В последнее время чиновники стали активно лоббировать идею отказа от закона, позволяющего застройщикам привлекать средства дольщиков на этапе строительства. Вместо этого власти хотят обязать девелоперов продавать уже готовое жилье, что может привести к росту цен. В интервью "Ъ" министр строительства и ЖКХ России МИХАИЛ МЕНЬ рассказал, как, по его мнению, следует менять правила игры и сколько может заплатить за это покупатель жилья.
Фото: Коммерсантъ / Геннадий Гуляев / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Геннадий Гуляев / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Геннадий Гуляев / купить фото
— Полтора года назад, заняв пост министра, вы заявили, что необходимо отменить или трансформировать 214-й закон о долевом строительстве. Сейчас этот вопрос снова возник. Чем плох этот закон?
— Ни тогда, ни сейчас мы не собирались отменять долевое строительство. Речь о том, чтобы этот механизм привлечения средств не ассоциировался в сознании людей с обманутыми дольщиками. Когда было создано министерство, речь шла о том, что новый механизм должен появиться через несколько лет. В 2014 году мы решили этот вопрос не трогать, опасаясь снижения объемов строительства. Но ситуация изменилась: текущие сложности в экономике могут привести к появлению новых обманутых дольщиков. На рынок выходят компании, которые в принципе не могут выдержать имеющиеся у них обязательства перед соинвесторами. Поэтому сейчас мы вновь приступили к обсуждению темы совершенствования системы продаж квартир на первичном рынке. В конце 2013 года, когда создавалось наше министерство, в стране было около 60 тыс. обманутых дольщиков, сейчас их 43 тыс. Понемногу проблема решается: появился соответствующий реестр, действенные меры приняты в регионах. Мы хотим, чтобы при долевом строительстве появилась третья сторона — банк. Как происходит при строительстве объектов по госзаказу? Генподрядчик, прежде чем выйти на стройку, берет банковскую гарантию, что позволяет заказчику быть спокойным: в случае форс-мажора он застрахован банковской гарантией. Примерно такой же механизм можно использовать и на первичном рынке жилья. Сейчас по поручению первого вице-премьера Игоря Шувалова создана рабочая группа во главе с моим замом Натальей Антипиной, помимо чиновников в группу входят крупные застройщики, банки, страховые компании. Сейчас главная задача — найти оптимальный механизм, который бы не сильно сказался на цене квадратного метра.
— Как должен работать этот механизм?
— Мы в поиске. Банковская гарантия должна обслуживаться — это стоит денег, и может получиться так, что для граждан это менее выгодно, чем контракты, заключаемые напрямую по 214-му закону. Здесь нужно пройти между Сциллой и Харибдой: и людей защитить, и не повысить стоимость строительства. А просто взять и отказаться от долевого строительства нельзя: для многих людей это серьезное подспорье, жилье на нулевом цикле строительства на рынке сейчас можно купить на 20-25% дешевле готового. Их нельзя лишать этой возможности, но нужно подстраховать, обезопасить.
— Например, создать объединенный институт и наделить его функциями санатора строительного рынка?
— Как вариант. Но это только предстоит обсуждать. Я уверен, что этот институт должен быть связан с запущенным ранее обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС). Но предварительно нужно, чтобы Центробанк оценил работу ОВС, посмотрел, сколько оно взяло на себя обязательств, как обстоят дела с компенсационным фондом, насколько это вообще эффективно. Вопрос с санатором отдельный. Все понимают, чем это может кончиться: застройщики начнут думать, что санатор придет и все у них выкупит, поэтому можно особо не беспокоиться о завершении строек.
— Московские и подмосковные власти не раз обращались к вам с просьбой запретить жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Их можно понять: при такой схеме в первую очередь рискуют покупатели, поскольку ЖСК оформляется в виде юрлица, которое может обанкротиться в случае проблем у застройщика...
