В нынешний кризис, в отличие от экономического коллапса 2008 года, государство спасло рынок жилья. Правительство, в частности, как и обещало, обеспечивало субсидирование ставок по ипотечным кредитам, что позволило сохранить интерес покупателей. Тем не менее, признается в интервью "Ъ" президент ФСК "Лидер" ВЛАДИМИР ВОРОНИН, пик спроса позади, а продажи уже начали падать, но даже при этом снижать цены девелоперы все равно не хотят.
Фото: Коммерсантъ / Василий Шапошников / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Василий Шапошников / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Василий Шапошников / купить фото
— Когда в стране начался кризис, все крупные застройщики, в том числе и вы, просили власти поддержать ипотеку, чтобы сохранить спрос на жилье. Это спасло рынок?
— Тут все просто. 55-60% покупателей жилья используют ипотеку. Как мыслит потребитель? Накоплю на первоначальный взнос, возьму ипотеку — и платеж по ней будет примерно равен стоимости аренды. Когда ставка рефинансирования поднялась до 17%, по ипотеке — до 25%. При таком раскладе ежемесячный платеж вырос с 35 тыс. руб. в месяц до 90 тыс., что стало неподъемно для граждан. Поэтому кредиты на покупку жилья брать перестали, продажи у застройщиков жилья встали. В такой ситуации субсидирование государством ставок по ипотеке стало спасением для рынка. Чиновники никогда особо не жаловали нас, застройщиков — мы же нефть не качаем, а тут такой подарок с поддержкой ипотеки.
— До запуска программы субсидирования ставок по кредитам продажи упали пропорционально доле ипотечных сделок?
— Нет, немного меньше: где-то на 40%.
— Субсидирование ипотеки эффективно только на короткое время, но доходы населения пока не растут...
— Поэтому сейчас продажи падают. В декабре прошлого года, когда доллар стоил 80 руб., у людей была паника, покупатели бронировали по 250 квартир в день. Если бы я не повышал цены, смог бы тогда продать около 2 тыс. квартир. Но это была аномалия. В целом по году динамика неравномерная. Май, июнь — традиционно слабые месяцы, люди отдыхают. Есть разница и между темпами продаж на разных объектах. В мае в UP-квартале (жилье бизнес-класса по цене эконом-класса.— "Ъ") Новое Тушино мы продали 125 квартир, по сравнению с 90-110 ежемесячно в 2014 году. То есть на 10-15% больше. Стали анализировать, что происходит. Выяснилось, что общее падение продаж составляет около 20%, но в проектах с плохой локацией продажи квартир в панельных домах вообще сократились на 50%. То есть покупатели стали гораздо тщательнее выбирать жилье для жизни.
— Вас не беспокоит, что этот спрос конечен? Не все смогут взять кредит даже под 12%.
— Многие думают, что кризис 2015 года похож на тот, что был в 2008 году. Первое, что люди помнят о предыдущем кризисе,— падение цен на квартиры, и считают, что они будут падать и сейчас. Но то, что мы видим, больше похоже на события 1998 года. Это локальный кризис, вызванный в первую очередь внутренними факторами. В соседних странах ситуация иная. Металл, цемент, любые строительные материалы хорошо продаются в Китай за доллары. Я пытался договориться с производителями цемента о бартере — они мне поставляют продукцию, а я расплачиваюсь готовыми квартирами. Мне ответили, что им это не надо, так как рынка сбыта они не потеряли. Китай сейчас покупает все что угодно, несмотря на проблемы с фондовым рынком. Параллельно растут цены — на материалы, рабочих, и соответственно увеличивается базовая цена. Можно ждать скидок от девелоперов, но главное — не попасть в мышеловку. Если компания и до кризиса чувствовала себя неуверенно, то сейчас проблемы могут обостриться. Более устойчивые девелоперы могут держать цену даже при увеличении себестоимости строительства, но очень непродолжительное время. В России производят отделочные материалы, но все красители — импортные. В 1998 году была похожая ситуация — все чувствуют крах, катастрофу, а через полгода цены выросли в три раза. И ничего — восстановился спрос, оживилась ипотека.
