Столичный сегмент недвижимости стрит-ритейла, который начал формироваться в конце 1990-х годов, по-прежнему остается неконсолидированным. Среди крупных игроков этого рынка не только основатель уже не существующего казино "Корона" Яков Якубов, чьи структуры владеют большей частью магазинов на Тверской улице, но и семья основного акционера "Русснефти" Михаила Гуцериева, девелоперская группа ПИК и целая армия мелких собственников. "Ъ" разбирался, как помещения стрит-ритейла достались их нынешним владельцам.
Рынок стрит-ритейла в Москве по-прежнему не консолидирован
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
Одно из первых начинаний Сергея Собянина на посту мэра Москвы — запрет на парковку машин на Тверской улице. Эту идею в штыки восприняли владельцы помещений на первых этаж жилых домов на Тверской, где располагались флагманские магазины крупных одежных ритейлеров. С запретом парковок у магазинов на Тверской на треть сократился поток покупателей. В конце концов крупные сети, как, например, Zara, закрыли свои флагманские точки продаж. По разным подсчетам, от 10 тыс. до 12 тыс. кв. м на Тверской владеют структуры Якова Якубова, которого на рынке считают владельцем уже закрытого казино "Корона". Структурам группы "Бин" семьи Гуцериевых--Шишхановых на Тверской принадлежит более 170 тыс. кв. м, но это в основном крупные отели, включая "Националь", InterContinental Moscow и два Marriott. В этих зданиях, по подсчетам консультантов, на помещения стрит-ритейла приходится чуть более 5 тыс. кв. м. Но вряд ли господина Якубова и владельцев "Бина" можно считать пострадавшими. У каждой из них есть другие активы в сегменте стрит-ритейл.
Так, семьей Гуцериевы--Шишхановых контролируется в Москве большая часть помещений, находящихся в аренде у продуктовой сети "Седьмой континент". По данным участников рынка, с Яковом Якубовым аффилировано ООО "Капиталрент". Хотя в базе "СПАРК-Интерфакса" формальным учредителем значится Федор Кравцов. На сайте "Капиталрент" "Ъ" насчитал объекты стрит-ритейла общей площадью около 10 тыс. кв. м не только на Тверской, но и на Арбате, Цветном бульваре, Большой Дмитровке, Ленинском проспекте. В Столешниковом переулке рантье владеет зданием, где находится культовый бар Denis Simachev. По данным консультантов, в список крупных владельцев московских помещений стрит-ритейла, в частности, входят Realty4Sale (до кризиса компании принадлежало, по экспертным оценкам, до 30 тыс. кв. м), First Line, Estate Capital, "Аренда-Да". Определить конечных бенефициаров этих компаний не удалось: информация о них отсутствует в "СПАРК-Интерфаксе" и Kartoteka.ru. Консультанты на рынке недвижимости также не стали раскрывать эту информацию.
Рынок стрит-ритейла в Москве совершенно не консолидирован, отмечает гендиректор Astera/ BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов. В Москве много помещений, принадлежащих сразу нескольким владельцам, часть объектов такого формата контролируют розничные сети, как, например, "Дикси", X5 Retail Group, и банки, включая Сбербанк и Газпромбанк, добавляет управляющий партнер DNA Realty Антон Белых. Рынок стрит-ритейла, продолжает эксперт, начал формироваться в конце 1990-х годов в основном за счет приватизации помещений, принадлежавших городским и федеральным унитарным предприятиям, ведомствам и НИИ. На долю таких объектов приходится около 50% помещений подобного формата в пределах МКАД. Кроме того, рынок стрит-ритейла формировался за счет перевода в нежилой фонд квартир на первых этажах давно построенных жилых домов: на такие объекты приходится 30%. Еще 20% — это площади на первых этажах и цокольные помещения новых жилых комплексов.
До начала 2000-х годов столичный рынок стрит-ритейла был стихийным, делится своими наблюдениями Антон Белых. "Многие объекты переходили в частные руки с дисконтом, и сделки по купле-продаже были непрозрачными,— продолжает эксперт.— После введения обязательной продажи принадлежащих городу помещений на аукционах рынок стал цивилизованным". В 1990-е годы в Москве предприниматели получали в аренду городские помещения под небольшие пекарни, кафе и рестораны. Многие из них воспользовались преимущественным правом выкупа у мэрии этих объектов. "Таким образом, сформировался пул небольших рантье, которые зарабатывали на сдаче своей недвижимости розничным сетям",— поясняет господин Белых.
Что же касается нового строительства, то здесь тоже очень мало крупных владельцев помещений стрит-ритейла. Застройщики, построив жилые дома, предпочитают быстрее распродать и нежилые помещения. Так, по данным DNA Realty, например, поступили ФСК "Лидер", реализовав нежилые площади в своем комплексе "М-хаус" на улице Академика Янгеля, и СУ-155 (группа продала всю недвижимость стрит-ритейла в новом комплексе на улице Новинки). Исключение составляет группа ПИК, владеющая солидным объемом нежилых помещений в собственных комплексах, добавляет Антон Белых. А вот владельцы бизнес-центров, где на первых этажах также имеются площади под торговлю и общепит, предпочитают оставлять такие активы в своей собственности, отмечает эксперт, добавляя, что по такой стратегии работает, в частности, O1 Properties.
Между тем крупные владельцы объектов стрит-ритейла, как, впрочем, и девелоперы, работающие в других сегментах, сегодня остро ощущают кризисные явления. За первую половину 2015 года средний уровень вакантных помещений стрит-ритейла по основным торговым улицам Москвы в пределах Садового кольца вырос до 11%, указывается в исследовании "Магазина магазинов". Если в первом квартале текущего года еще можно было говорить о замедлении роста уровня свободных площадей, то итог первого полугодия оказался неутешительным: с конца 2014 года уровень вакансии увеличился более чем на треть, подсчитали консультанты компании. Рост вакантных площадей в этом сегменте продолжится по объективным причинам, убежден Антон Белых. По его словам, сейчас освободились площади, которые занимали структуры Анатолия Мотылева — М-банк, банк "Российский кредит" и "Тульский промышленник" (у этих банков отозваны лицензии). Из-за массового отзыва банковских лицензий пострадало большинство владельцев объектов стрит-ритейла, скупавших эти объекты специально для сдачи их в аренду кредитно-финансовым учреждениям, констатируют в DNA Realty. Если в общей структуре арендаторов в 2013 году 8% приходилось на банки, то в первой половине 2015-го — всего 2%, приводят свои данные эксперты "Магазина магазинов". Спрос на объекты стрит-ритейла есть у рестораторов, на долю которых приходится почти треть всех сданных в аренду площадей, отмечают консультанты.
Средние ставки аренды помещений стрит-ритейла также заметно снизились, подсчитали в DNA Realty. Так, площади от 30 кв. м до 50 кв. м около станций метро можно снять за 6-15 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Такие же объекты вдали от метро — за 1,5-3,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. В центре Москвы аренда помещений от 50 кв. м до 200 кв. м у метро обойдется в 7-15 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, вдали от метро — 2-6 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.