— Поэтому мы сейчас готовим новый закон о ЖСК. По своей сути кооператив — хорошая форма, плохо другое: некоторые крупные игроки пытаются использовать его как лазейку в законодательстве. Именно это мы должны ликвидировать. Мы предлагаем установить запрет на строительство ЖСК более одного многоквартирного дома, появились требования по размещению информации о ЖСК и его деятельности в интернете и ведению реестра членов кооператива — это существенно снизит возможность махинаций с двойными продажами квартир. Для ужесточения ответственности должностных лиц ЖСК за нарушение требований законодательства внесены изменения в Кодекс об административных правонарушениях. Например, сейчас неисполнение ЖСК обязанности по ведению реестра своих членов влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от 20 тыс. до 100 тыс. руб.
— Вы упомянули, что некоторые компании используют ЖСК как лазейку. В Москве, судя по заявлениям городских властей, этим пользуется группа СУ-155, к которой много претензий и со стороны чиновников, и со стороны кредиторов. Власти заявляют, что им приходится в ручном режиме решать вопросы, связанные со стройками СУ-155. В чем причина ситуации?
— Эта компания строит ежегодно 1 млн кв. м, это действительно крупный игрок, взять и просто так обанкротить компанию невозможно. На самом деле проблема этой компании кроется в огромном количестве полупрофильных активов, включая машиностроительные и лифтовые заводы. Включать все это в один холдинг было как минимум неправильно, получается, что если заказов у этих предприятий нет, то они содержатся за счет строительного подразделения. Вторая проблема — это непрозрачность холдинга перед банками. Раньше СУ-155 на адекватных условиях кредитовал Сбербанк. Сейчас в холдинге огромное количество юридических лиц, разбросанных по всей стране. Такая структура просто не дает крупным банкам возможности с ней работать.
— В декабре 2014 года был утвержден перечень системообразующих застройщиков. По идее компании из этого списка, заручившиеся господдержкой, могут получить кредиты в госбанках по выгодным ставкам. Но ни один из застройщиков не смог этого сделать, это так?
— Это действительно так.
— Как вообще формировался список? Почему в него попали СУ-155 и еще один проблемный застройщик — "Жилищный капитал"?
— Системообразующие предприятия выделялись на основе коллегиального решения. Было несколько критериев, один из них — объем ввода жилья. Так в списке и оказалась, например, СУ-155.
— Будет ли придуман другой механизм господдержки застройщиков?
— В декабре я собрал всех застройщиков и спросил, что можно для них сделать. Они ответили: поддержите ипотеку, это обеспечит спрос на жилье. Ипотеку мы поддержали, что дало свои результаты. В прошлом году потребители взяли ипотечных кредитов на 1,8 трлн руб. — это фантастическая цифра, если учитывать, что эксперты прогнозировали сокращение кредитования по итогам этого года в четыре раза. Но по итогам первого полугодия 2015 года объем выданных кредитов составил 460 млрд руб., почти треть этого объема выдана в рамках программы по субсидированию государством процентной ставки. В конце прошлого года ставка по ипотеке выросла до 20%, если не было бы субсидирования ставок, это привело бы к фактической смерти ипотеки.
— Из-за кризиса в будущем могут сократиться объемы жилищного строительства. Стоит ли перед министерством задача удержать их?
— В прошлом году по всей стране введено около 83 млн кв. м жилья, это рекордный показатель с советских времен. В первом полугодии 2015 года сдано 34 млн кв. м, что на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Но обольщаться не стоит. Мы прекрасно понимаем, что сейчас достраиваются объекты, начатые еще в 2013 году, или вводятся те, которые не успели завершить в прошлом году. Наш текущий прогноз — по итогам 2015 года постараемся выйти на цифру 70 млн кв. м. Конечно, вызывают беспокойство объемы строительства в 2016-2017 годах: сейчас заметно сократилось число разрешений на строительство и проектных деклараций застройщиков. Дело в том, что девелоперы ждут, какова будет дальнейшая конъюнктура в экономике.
— Какие меры должны будут поддержать показатели ввода жилья в 2016-2017 годах?
— Сегодня мы серьезно занялись кардинальным переформатированием ФЦП "Жилище" в части поддержки строительства нового жилья. Вторым шагом станет принятие закона об освоении промышленных зон, который пока принят в первом чтении. Сейчас нехватка площадок с подготовленной инфраструктурой — одна из основных проблем рынка. У нас существует рабочая группа, где вместе с правительством Москвы мы разрабатываем алгоритм, при котором крупные города смогут использовать свободные площадки промзон. Я убежден в необходимости направления всех высвобождающихся ресурсов на поддержку первичного рынка жилья и на обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков для реализации на них проектов комплексного освоения территорий, в первую очередь в рамках программы "Жилье для российской семьи" и строительства жилья экономкласса.