— Насколько вы готовы снизить цены?
— Ни на сколько. Зачем мне снижать цены, если я могу достроить и ждать, пока рынок успокоится, чтобы продать по хорошей цене уже готовое жилье. Допустим, в Балашихе я не добираю около 20% запланированных продаж. Но в UP-кварталах Новое Тушино и Западное Кунцево регулярно повышаю цены, так как там стройки на стадии завершения. Сейчас все находятся в ожидании: держать накопления в рублях стало рискованно, люди стараются ремонт сделать или еще куда-то вложить свои сбережения. Поэтому снижение спроса замедлилось. К тому же застройщикам нет возможности сильно снижать цены, чтобы не продавать в убыток.
— А если продажи совсем остановятся? У вас есть на этот случай план действий?
— У меня такого плана нет. Я считаю, что каждый новый объект надо начинать строить при полной уверенности, что есть спрос на нулевом цикле. Я живу в режиме перманентного кризиса, поэтому стараюсь создать подушку безопасности. Не будет ликвидности, значит, перейду на бартерные схемы работы. Кроме того, у меня есть построенные дома, которые я еще не начал продавать, это тоже моя подушка безопасности. Затрат по ним уже нет. Самая немыслимая ситуация для меня — продавать жилье на уровне себестоимости или ниже ее. Я стараюсь не сливать на рынок накопленный запас готовых квартир, так как это актив, растущий в цене, который при необходимости можно продать. Кредитов у меня нет, только под коммерческие проекты, поэтому в крайнем случае потеряю проект, но не компанию.
— Сейчас, как и в предыдущий кризис, сформирован список стратегических предприятий, претендующих на господдержку. В него снова вошли такие строительные компании, как СУ-155, "Мортон". На ваш взгляд, это эффективный механизм поддержки?
— Это скорее имиджевая история, к бизнесу она никакого отношения не имеет. Я бы ответил так на ваш вопрос: власти решили поддержать крупных застройщиков, чтобы их дольщики выдохнули и сказали: "Нас точно не обманут". Но не факт, что это позволит избежать проблемы обманутых дольщиков. На практике компаниям, попавшим в список стратегических предприятий строительной отрасли, рассчитывать на получение субсидий и госгарантий по кредитам вряд ли приходится. Слишком громоздкий и сложный механизм их получения. Банкиры говорят: даже если принесешь госгарантию, новый кредит точно не выдадим, по уже открытому, может быть, снизим ставку на полпроцента, а может быть, нет... Если у компании есть проектное финансирование и хорошая кредитная история, гораздо эффективнее идти в банк и договариваться о снижении процентной ставки вне зависимости от господдержки.
— Ваша компания вообще не занимает у банков?
— На строительство жилья нет. Банки же кредитуют под залог. Если строишь жилье в кредит, значит, закладываешь квартиры. Поэтому, когда приходит клиент и говорит — хочу вот эту квартиру, ее приходится выводить из-под залога, а это целая процедура. С мелкими банками мы не работаем, так как они не дают крупных кредитов. В госбанках, напротив, длинная процедура вывода квартир из-под залога: за это время потенциальный покупатель может уйти. В девелопменте коммерческой недвижимости другой механизм, поэтому наш торговый центр MARi и гостиница Four Point by Sheraton в Калуге построены на заемные средства и заложены. Общий долг у компании — 6,2 млрд руб., выручка в прошлом году составила 62 млрд руб., в текущем ожидаю примерно на том же уровне.
— Упростились ли в этот кризис взаимоотношения застройщиков с чиновниками?
