Особо производственные территории

Власти Москвы заявили о поддержке инновационного бизнеса, что, вероятно, приведет к увеличению спроса на технопарки и технополисы. Этот сегмент коммерческой недвижимости, где пока нет особой конкуренции, могут занять крупные девелоперы, пытающиеся адаптироваться к новым экономическим реалиям.

Власти формируют спрос

На прошлой неделе мэр Москвы Сергей Собянин утвердил порядок предоставления субсидий из городского бюджета на возмещение части затрат для представителей малого и среднего бизнеса из числа резидентов технопарков и технополисов. Как утверждают в мэрии, развитие таких объектов — инициатива московского правительства. В конце прошлого года был принят федеральный закон "О промышленной политике". В этом документе описаны только такие понятия, как индустриальный, или промышленный, парк и промышленный кластер. Столичные власти решили развить эту тему и подготовили свой законопроект, где дополнительно закрепляются такие понятия, как технопарки и технополисы. Законопроект направлен в Мосгордуму и уже прошел первое чтение. Кроме того, московское правительство меняет требования к самим технопаркам и технополисам: минимальная площадь участка, где могут располагаться такие объекты, уменьшена с 2 до 1 га. Это обусловлено тем, что в условиях ограниченности в столице земельных ресурсов и высокоплотной застройки многие производители вынуждены размещаться более компактно.

Статус управляющей компании (УК) технополисов, технопарков и индустриальных парков позволяет получить налоговые льготы: первые десять лет ими выплачивается только 0,7% земельного налога (для технополиса или технопарка), 20% от суммы земельного налога (для индустриальных парков). Технопарки и технополисы также на десять лет освобождаются от уплаты налога на имущество, а индустриальные парки перечисляют 50%. Компании, управляющие технопарками и технополисами, могут рассчитывать на льготные ставки при аренде находящегося в собственности Москвы земельного участка — 0,01% от кадастровой стоимости первые десять лет. Для УК индустриальных парков этот размер установлен в пределах 0,3%.

Говоря о развитии технопарков и технополисов, власти города подразумевают поддержку производителей, работающих, в частности, в сфере IT или выпускающих космическое, телекоммуникационное и медицинское оборудование. По заявлениям столичных властей цели этой поддержки — обеспечить горожан рабочими местами, а также наладить выпуск продукции, которая ранее завозилась из-за рубежа, что стало актуальным из-за санкций в отношении России и контрмер со стороны российских властей.

Первые технопарки и технополисы в Москве стали открываться еще в 2012 году. Сейчас, по данным департамента науки, промышленной политики и предпринимательства, официальный статус имеют девять технопарков и два технополиса, среди таковых "Москва" и "Сколково". Действующие объекты занимают около 500 га, резидентами числится более 1,3 тыс. компаний. Создание еще восьми таких специализированных территорий было одобрено межведомственной комиссией: как только мэр подпишет соответствующий документ, эти объекты официально получат статус технопарков и технополисов. В итоге в Москве будет 19 новых объектов (см. подробнее таблицу).

Сейчас пять проектов реализуются с государственным участием, включая технополис "Москва", возникший на площадке АЗЛК "Москвич". По состоянию на июнь инвестиции в технополис "Москва" составили 13,6 млрд руб., из которых 8 млрд руб.— инвестиции арендаторов, еще 5,6 млрд руб.— средства управляющей компании. В столице существуют и частные технополисы и технопарки, включая объект в Сколково, "Элма" в Зеленограде. Большая часть действующих технопарков и технополисов создавалась на месте промзон, оставшихся в наследство от советской индустриализации.

Если обещанная московскими властями резидентам технопарков и технополисов поддержка будет действительно заметна и, что самое важное, результативна для бизнеса, то спрос на такие объекты будет ощутимым, прогнозирует управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Иначе говоря, продолжает эксперт, действия властей могут сформировать практически новый сегмент коммерческой недвижимости. Это только на руку девелоперам, которые при нынешней экономической конъюнктуре ищут альтернативные пути развития своего бизнеса, отмечает исполнительный директор, руководитель департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик.