— Самый спорный момент законопроекта о промзонах — процедура изъятия земель у собственников. Она сохранится?
— Изначально там действительно была очень жесткая формулировка, сейчас она немного смягчилась. Основные поправки будут подготовлены ко второму чтению. В законопроекте детально регулируется подготовительная часть процесса комплексного развития промышленной зоны — обследование, разработка и утверждение концепции комплексного развития промзоны и программы ее реализации, а также проекта планировки территории. Собственникам земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах промзоны, предлагаются различные варианты участия в процессе помимо обычного выкупа земельных участков или объектов недвижимости, в том числе возможность участия собственником в процессе комплексного развития самостоятельно. Но это все не единственные меры поддержки. Мы предлагаем поддержать застройщиков, занимающихся строительством коммунальной инфраструктуры, внешних сетей. Почему это стало необходимо? Раньше застройщики, начиная работать по программе "Жилье для российской семьи", устанавливали цену на уровне 35 тыс. руб. за 1 кв. м, и еще 4 тыс. руб. за каждый метр введенного в рамках программы жилья им компенсировало по определенной схеме государство. То есть застройщик на выходе получал по 39 тыс. руб. за 1 кв. м. Но ситуация изменилась, теперь мы живем в условиях немного другой инфляции, деньги заметно подорожали, и программа перестала работать. Сейчас перед новой структурой, которую возглавит Александр Плутник (речь идет о создании корпорации на базе АИЖК и Фонда РЖС.— "Ъ"), стоит задача снова сделать этот механизм работоспособным. Возможно, мы будем не выкупать у застройщиков внешние сети, а субсидировать процентную ставку на их строительство. Но это только один из механизмов.
— Почему решение о создании единой корпорации на базе Фонда РЖС и АИЖК было принято так быстро?
— Я бы не сказал, что быстро. Эта тема обсуждалась давно, возможно, пресса об этом не знала. Сейчас создание единой корпорации — абсолютно логичное решение. Того спроса на землю сейчас попросту нет. Много земли появилось на балансе региональных властей, они сами проводят аукционы и работают со своими застройщиками. Содержать РЖС как отдельную структуру со своим аппаратом стало не нужно, сегодня такой институт может работать внутри единой корпорации.
— Почему Фонд ЖКХ не вошел в объединенную корпорацию?
— Фонд ЖКХ будет работать до 2017 года. Сейчас он выполняет четкую задачу по ликвидации аварийного фонда, признанного таким на 1 января 2012 года. Все, что будет дальше, должно войти в новый закон о расселении аварийного жилья. В законе мы прописываем рыночные механизмы. Например, если многоквартирный дом стоит в центре города, то его жители могут стать владельцем участка. Но документ пока только обсуждается, осенью мы вынесем его на первое рассмотрение. Необходимости создавать новую корпорацию в сфере ЖКХ я пока не вижу. Сейчас заработал алгоритм капитального ремонта, и на рынке устанавливаются немного другие правила.
— У Минстроя есть задача — до 2020 года передать частным инвесторам 80% предприятий ЖКХ. При этом тарифы для предприятий продолжит устанавливать Федеральная служба по тарифам. Кому такая схема в принципе может быть выгодна?
— Мы принципиально изменили подход к привлечению в ЖКХ частных инвесторов. С 2016 года будут устанавливаться только долгосрочные тарифные решения: вначале на три года, потом на пять лет. Сами по себе концессионные соглашения могут быть на 20-30 лет, все это время будет действовать единая тарифная формула, в нее закладывается инфляция, а в случае с водоотведением и водоснабжением — отдельно прописывается прибыль инвестора. Муниципалитет может понизить эти тарифы для населения и субсидировать из бюджета. Вы понимаете, что это революция?! Как раз этого ждали инвесторы: того, чтобы у них просто был понятный механизм работы на длительный период. Иначе риски оказываются слишком высокими. Как в случае с французской компанией Veolia, которая пыталась выйти на российский рынок, договорившись с одним губернатором. Затем он сменился, и новая власть предложила инвестору уже совсем другие условия.