— Работать с чиновниками и договариваться с ними стало проще. Сейчас власти четко сегментирует: это надежная компания и с ней можно иметь дело, а тот застройщик срывает сроки и связываться с ним рискованно. Например, сейчас у меня особенно активное взаимодействие выстроилось с Подмосковьем, где у нас самое большое количество реализуемых проектов. Недавно мы достроили проблемный комплекс за другим застройщиком — жилой комплекс "Южная звезда", и 648 семей получили ключи от своих квартир. Чиновники понимают, что будут еще проекты, которые потребуется спасать. Плюс мы строим дороги, выделяем квартиры для переселенцев из ветхого жилого фонда, под муниципальные нужды, переносим ЛЭП. Поэтому власти стали общаться, все проходит легче, и новые проекты нашей компании согласовывают быстрее. Большое внимание в Подмосковье сейчас обращают на внешний облик новых жилых комплексов. И в наших новых проектах сейчас мы стали уделять внимание архитектурной концепции. Одним словом, со стороны властей есть реальная помощь застройщикам, которая находит подтверждение и в законодательных инициативах.
— Отраслевая нормативная база эффективна?
— Есть что добавить. Мы сформулировали 11 вопросов, которые вынесли на обсуждение в правительство Подмосковья. Часть из них приняли, что-то выносится на рабочие обсуждения и дорабатывается.
— Какую компенсацию получает застройщик, взявший на себя обязательства закончить объекты для дольщиков?
— Каждый проект обсуждается индивидуально. Здесь нет готового решения. Например, увеличиваем плотность застройки без нарушения РНГП (региональные нормативы градостроительного проектирования.— "Ъ") и комфортности проживания для будущих жителей. В нашей практике было увеличение площадей в других жилых комплексах в Московской области, отмена доли администрации в проектах. Все эти решения необходимы, чтобы компенсировать затраты. В Москве есть примеры и прямого выделения денег из бюджета на достройку. У властей Подмосковья лишних денег нет, поэтому сложилась своя форма взаимодействия — решение оформляется градостроительным советом при губернаторе области. Одним словом, нужно искать пути решения и договариваться об условиях. Мы стараемся сделать процесс комфортным. Это выгодно и нам, и власти.
— То есть достраивать дома для дольщиков неубыточно?
— Еще раз — в каждом случае это предмет обсуждения. Региональные власти ставят задачу, я думаю, как ее решить. Прихожу и говорю, что готов решить на определенных условиях, а власти решают, подходит им это или нет. Это же переговорный процесс. Появилась у области другая проблема, меня спрашивают: можешь решить? Я отвечаю, что могу, если поднять этажность. Что приятно, областная администрация выполняет свои же решения оперативно. За это мы строим дороги, решаем проблемы с выездом на платную трассу и т. д.
— Может ли девелопер отказаться от строительства социальной инфраструктуры за свой счет?
— Может. Сады, школы, поликлиники должно строить государство, но не всегда в бюджетах муниципалитетов есть на это деньги. Но также у государства нет обязательств согласовывать строительство жилья. Поэтому, если откажешься, разрешения на строительство не получишь, так как формальных поводов отказать застройщику очень много. Это первое. Второе — качество среды. Пять лет назад я стал думать: чем я буду отличаться от остальных. Можно строить быстро и дешево из панели, я знаю ее себестоимость со времен работы в "Главмосстрое" — готовые бетонные изделия дешевле, чем товарный бетон на стройке. По себестоимости панель дешевле монолита. Поэтому в кризис заниматься демпингом бесполезно, я уже приводил подходящий пример, и мы придумали концептуальные UP-кварталы. Основная их идея — в создании единой среды с качественными домами, продуманным благоустройством общей территории комплексов, современными инженерными системами. Я даже не говорю об объектах социальной инфраструктуры. То есть нужно создавать среду с определенными условиями в том числе для того, чтобы уверенно продавать конечный продукт. Построили школу в одном из UP-кварталов — сумма инвестиций из расчета на человека получилась в два раза больше, чем по нормативу. Это дает нам возможность, независимо от ситуации на рынке, продавать на 10-15% дороже, чем конкуренты в локации.