Среда для резидентов

Технопарк "Отрадное" в одноименном районе Москвы, где якорным арендатором является производитель софта ABBYY,— один из первых в Москве частных проектов. "Создать технопарк нам предложили городские власти",— рассказывает совладелец "Отрадного" Александр Рубин. Частным инвесторам такие проекты сулят стабильную выручку. Ставка аренды в технопарке составляет около 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год, говорит господин Рубин. Это меньше тех ставок, которые сформировались на офисном рынке с началом текущего экономического кризиса. Для сравнения: средняя ставка в московских технопарках, по данным их управляющих компаний, составляет 9,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в то время как в бизнес-центрах можно найти площади за 11,5-12 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Но арендные ставки еще полдела. "Чтобы привлечь в технопарк такого крупного разработчика софта, как ABBYY, нам пришлось создавать среду, предлагая бесплатный тренажерный зал или велопарковку",— говорит совладелец "Отрадного". Это не прихоть арендатора, а необходимость: IT-компаниям, работающим в России, важно удержать сотрудников. "А этому может способствовать комфорт на работе, где программисты проводят большую часть времени",— продолжает Александр Рубин.

Еще одним решающим фактором для будущих резидентов технопарков и технополисов являются предоставляемые льготы, считает господин Рубин. Резиденты освобождаются от выплаты налога на имущество и перечисляют в бюджет только 13,5% от общей суммы налога на прибыль. "Как показывает опыт, помощь властей также должна заключаться в подключении к инженерным сетям. Зачастую без участия чиновников инвесторам трудно самостоятельно решить эту проблему",— отмечает старший юрист коллегии адвокатов "Юков и партнеры" Марина Краснобаева. Без поддержки государства окупаемость проектов по созданию технополисов и технопарков может превышать 20-30 лет, добавляет коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. Вернуть затраты, направленные на девелопмент промышленных площадок, возможно минимум за семь лет, поясняет заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Оксана Николаева. "Такие проекты могут иметь рублевую доходность в диапазоне 20-30% годовых",— предполагает Станислав Бибик. Но это слишком оптимистичный сценарий.

Риски и планы

Проекты по созданию тенопарков и технополисов могут быть успешны, если девелопер, инвестирующий в создание подобного рода объектов, добивается синергии с управляющей компанией. Но сейчас в России только единичные компании способны выступить в роли профессиональных управляющих, которым под силу запустить профессиональные площадки, особенно в сфере высоких технологий, убеждена госпожа Николаева. Могут ли сами девелоперы взять на себя функции управляющих? "Едва ли,— продолжает эксперт.— После запуска технопарка и технополиса необходимо решать целый ряд вопросов, связанных, в частности, с промышленной, санитарной и экологической безопасностью, правом водопользования, потребления опасных веществ". Поэтому, отмечает Оксана Николаева, количество успешно запущенных и действующих промышленных площадок может оказаться на порядок меньше, чем анонсированных.

"Перечень будущих резидентов парка ограничен его специализацией, что необходимо для создания синергии и инкубационного эффекта,— делится своим мнением Иван Татаринов.— И есть риск, связанный не только со сложностью первичного наполнения подобного проекта, но и с ограниченной возможностью диверсификации". Согласно действующим правилам, управляющая компания должна привлечь в технопарки и технополисы не менее 75% резидентов из числа профильных компаний и сохранять этот процент в течение всего оговоренного срока. Подобные ограничения, продолжает он, не способствуют увеличению ликвидности объекта, а вложения в такие проекты становятся рискованными по сравнению с классическими вариантами инвестиций, например в строительство торговой недвижимости. Скорее всего, прогнозирует господин Татаринов, в этом сегменте рынка список крупных инвесторов возглавят госкорпорации и госкомпании.

Впрочем, такие предостережения не отпугивают девелоперов. Развитие технопарков и технополисов может позволить инвесторам-застройщикам диверсифицировать портфель проектов, считает президент ПСН Максим Гасиев. "Мы сейчас просчитываем экономику возможного размещения технопарка в нашем офисно-складском комплексе на Котляковской улице,— рассказывает топ-менеджер.— По предварительным подсчетам, затраты на проект составят 50-100 млн руб.— Это средства на реновацию и создание инженерной инфраструктуры". И ПСН не единственная девелоперская компания, которая в условиях кризиса пытается диверсифицировать свой бизнес, рассматривая такие альтернативные возможности, как открытие технопарков или создание промышленных кластеров.

Антон Боровой