В новых условиях за крупные города уже идет активная конкуренция, и это хорошо. Но меня больше беспокоят небольшие населенные пункты — рентабельности как таковой там нет. Пока мы выделили 1 млрд руб. на субсидирование, но только с тем условием, что эти средства в итоге получат концессионеры. А совсем малым городам в эксклюзивных случаях коллегиальным решением соответствующей комиссии вообще будем просто оказывать помощь, поддержку в модернизации инфраструктуры.
— Сейчас во многих регионах и, в частности, в Москве люди очень недовольны новой системой взносов на капремонт. Эта практика не будет отыгрываться назад?
— Тарифы на капитальный ремонт регионы устанавливают самостоятельно. Рекомендуемая нами ставка — 7,7 руб. за 1 кв. м, а средняя по стране — 6,5 руб. за 1 кв. м. При этом в Москве ставка составляет 15 руб. за 1 кв. м, в Ханты-Мансийске — 18 руб. за 1 кв. м. Например, в Санкт-Петербурге ставка составляет 2 руб. за 1 кв. м. Делать единый тариф в любом случае неправильно. В регионах разные условия, стоимость ресурсов, рабочих рук. В Петербурге, видимо, есть возможность компенсировать эти расходы из бюджета. Сейчас взволнована только Москва, где люди впервые получили платежки с новым тарифом, где включены взносы за капремонт. В других регионах, например в Башкирии и Татарстане, система действует уже не первый год — часть домов уже была отремонтирована, и люди абсолютно нормально воспринимают эту ситуацию. Есть два способа распоряжаться этими средствами. Первый — собирать их в общий котел и передавать так называемому региональному оператору, второй — перечислять их на индивидуальные счета домов. И мы, конечно, подталкиваем граждан именно ко второму пути, потому что он более объективный, прозрачный и контролируемый. Принцип регионального оператора хорош только для ветхих домов, потому что эта система работает как советская касса взаимопомощи. В первую очередь ремонтируются именно те дома, которые находятся в тяжелом состоянии.
— Как идет процесс адаптации строительного рынка Крыма к российской действительности?
— Крым быстро встраивается в систему. Основная проблема — это техническое регулирование и техническое нормирование. Изначально и у нас, и на Украине все происходило на основе единой советской конструкции, но за прошедшее время принципиальные различия все-таки появились. Сейчас у нас есть проблема с объектами, проектная документация на которые была утверждена по украинским законам, идут дискуссии по их адаптации к российским реалиям. Я надеюсь, что до конца года решение все-таки появится, но процесс действительно идет очень сложно. Есть определенные проблемы с ипотекой.
— Но ведь российские банки туда идти не хотят?
— Остались ипотечные обязательства перед украинскими банками, которые в Крыму больше не работают, и этот вопрос нужно как-то решать. Таких договоров немного — около 300, но все равно проблема есть. Региональные власти сейчас формируют свое предложение по этому вопросу, они должны определиться, а мы в любом случае им поможем.
— Как думаете, пойдут ли в Крым застройщики федерального уровня?
— Уверен, что пойдут. Может, не под своими брендами, но точно пойдут.
— Саморегулируемые организации (СРО) в строительной отрасли как-то оправдывают себя, или вы считаете, что нужно вернуться к лицензированию?
— В каких-то отраслях эта система работает очень хорошо, но в строительстве этого не случилось. Сейчас выходит, что вместо выдачи лицензий создалась некая негосударственная организация, которая, по сути, выдает те же лицензии, только называет их допусками. И зарабатывает на этом. Это неправильно.
— Что вы предлагаете?
— Процесс изменения системы уже начался. Изначально было три национальных саморегулируемых объединения: строителей, изыскателей и проектировщиков. После того как мы объединили последние два, начались недовольства, и это понятно — кто-то лишился хорошего "заработка". Мы внесли изменения в законодательство, что позволило влиять на СРО через систему Ростехнадзора. Второй законопроект, который должен осенью начать рассматриваться в парламенте, предполагает субсидиарную ответственность СРО за своих членов. Надеюсь, что это заработает, а если нет, то я стану первым сторонником возврата к такой консервативной схеме, как лицензирование.