— Какова сейчас рентабельность в девелопменте?
— Всегда по-разному. Самым лучшим был прошлый год, тогда рентабельность была около 20% — это как раз из-за паники на рынке в конце года. Сейчас, когда ситуация успокоилась, наверное, в среднем по рынку рентабельность опустится до 8-10%. Мы начинаем стройку, если понимаем, что стартовая рентабельность проекта не ниже 5%. В некоторых случаях можно достичь уровня 20%, но это должна быть отличная локация объекта, вся необходимая социальная инфраструктура.
— Может, есть смысл обратить внимание на региональные рынки?
— Мы уже работаем в Калужской и Ленинградской областях, Краснодарском крае. Но по регионам кризис бьет сильнее, чем в Москве. Сейчас новые регионы мы не рассматриваем. Поддерживаем баланс продажи строительства, корректируем сроки вывода новых объемов в уже существующих проектах. Хотя в Ленинградской области у нас продажи сейчас идут даже выше, чем в Москве и Подмосковье. В кризис основная задача — соблюдать сроки сдачи объектов. Банки рушатся, если один раз не выдадут вовремя депозит. У нас то же самое. Не сдал дом вовремя — и все. А новые площадки — это хлопоты и расходы: купить, раскрутиться, со всеми договориться.
— В кризис обычно растет объем предложения площадок. Сейчас такая же ситуация?
— Вне кризиса объем предложений тоже высок. Но проблема — в адекватности запросов владельцев участков. Цены на участки выставляются завышенные. Кризис эту ситуацию исправляет. Площадки, на которые оформлен градостроительный план застройки, естественно, стоят дороже. Около 90% собственников — это не строители, а люди, имеющие административный ресурс. Сейчас есть выбор. Муниципалитеты начали проводить аукционы. Также появились строительные компании, которые хотят избавиться от лишних активов. Еще одна положительная тенденция, которую мы наблюдаем сегодня,— удается договариваться с собственниками земли на партнерских отношениях. Именно так в прошлый кризис мы начали строительство UP-квартала Западное Кунцево. Сделка оказалась удачной и для нас, и для группы "Абсолют". За нее я отдал компании долю в проекте квартирами. Сейчас тоже находимся в переговорах по ряду подобных предложений.
— У ФСК "Лидер" были планы наращивать производственную базу. Намерения остались?
— Мы это уже сделали. Есть торговый дом "Партнер", на базе которого создана сеть из шести бетонных заводов, мы продолжаем ее развивать. Кроме того, мы стараемся ставить производство на каждой большой площадке. Бетонные заводы я развиваю таким образом, чтобы 30-40% продукции забирали мои стройки — это гарантированные поставки, которые дают возможность покрыть накладные расходы, остальные 60-70% продавать надежным партнерам. Выходить на открытый рынок сейчас надо очень осторожно, поскольку риск неплатежей особенно высок.
— Крупные московские площадки — по типу ЗИЛа или других промзон, которые выставляют на торги городские власти,— вам интересны?
— Мы всегда крайне аккуратно подходим к реализации крупных проектов, внимательно смотрим на их экономику. Участие в перечисленных мегапроектах пока в наши планы не входит. Лучше заниматься чем-то одним, чем растрачивать свое время и силы на непрофильные активы. Отличный пример — корпорация Apple, которая выпускает один продукт и является самой дорогой корпорацией в мире.
— Но у вас кроме жилых проектов есть гостиница в Калуге и торговый центр в Москве...
— Я не планирую в дальнейшем развивать коммерческую недвижимость.
— Вы хотите их продать?
— Специально покупателей не ищу, но если предложат хорошую цену, то почему нет. Любую продажу рассматриваю не как возможность выйти из бизнеса, а как толчок для дальнейшего, более качественного развития.