часть текущей активности — потенциальный интерес девелоперов к крупным земельным участкам под жилое строительство по-прежнему высок, по ряду проектов продолжаются переговоры, анонсированы планы по развитию новых крупных территорий под жилую застройку", — говорится в отчете Colliers International.
В то же время объем классических инвестиционных сделок (покупка объектов недвижимости с целью получения дохода) и сделок с объектами под собственные нужды превысил прошлогодние показатели и составил $130 млн ($90 млн и $40 млн соответственно) против $118 млн годом ранее. Офисный сегмент уже четвертый год становится лидером по привлечению крупных инвестиций среди других сегментов коммерческой недвижимости. Из последних сделок в офисном секторе можно отметить сделку по продаже компанией Fort Group бизнес-центра "Орлов". Также в первом полугодии была закрыта сделка по продаже автосалона ГК "Олимп", где покупателем выступил автомобильный холдинг Major.
Первая половина 2015 года продемонстрировала заметную активность в сегменте небольших инвестиций до $0,5 млн. Преимущественно это вложения во встроенные помещения, предназначенные для сдачи в аренду под торговую функцию, но качественного предложения в основных торговых коридорах все еще недостаточно для удовлетворения спроса. Покупателями выступают как локальные, так и московские инвесторы, готовые рассматривать объекты стоимостью от 30 до 200 млн рублей, со сроком окупаемости не более десяти лет и наличием потенциального или действующего арендатора. В ряде сделок от 10 до 35 млн рублей покупателями также выступали конечные потребители, приобретающие помещения под свои цели — в основном для размещения предприятий сферы услуг (салоны красоты, медицинские центры).
Структура инвестиций продолжает смещаться в сторону российских покупателей объектов недвижимости — по итогам первого полугодия доля иностранных инвесторов составила всего 3% в общем объеме вложенных средств в недвижимость. Для сравнения, по итогам 2014 года иностранцы заключили 10% инвестиционных сделок, по итогам 2013 года — 20%. Ставки капитализации для высококлассных объектов, сданных в аренду на рыночных условиях, остались на уровне конца 2014 года, составив в офисном сегменте 10-11%, в торговом сегменте 9,5-10,5%, в складской недвижимости 12,5-13,5%.
Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит: "Для рынка инвестиций Петербурга по-прежнему характерна высокая доля сделок с землей и действующими объектами, приобретаемыми под собственные нужды. Ситуация в офисном и торговом сегментах коммерческой недвижимости остается сложной. При снижающихся ставках аренды и определенных сложностях в поиске арендаторов для заполнения объектов решение об инвестировании в готовый объект требует взвешенной оценки ситуации, что приводит к удлинению как сроков экспозиции объектов на рынке, так и сроков переговоров с каждым конкретным интересантом. Тем не менее в экспозиции присутствует несколько крупных активов, по которым продолжают вестись переговоры о продаже. Кроме того, ряд компаний избавляется от непрофильных активов, что также может подтолкнуть рынок к заключению большего числа сделок во втором полугодии".
Торговый провал
Следует отметить, что в первом полугодии девелоперы поставили антирекорды по вводу офисных и торговых помещений. Была введена лишь пятая часть от анонсированных в начале года планов по строительству бизнес-центров. Торговых же комплексов не вводилось вовсе.
Первое полугодие 2015 года не принесло на рынок новых открытых торговых центров. Совокупная торговая площадь современных объектов в Петербурге, по данным ЗАО "БФА-Девелопмент", сохранилась на уровне 3,52 млн кв. м, большую часть которых занимают торговые центры (2,64 млн кв. м). Второе место занимают гипермаркеты (460 тыс. кв. м), на меньших площадях разместились DIY-магазины и мебельные центры (253 и 190 тыс. кв. м соответственно). Кроме того, объемы текущего строительства и будущего ввода качественных торговых площадей в перспективе 2015-2016 годов остаются самыми низкими за последние пять лет.
"Будущее предложение представлено небольшим количеством проектов преимущественно окружного и районного уровня. Наиболее крупный проект, находящийся сейчас в стадии активного строительства, — ТРК "Охта Молл", анонсированный к вводу в 2016 году. Из интересных ближайших открытий во втором полугодии 2015 года — первый профессиональный аутлет в Петербурге Outlet Village Pulkovo, вторая очередь торгово-развлекательного комплекса "Питер Радуга" и торговый центр "Парнас". Таким образом, к вводу в 2015 году планируется около 74,3 тыс. кв. м торговых площадей", — говорит маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева.
Пустующие площади увеличиваются
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит: "Пересмотр ритейлерами планов по развитию приводит к постепенному росту доли вакантных площадей в торговых центрах Петербурга. За второй квартал 2015 года вакантность в качественных торговых центрах выросла с 6,2 до 6,5% (в целом за полугодие — на 0,5%). Основным источником этого увеличения является освобождение помещений fashion-ритейлерами, которые серьезно пересмотрели планы развития и оптимизируют существующую сеть".
Среди ушедших за прошлый квартал арендаторов торговых центров Петербурга больше половины площадей приходится на ритейлеров одежды, обуви и аксессуаров, тогда как среди новых магазинов доля этой категории меньше. В то же время продолжают развитие различные развлекательные форматы, и доля этого сегмента в структуре новых арендаторов второго квартала выше, чем среди ушедших. Аналогично открытых магазинов подарков, игрушек, книг в минувшем квартале оказалось чуть больше, чем закрытых. При этом в целом за второй квартал 2015 года в действующих торговых центрах Петербурга закрылось на 30% больше арендаторов, чем появилось новых.
Офисный провал
По данным ЗАО "БФА-Девелопмент", в первом полугодии 2015 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию шесть бизнес-центров (БЦ) с арендной площадью 29,6 тыс. кв. м. По данным ЗАО "БФА-Девелопмент", в классе А были введены бизнес-центр "Ассамблея" на улице Маяковского, вторая очередь БЦ "Сенатор" на улице Кропоткина, а в классе В — БЦ "Крюммель Хаус" на Большой Посадской, БЦ "Сенатор" на Московском проспекте, БЦ "Сова" на улице Маршала Тухачевского, БЦ "На Магнитогорской" (проспект Энергетиков, 8).
"Таким образом, по результатам первого полугодия 2015 года общий объем офисных площадей в Санкт-Петербурге достиг 2,33 млн кв. м", — говорит Екатерина Беляева.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, при этом отмечает, что за первое полугодие было введено всего 20% от запланированного объема ввода на 2015 год. "Одновременно с этим большинство крупных бизнес-центров анонсировано к вводу во втором полугодии, среди них "Фландрия Плаза", "Энерго", "Мезон Плаза" и ряд других объектов, в том числе предназначенных для конечного пользователя, например, бизнес-центры нового выставочного комплекса "Экспофорум"", — говорит госпожа Лежнева.
Владислав Фадеев полагает, что объем ввода новых офисных площадей в Петербурге во втором квартале стал одним из самых низких за десятилетие. "Меньший объем вышел на рынок лишь в первом квартале 2012 года", — отметил он.
По прогнозам конца 2014 года в 2015 году ожидался выход на рынок более 300 тыс. кв. м. Однако с учетом корректировок первого квартала к концу 2015 года ожидается выход на рынок около 256 тыс. кв. м, и этот объем, возможно, будет корректироваться в случае переносов срока вывода бизнес-центров на рынок.